“新存量”時代已來 房地產(chǎn)業(yè)將如何“被重構”

每經(jīng)編輯 吳若凡 程 成    

每經(jīng)記者 吳若凡 程 成 每經(jīng)編輯 姚治宇

2016年以來，一系列房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，進入到2017年，調(diào)控政策不斷升級，并且調(diào)控方向亦發(fā)生重大變化，土地拍賣政策史上最嚴，租售并舉，戶籍制度改革進一步深化……

“新存量”時代已來。在新存量環(huán)境下，新的困難，新的問題，接踵而至。房地產(chǎn)業(yè)將如何“被重構”？備受業(yè)內(nèi)關注。

存量時代已悄然到來

房地產(chǎn)市場已由“黃金時代”走向了“白銀時代”，這是業(yè)界公認的行業(yè)趨勢。然而，當行業(yè)從較快發(fā)展階段，進入平穩(wěn)增長期，另一項重要變化也逐漸顯現(xiàn)，即由“增量時代”向“存量時代”轉(zhuǎn)換。

根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)行業(yè)進入成熟期后，存量市場的重要地位將不斷顯現(xiàn)，其存量房銷售規(guī)模甚至將遠超新房。

由于土地資源的稀缺，需求會逐漸轉(zhuǎn)向二手房市場。最近幾年很多開發(fā)商和投資機構也逐漸關注非新房市場，由此帶動存量房交易量不斷擴容，存量時代已悄然到來。

來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國二手房交易額超過6萬億元，占住房交易總額的比例達到41%。其中，同期內(nèi)北京、上海的二手房交易額占比更已高達74%和72%。該比例已經(jīng)達到發(fā)達國家市場的水平，而從這個關鍵指標來看，中國總體上正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。

值得一提的是，伴隨著商用物業(yè)的崛起，存量房被大量做成品牌長租公寓，是當前存量房市場的一項顯著特征。

鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前有超過1.3億年輕人在租房，但這批人對傳統(tǒng)的租賃市場并不滿意，品牌長租公寓更為年輕人所青睞。而這種現(xiàn)象背后所指，其實是消費方式的迭代衍生了新的服務需求。

市場需求推動存量供應

國家鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，大量城市的“外來人口”也會面臨未來的改變。其中最顯著的是住房租賃市場的爆發(fā)。

以外地來滬工作的嚴先生為例，其先后搬了4次家，也一度苦于租房的漂泊，但在上海近7年，他一直選擇租房。剛剛結婚的他，目前和妻子租住在上海市閔行區(qū)莘莊地鐵站附近的一個小區(qū)。

嚴先生租住的房子本是三室兩廳，其中的客廳被房東改為了臥室，有4戶人家租住。目前整套房屋月租金在1萬元左右，嚴先生租住的是主臥，帶一個獨立衛(wèi)生間，面積約20平方米，月租金3200元，加上水電煤以及寬帶、物業(yè)等費用，嚴先生每月的租房支出約3500元。相對收入而言，其尚能夠承受，且有余力過好生活。

像嚴先生這樣的人群，正是引爆大城市租賃市場的最大力量。

不過，對長期在上海工作的嚴先生而言，上海戶口始終是繞不過的坎，如果存量時代真正到來，他最關注的則是“租售同權”等政策落地情況。

其實，早前國內(nèi)如無錫、廣州等多個城市均已提出了租房落戶政策，而北京、上海等多個城市也提出要大力發(fā)展住房租賃市場。這些被認為是租房者的“福音”。

價值地產(chǎn)聚焦“新存量時代”

行業(yè)的發(fā)展趨勢、市場需求的增加以及城市的發(fā)展，共同推動房地產(chǎn)進入了新的存量時代。

實際上，當前在政策層面，國家鼓勵租賃市場的發(fā)展，土地招拍掛政策也逐漸改革，這意味著行業(yè)的發(fā)展思路將從源頭上被改變。因為當自持比例更高、出租要求更嚴，對于普通開發(fā)商而言拿地難度或更高，對其操盤、運營能力也提出了前所未有的新要求。

伴隨市場格局的改變，開發(fā)商必然要變。

越來越多的房企轉(zhuǎn)向存量市場，自持租賃住宅的開發(fā)商被稱為“資產(chǎn)運營商”或更合適，而資產(chǎn)運營模式的核心是投資回報率，因而對于企業(yè)來說，精細化運營的要求也越來越高。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，國內(nèi)開發(fā)商遲早都要改變傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式，無論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還是養(yǎng)老、文旅地產(chǎn)，都要放慢腳步、降低增速、轉(zhuǎn)換邏輯，學會從沖刺增量轉(zhuǎn)向挖掘存量，從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向運營模式，這也是未來房企的生存法則。

不容忽視，向存量市場過渡，是一種更根本、更深刻的改變，而這種“主賽道”的切換，也將對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

新存量時代，租售并舉的制度建設與方向在哪里？房企繼續(xù)賣房還是掘金空間價值？租購同權下的房地產(chǎn)價值鏈重構，以及大整合背后的資本驅(qū)動力如何？即將于9月26日在上海舉行，由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的第七屆中國價值地產(chǎn)年會，將為當前的房地產(chǎn)業(yè)的變革帶來重要的探索和啟示。