深圳加速棚改進程 新型租賃社區(qū)呼之欲出

近日，深圳市住建局組織起草了《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》。

對于深圳市棚戶區(qū)改造政策使用范圍，意見稿提及深圳市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區(qū)項目應當納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。不同于以往所用的“可以”一詞，這一次征求意見稿直接規(guī)定符合條件的老舊住宅區(qū)不再采用城市更新的方式進行改造。有市場人士擔心，一旦政策落地，其實就是將深圳老舊住宅小區(qū)市場化運作的方向“堵死”。

城市更新是以“政府引導、市場主導”為主線，開發(fā)商作為城市更新主體。與國內其他多個城市引進市場化主體參與棚改不同，深圳的棚戶區(qū)改造主要是以“政府主導、政府投資、政府規(guī)劃”為主線。在一些城市更新項目因各種原因“拆不動”的背景下，政府是否會將達到棚改標準的項目納入到棚改計劃中？這并非沒有想象空間。

2010年3月，羅湖區(qū)木頭龍項目獲批成為深圳市首批城市更新單元之一，但記者在木頭龍城市更新項目現(xiàn)場看到，依舊有多棟舊建筑物仍未拆除，居民回遷仍未有具體時間表。不過，有分析人士表示，去年7月深圳已經出爐了《深圳市棚戶區(qū)改造項目界定標準》，棚戶區(qū)改造項目包含“房屋結構簡易，影響城市規(guī)劃實施和有礙城市景觀，使用年限超過30年的危舊房屋”，而這一次的征求意見稿里面，將使用年限進一步提早至20年以上，但并非所有老舊住宅小區(qū)都只能選擇棚改，還是要先符合棚改的相關標準。

在深圳市羅湖區(qū)，玉龍、木棉嶺、布心片區(qū)均為廣東省“斜坡類地質災害高易發(fā)區(qū)”，存在重大公共安全隱患，完全符合《深圳市棚戶區(qū)改造項目界定標準》。相比之下，一般的城市更新項目在改造時間上沒有如此緊迫。

與此同時，“行政征收、行政處罰”等條款也現(xiàn)身在征求意見稿當中，這或將有效推動后期項目的進度。此外，征求意見稿明確提出棚戶區(qū)改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。記者從羅湖棚改指揮部也了解到，羅湖棚改未來規(guī)劃除了回遷安置建房及基礎配套和保障房建設，不建設任何商品房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于此類棚改項目來說，后續(xù)將積極導入租賃房源，也和當前的政策規(guī)劃是密不可分，也有助于培育新型的租賃社區(qū)。

其實，一場棚戶區(qū)改造運動正在全國火速推進，嚴躍進表示，對于上海（樓盤）來說，過去棚改的最大特點就是創(chuàng)造了一些高端社區(qū)和商業(yè)區(qū)，類似新天地等，但從經驗上看，很少有通過棚改來促進租賃型用地項目。實際上，城市市區(qū)零星地塊項目其實還是需要有一些租賃房源作為主導，這樣有助于發(fā)揮土地資源的經濟價值和社會價值。

證券時報記者 吳家明