誰解萬達(dá)輕資產(chǎn)這個謎？

“從去年（2014年）開始，萬達(dá)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型。從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。”——這是王健林2015年4月15日在深交所演講時的原話。

當(dāng)時，為了更詳細(xì)地解釋這一轉(zhuǎn)型，王健林用兩個拳頭產(chǎn)品——萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)廣場做了生動的對比：

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個大型萬達(dá)廣場，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達(dá)廣場。因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。萬達(dá)廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)。

投資建設(shè)萬達(dá)廣場，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益由萬達(dá)與投資方按一定比例分成。萬達(dá)從2014年開始研發(fā)這種模式，叫做輕資產(chǎn)。

也就是說，最近發(fā)生的631億元世紀(jì)大轉(zhuǎn)賣，早在三年前就已經(jīng)在王健林腦海里長出了雛形。

事到如今唯一的爭議在于：為什么賣得那么急、為什么賣得那么快，又為什么賣得那么干凈？這些做法，并不合乎人們對于房地產(chǎn)業(yè)的常規(guī)判斷。

全國房地產(chǎn)商的排名已經(jīng)在過去20多年的發(fā)展中總結(jié)出來了一個為業(yè)內(nèi)所公認(rèn)的評判標(biāo)準(zhǔn)：衡量他們發(fā)展預(yù)期的兩個核心指標(biāo)，一是廉價的土地儲備，二是低成本的融資能力。

這次萬達(dá)整體出售資產(chǎn)包的過程，之所以會被外界驚呼為打折賤賣，就是因為這個巨大的資產(chǎn)包里含有大量的土地儲備，它們是業(yè)內(nèi)通行評判下的巨大發(fā)展?jié)撃堋?/p>

交易達(dá)成后，萬達(dá)未來的收益預(yù)期，主要就是最近新建的萬達(dá)廣場能帶來的租金預(yù)期，以及文化、影視、兒童娛樂、金融等領(lǐng)域的收益增長預(yù)期，而在過往二十多年的計算公式里，后幾個領(lǐng)域的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于樓盤開發(fā)出售所能帶來的收益。

然而，如果事實上的評判標(biāo)準(zhǔn)要發(fā)生變化了呢？

比企業(yè)興衰更替得還要快的是趨勢。在王健林2015年的發(fā)言中，他曾經(jīng)規(guī)劃了一條緩慢而穩(wěn)妥的路徑：因為萬達(dá)廣場從選址、談判、設(shè)計、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期為3年左右，因而2015年開業(yè)的萬達(dá)廣場無法再改，全部是重資產(chǎn)。但是2016年萬達(dá)計劃開業(yè)50個萬達(dá)廣場，其中超過20個是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個萬達(dá)廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。

事實上，王健林也是這樣做的，和以往萬達(dá)彪悍的執(zhí)行力相一致——

2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。這是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式的開端。

2016年開業(yè)的50個萬達(dá)廣場，有21個屬于輕資產(chǎn)。2016年第4季度，萬達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達(dá)廣場，次年起每年開業(yè)交付30個萬達(dá)廣場給投資方，凈租金雙方分成。

同年，萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)還探索出一種新模式，就是對方出地又出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)指導(dǎo)、招商運營，凈租金雙方7比3分成。這種被萬達(dá)叫做“合作類萬達(dá)廣場”的形式，連房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的資本化環(huán)節(jié)都省掉了。

此消彼長在2017年上半年得以繼續(xù)——新開業(yè)項目14個，其中持有物業(yè)萬達(dá)廣場3個，萬達(dá)茂2個，總面積91.2萬平方米；輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場9個，總面積111.5萬平方米。上半年新發(fā)展項目28個，萬達(dá)廣場26個，萬達(dá)城2個。萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項目，其中投資類輕資產(chǎn)項目14個，合作類輕資產(chǎn)項目12個。

王健林曾得意地將這種變化稱為“空手道”——有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。

如果按照王健林這樣的設(shè)計，輕資產(chǎn)的變化將在不知不覺中，如春雨入夜般悄然發(fā)生。

然而，是什么加快了他的步伐？

去年開始，有一句話頻繁出現(xiàn)在各種地方，但人們對它總是將信將疑——房子是用來住的，不是用來炒的。于是那些不相信或者不太相信這句話的人繼續(xù)保持高杠桿，繼續(xù)熱搶學(xué)區(qū)房，結(jié)果被始于今年3月、此后不斷加碼不下十次的種種限購政策壓得幾十年不能翻身。

其實，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話翻譯一下，就是這個意思——房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該為此肩負(fù)太多負(fù)債，即使在安全狀況下也應(yīng)該手拿現(xiàn)金，給自己留出平穩(wěn)過冬的能力。再換句話說：未來的房地產(chǎn)業(yè)考驗的是經(jīng)營、管理等“輕資產(chǎn)”能力，房子再也不是建造、銷售的“重資產(chǎn)”產(chǎn)品。

就和萬達(dá)現(xiàn)在正在做的事情一樣。

或許王健林正是基于這一判斷而加快了整個公司轉(zhuǎn)型的腳步，把預(yù)計要在未來幾年做完的事情畢其功于一役了。

上海已經(jīng)在幾天前拍出了單價僅5568元/平方米的土地，地價降幅達(dá)到驚人的84%，但條件是開發(fā)商只能租，不能賣。而上海只是一個開始，在可預(yù)見的未來，整個國家的土地出讓都會逐漸向租賃轉(zhuǎn)型。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，持有現(xiàn)金的能力、抵御風(fēng)險的能力，也許會比開疆拓土的能力更重要。

但是，這一做法無疑背離于業(yè)內(nèi)通行的評判標(biāo)準(zhǔn)。尤其是，眾多競爭對手做出了和萬達(dá)相反的選擇——恒大和華夏幸福選擇繼續(xù)保持高杠桿率、融創(chuàng)選擇繼續(xù)高歌猛進(jìn)地吃進(jìn)大批土地存量，而只有王健林選擇了見好就收。

這是一個正在變化著的時代，行業(yè)內(nèi)外的意見分歧越來越顯著。

對于一家企業(yè)來說，所有未來都基于決策者的規(guī)劃和實施能力。萬達(dá)從來不缺后面一點，目前它所面臨的是市場上對前一點的廣泛質(zhì)疑——賣掉被業(yè)內(nèi)視作黃金的土地儲備，轉(zhuǎn)而投向看起來并不那么壯美的輕資產(chǎn)經(jīng)營，這個方向?qū)?？在急急出售的背后是否還另有隱情？

“萬達(dá)的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒有發(fā)展空間，中國的城市化還在進(jìn)行，行業(yè)里模仿萬達(dá)者也是眾多。那為什么現(xiàn)在就要果斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)？”事實上，在兩年前的講話中，王健林已經(jīng)向自己和臺下的觀眾拋出了這個問題。

之后，他自問自答——

如果我們沒有遠(yuǎn)大目標(biāo)，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場火的時候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來容易。但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經(jīng)過去，今后要快速擴大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

從財務(wù)上看，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤就相當(dāng)于一個重資產(chǎn)店。假設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個店就是每年2億租金，萬達(dá)可以分到7000萬租金。一個標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當(dāng)。

要不要跟從趨勢轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式和估值模型？或者說，現(xiàn)在的趨勢是否到了必須要轉(zhuǎn)變的關(guān)口？在現(xiàn)在這個時點，很難判斷誰是對的。

當(dāng)年阿里巴巴在香港退市后，老員工把內(nèi)部股像廢紙一樣轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，很多人都沒有想到未來還有在美國上市的一天；劉強東決定砸鍋賣鐵也要花重金自建物流；馬化騰決定專注于建設(shè)看起來絲毫沒有商業(yè)變現(xiàn)能力的連接器，而把大具賺錢機會的“半條命”交給合作伙伴……這些當(dāng)時看起來不可思議的舉動，事后都被驗證為明智的。

猛有猛的道理，穩(wěn)有穩(wěn)的道理。做看客永遠(yuǎn)比做實踐者更加輕松和簡單。雖然此刻我們尚不能判斷王健林看似“過火”的行為是否真的把準(zhǔn)了時代的脈搏，就像能否認(rèn)同萬達(dá)高管表示此舉是一種像“放棄延安”那樣以退為進(jìn)的行為，企業(yè)家對自己企業(yè)的走向有著也許與外界截然不同的判斷。