陽光城轉(zhuǎn)讓廣州天河項目51%股權(quán) “三低一高”規(guī)模擴(kuò)張加速

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

9月15日晚，陽光城（000671.SZ）公告稱，擬將全資子公司陽光城粵港有限公司（下稱陽光城粵港）51%的股權(quán)，以18.29億港元轉(zhuǎn)讓給當(dāng)代置業(yè)的全資子公司當(dāng)代置業(yè)(香港6)有限公司。交易后，公司仍持有陽光城粵港49%股權(quán)。公司將與當(dāng)代置業(yè)共同對“東莞莊”兩項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

18.29億港元引入當(dāng)代置業(yè)

公告顯示，陽光城粵港成立于2017年3月24日。根據(jù)陽光城此前發(fā)布的公告，陽光城粵港以總價31.85億元人民幣收購了廣州市漢國恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于廣州天河的兩宗住宅地塊。陽光城粵港目前擁有漢國恒生75%股權(quán)。

兩宗地塊位于天河區(qū)東莞莊，天一地塊和福林地塊土地使用權(quán)面積總共為9.5萬平方米，總建筑面積約28萬平方米。該地塊之預(yù)計收購折算后樓面地價約為每平方米人民幣15000元。于本公告日期，該地塊之發(fā)展仍處于規(guī)劃及分區(qū)階段。

根據(jù)獨立物業(yè)估值師所編制該地塊于2017年2月28日之估值報告，該地塊之市值約為人民幣50億元。

如今陽光城又宣布對陽光城粵港進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。關(guān)于轉(zhuǎn)讓的目的，陽光城表示將與當(dāng)代置業(yè)共同對“東莞莊”項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，當(dāng)代置業(yè)的加入將提升項目的溢價，提高公司未來房地產(chǎn)項目的競爭力及盈利能力。

雖然當(dāng)代置業(yè)占股權(quán)益較大，陽光城廣州相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，該項目將由陽光城操盤。

通過此次股權(quán)收購，當(dāng)代置業(yè)首次進(jìn)入廣州市場。當(dāng)代置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來將加大在珠三角的投資，深圳、廣州、佛山為未來三年的投資重點，銷售金額占比將會逐步提升。

并購加速與風(fēng)險平衡

從碧桂園挖角朱榮斌和吳建斌后，陽光城走上快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)的模式，為了實現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，陽光城加速土地儲備擴(kuò)張和收并購。

半年報數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，在合并報表范圍內(nèi)，陽光城斥資250.79億元，通過公開招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊，獲得計容建面721.73萬平方米。其中并購價款為211.56億元，占總價款的84%，較2016年全年124.96億元并購成本大幅增長69%。

大規(guī)模的土地儲備擴(kuò)張需要大量資金支持，2016年上半年陽光城在利用直接融資工具的同時，嘗試并購基金、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、永續(xù)中票、短期融資券、海外債等多種創(chuàng)新融資方式，降低融資成本。

2017年半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，陽光城期末融資余額為1015.12億元，整體平均融資成本7.14%，同比下降1.28個百分點。

在陽光城的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比約為35%，1-2年到期債務(wù)占比約為32%，2年及以上債務(wù)占比33%。

陽光城于2016年6月首次進(jìn)入廣州。陽光城相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，在珠三角，未來還將拓展更多城市。

該負(fù)責(zé)人指出，高速發(fā)展的企業(yè)都要面臨從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本”三高一低到“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”三低一高的轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變能否順利進(jìn)行則需要有良好的土儲和快速變現(xiàn)能力。

需要注意的是，在地產(chǎn)黃金時代，恒大曾通過三高一低的戰(zhàn)略實現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)黃金時代遠(yuǎn)去，面臨行業(yè)深度調(diào)控，陽光城能否再造實現(xiàn)規(guī)模快速突圍，有待實踐檢驗。