長租公寓最大難題：開發(fā)商不賺錢，一般人租不起

自從福利分房取消，貨幣買房時(shí)代來臨至今，“買不起”成為人們?cè)u(píng)價(jià)樓市時(shí)最常見的一句話，而如今，雨后春筍般涌現(xiàn)出來的長租公寓，真正的需求者興沖沖地考察完之后，仍然發(fā)出了“租不起”的感嘆。

隨著今年各類鼓勵(lì)住房租賃的政策密集落地，樓市中“重售輕租”的現(xiàn)象正在悄然發(fā)生改變，“租售并舉”無疑將成為未來的發(fā)展趨勢(shì)。正是在這樣的背景下，各類與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)以及各類資本都開始盯上了租賃這塊尚未開發(fā)的蛋糕。

但目前的窘境卻是，動(dòng)輒4000元至8000元的月租金，卻讓很多租房人望而卻步，“如果我能付得起8000元的月租，干嗎不買一套房呢？”一位租房人說。隨著未來可租賃房源的增多，市場(chǎng)上有觀點(diǎn)認(rèn)為長租公寓將像其他共享經(jīng)濟(jì)如滴滴打車和共享單車那樣通過補(bǔ)貼打價(jià)格戰(zhàn)，但在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然也是共享經(jīng)濟(jì)的一種，但靠補(bǔ)貼的燒錢模式，在長租公寓領(lǐng)域很難持續(xù)，運(yùn)營的集約化和規(guī)?；瘜⑹情L租公寓競(jìng)爭取勝的方向，而如何將房租降下來，讓真正需要租房的人承受得起，才是長租公寓發(fā)展真正的關(guān)鍵。

長租公寓緣何一夜間成為市場(chǎng)未來主流

有機(jī)構(gòu)投資者曾經(jīng)多個(gè)晚上到北京蘇州橋YOU+國際青年公寓去蹲點(diǎn)，每天公寓里人山人海，市場(chǎng)需求旺盛；也曾連著兩晚上蹲在新派公寓北京CBD旗艦店的樓下數(shù)燈，發(fā)現(xiàn)入住率非常高。但是，該機(jī)構(gòu)一直沒有下決心投，他說因?yàn)樽夥砍杀尽⒀b修成本加上財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有考慮年節(jié)的空置，品牌長租公寓的盈利狀況普遍堪憂，“算不過賬來”。

華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓行業(yè)研究報(bào)告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但據(jù)深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

但為何即使這樣，各大開發(fā)商、中介、資本，紛紛將目光投向長租公寓，原因何在？

首先，房價(jià)和房租的比較，讓人們看到了房租再貴也不如房價(jià)貴。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)列舉幾個(gè)不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：一是北京市統(tǒng)計(jì)局7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示， 6月份租賃房房租價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)， 北京6月份月租金均價(jià)達(dá)到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達(dá)到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當(dāng)中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。

以上數(shù)字說明，中國的房租相對(duì)于一般居民的收入，實(shí)在太高了。但是，如果和房價(jià)比，房租真的很便宜。仍然以北京為例，目前北京市的二手房實(shí)際均價(jià)應(yīng)該在6萬左右，這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價(jià)在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個(gè)人1年的收入買不到一平米的房子，假定兩個(gè)人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個(gè)人不吃不喝一輩子也就夠買一套房子。

如果按照租售比，北京的租售比早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1：200的安全線，保守估計(jì)在1：500以上，一些地區(qū)甚至到了1：1000的程度。最近媒體報(bào)道，租金回報(bào)率最低的城市中， 四個(gè)一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報(bào)是什么概念，意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對(duì)于房價(jià)，北京的房租是太便宜而不是太貴了。

其次，政策導(dǎo)向與開發(fā)商拿地模式轉(zhuǎn)變雙作用力下的產(chǎn)物。

隨著住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》的出臺(tái)，其中明確國家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

政策紅利還給行業(yè)帶來了巨大想象力。去年年底以來，一系列利好政策的公布使得長租公寓這一業(yè)態(tài)贏得了發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)。今年的政府工作報(bào)告，不僅首次提出“建立租購并舉的住房制度”等，還明確了“營改增”的時(shí)間表，并擴(kuò)展到生活服務(wù)業(yè)。

隨著“營改增”的落實(shí)，公寓企業(yè)的稅賦有望從以前5.65%的營業(yè)稅，調(diào)整到2.97%的增值稅率。18項(xiàng)行政性收費(fèi)的取消等，對(duì)“省出來的就是利潤”的租賃運(yùn)營行業(yè)來說這些利好影響巨大。

政策的紅利無疑給深陷拿地憂慮的開發(fā)商最好的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。北京地價(jià)高企，為了拿到一塊土地，開發(fā)商們不惜采用聯(lián)合的方式，就是為了不在競(jìng)爭中被淘汰，而目前出讓的土地大量被“搭售”自持性地塊。開發(fā)商們從不知道如何去處理這些自持性物業(yè)到紛紛轉(zhuǎn)向出租公寓，也就隔了一個(gè)政策出臺(tái)的夜晚。

開發(fā)商大舉進(jìn)入 長租公寓魚龍混雜

自從國家重點(diǎn)鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)以來，租賃這塊號(hào)稱萬億規(guī)模市場(chǎng)的大蛋糕就開始被各方資本垂涎，各類的長租公寓如同雨后春筍般紛紛冒出頭來，僅在北京近來就新增了多個(gè)長租公寓，而且各個(gè)來頭不小。

7月份，原來的K2地產(chǎn)也就是現(xiàn)在的石榴集團(tuán)推出了旗下的長租公寓品牌—熊貓公寓。

近期，龍湖也準(zhǔn)備發(fā)布其在北京的第一個(gè)長租公寓項(xiàng)目-酒仙橋冠寓，這也是自從去年龍湖宣布進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域以來，在北京落地的第一個(gè)項(xiàng)目。

更早進(jìn)入長租公寓的還有龍頭萬科，早在今年5月就在勁松開業(yè)運(yùn)營了“泊寓”品牌，面向青年人。

大型房企紛紛搶灘進(jìn)入長租公寓，除了看好租賃的發(fā)展以外，也是為旗下自持用地尋找新的開發(fā)思路。自從2016年12月，萬科低價(jià)拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地，此后，陸續(xù)出讓了多塊含有自持比例的住宅用地。按照要求，這類“只租不售”的模式管理將在未來提供大量的可租賃房源。

因此，房企開始積極將長租公寓制定為重要的業(yè)務(wù)類型。2016年8月，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務(wù)”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領(lǐng)先二線城市，力爭用3年時(shí)間，達(dá)到10萬間的規(guī)模。

據(jù)北京青年報(bào)記者調(diào)查，目前市場(chǎng)上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，集中式多以開發(fā)商自持經(jīng)營為主，而分散式則主要以鏈家的自如和我愛我家的相寓為主，靠的是從房東手上零散收取房源，自行運(yùn)營出租。

相比于開發(fā)商集中運(yùn)營的長租公寓，市場(chǎng)的主體還是由中介或者一些互聯(lián)網(wǎng)公司經(jīng)營的分散式長租公寓。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，雖然目前市場(chǎng)中有兩個(gè)現(xiàn)象，第一是政府未來在新增土地供應(yīng)計(jì)劃中，租賃住宅的規(guī)模和占比都大幅提升，二是開發(fā)商新增拿地中，越來越多的選擇持有，用于租賃開發(fā)，這其中主要是政府的要求，把持有作為拿地的前提條件，這兩種現(xiàn)象都意味著未來一段時(shí)間開發(fā)商可能持有的租賃住宅越來越多，但是從長期來看，租賃市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該主要集中于存量的盤活而非增量的開發(fā)，開發(fā)商由于政府原因持有租賃住宅不應(yīng)該成為常態(tài)，一線城市的租房問題不太可能通過新增租賃住宅用地解決。原因在于，租賃住房需求集中于交通便利、租賃設(shè)施相對(duì)完善的成熟區(qū)域或者產(chǎn)業(yè)園周邊，租房需求的核心偏好是車程較短，離工作地足夠近。相反，新增土地供應(yīng)一般遠(yuǎn)離市中心，出讓的自持用地也多是配套并不成熟的區(qū)域。

長租公寓與“二房東”有四點(diǎn)不同

長租公寓的出現(xiàn)，也帶來了關(guān)于長租公寓與“二房東”是否類似的討論，尤其是自如和相寓兩大品牌，旗下都有不少是從房東手上收來，簽約3年以上的房源。這些房源經(jīng)過中介的裝修后被以更高的價(jià)格出租，賺取差價(jià)。

對(duì)此楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一個(gè)事物的出現(xiàn)有其必然性，通常是社會(huì)發(fā)展運(yùn)行的產(chǎn)物。雖然在包租模式下長租公寓與二房東都是以賺取租金價(jià)差為盈利模式，但是兩者出現(xiàn)的時(shí)代背景完全不同，二房東出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)末，主要解決了1998年“房改”后廣東沿海務(wù)工人員的“沒房住”問題；長租公寓出現(xiàn)于2010年以后，主要解決的是隨著90后的崛起及人們消費(fèi)升級(jí)需求下的“居住差”問題。目前租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)是一線城市房源供給不足、房源品質(zhì)差、虛假房源多、租期維修責(zé)任不明確等。

長租公寓企業(yè)有別于二房東的優(yōu)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：首先，能夠有效盤活房屋存量，增加市場(chǎng)房源供給。目前北京的市中心有很多位置還不錯(cuò)但是樓齡較大的空置房源，這類房屋可住性和可居性都較差，長租公寓企業(yè)拿房后可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修和美化，提升房屋居住品質(zhì)，盤活該類房源。此外，對(duì)于集中式公寓，市區(qū)內(nèi)廢棄的宿舍和廠房都是他們物業(yè)獲取的目標(biāo)，通過對(duì)該類房屋的改造能夠有效增加市場(chǎng)房源供應(yīng)，緩解市場(chǎng)房源供給不足。

其次，通過對(duì)房屋的裝修美化提升房源居住品質(zhì)，且有公司信用背書，房屋的裝修質(zhì)量顯著高于二房東。第三，長租公寓企業(yè)的房源真實(shí)，價(jià)格透明，不會(huì)出現(xiàn)類似于二房東通過低價(jià)虛假房源吸引客戶的行為。最后，二房東對(duì)于租期內(nèi)的維修責(zé)任通常響應(yīng)不及時(shí)，甚至沒有租期服務(wù)，而公寓企業(yè)與客戶之間在租期的維修和租期服務(wù)上有明確的責(zé)任劃分和保證。

租金雖然貴 但開發(fā)商卻不賺錢

此外，繁榮背后，長租公寓的發(fā)展模式，也隱藏著諸多隱憂。

最大難題是“不賺錢”。事實(shí)上，長租公寓的價(jià)格并不便宜。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。而即將面世的龍湖冠寓，據(jù)悉小戶型的單間公寓價(jià)格也達(dá)到了近6000元。

但即便如此，由于房價(jià)的因素，僅僅依靠每個(gè)月的租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴(kuò)張的速度。一位長租公寓負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，雖然公司有資本的投入，但收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導(dǎo)致很多靠互聯(lián)網(wǎng)思維、民營資本支持的集中式長租公寓擴(kuò)張緩慢。即便是實(shí)力更加雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，其下屬的長租公寓也僅僅處于試驗(yàn)階段，并未大規(guī)模擴(kuò)張。

尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)后，競(jìng)爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，相比較而言，分散式長租公寓就更加靈活。這些租賃物業(yè)都是從房東手里租來的，通過裝修和運(yùn)營來賺錢，雖然也會(huì)在前期投入不菲，但相對(duì)重資產(chǎn)的自持租賃，成本還是比較低。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)上看，長租公寓的市場(chǎng)份額目前不足2%，主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。以北京為例，普租市場(chǎng)的租客主要集中于25歲—40歲之間，占比超過70%，其中25—30歲之間的人群占比為36.1%，31-40歲之間的人群占比為34.5%。長租公寓的租客群體與普租市場(chǎng)基本吻合。結(jié)合居住狀態(tài)來看，20歲以下的租賃人群中合租的比例占比66%，20-30歲之間合租的比例占比64%，31—40歲租賃人群則以整租為主，占比超過76%。這說明其實(shí)租賃是有生命周期的，人的生命周期自然形成租賃的消費(fèi)升級(jí)。隨著畢業(yè)、工作、戀愛、結(jié)婚、生子不同人生階段，人們對(duì)房屋面積、租賃品質(zhì)的需求是不斷變化的。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，由于眾多資本的進(jìn)入，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續(xù)存在的長租公寓必定會(huì)有其獨(dú)特的競(jìng)爭力。他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)目前是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)圍繞著租賃住宅的管理和運(yùn)營形成一個(gè)完整的生態(tài)圈，這個(gè)生態(tài)圈里將會(huì)形成多元競(jìng)爭的格局。首先，參與方多元化。過去該行業(yè)主要以中介為主導(dǎo)，未來一定會(huì)形成開發(fā)商、國企、政府、PE/VC、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)者齊聚的百花齊放、百家爭鳴的生態(tài)圈；此外，資本形態(tài)多元化。政府資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本都可以參與其中。

雖然現(xiàn)階段有長租公寓品牌為了競(jìng)爭，打出了應(yīng)屆生入駐返現(xiàn)1000元或零中介費(fèi)的口號(hào)，類似于打車軟件和共享單車那樣靠補(bǔ)貼燒錢的模式，但卻是很難在長租公寓市場(chǎng)奏效也很難持續(xù)的，相反，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，運(yùn)營效率的提升帶來的集約化和規(guī)?；攀窃诟?jìng)爭中取勝的關(guān)鍵。

來源：北京青年報(bào) 記者 李桁