調(diào)控之下房地產(chǎn)投資增速回落 銷售連跌之勢(shì)終現(xiàn)“拐頭”

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每經(jīng)記者 周程程

幾家歡喜幾家愁，這可以算得上是上半年不同城市、不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)寫照。

一、二線城市控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)，在調(diào)控政策趨嚴(yán)的情況下，成交量已出現(xiàn)下降，北京等地樓市已呈降溫態(tài)勢(shì)；相對(duì)而言，三、四城市在“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向下，一些城市的成交量明顯提升。

一家主要在江蘇從事開發(fā)的中型房地產(chǎn)企業(yè)管理層人士余悅（化名）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“像連云港、淮安這些地方，我們今年上半年的去化速度都有提高，銷量還是非常理想的。”

受益于三、四線城市的托底效應(yīng)，今年1~6月房地產(chǎn)銷售增速結(jié)束前5月跌勢(shì)。7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1~5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，在調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)保持緩慢下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1~5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，去年同期基數(shù)開始上升，導(dǎo)致當(dāng)前增幅繼續(xù)上升空間不大，不過(guò)考慮到供地和拿地動(dòng)作依然較為明顯，尤其是部分三四線城市也加入了供地的熱潮中，使得投資數(shù)據(jù)不會(huì)明顯收窄，預(yù)計(jì)此類區(qū)域三季度投資數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)維持在5%以上的水平。

非重點(diǎn)城市成銷售重要支撐

盡管上半年房地產(chǎn)銷售面積16.1%的增速低于去年同期27.9%的增速，但可喜的是結(jié)束了今年前5月的跌勢(shì)。

其中，三、四線城市成為房地產(chǎn)銷售的重要支撐力量。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏表示，由于因城施策、分類指導(dǎo)的方針，全國(guó)非重點(diǎn)城市商品房銷售面積上半年增長(zhǎng)24.5%，繼續(xù)保持在20%以上的增長(zhǎng)水平。而銷售增速的回落主要出現(xiàn)在一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

北京一家大型地產(chǎn)中介經(jīng)理人小王對(duì)此也感受頗深。“北京‘3·17’新政對(duì)我們影響挺大的，現(xiàn)在的成交量明顯變少了。”小王對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2017年1~6月，北京商品住宅（不含保障性住房）銷售面積為240.18萬(wàn)平方米，同比下降34.87%。

“現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)整體也是一個(gè)回落的趨勢(shì)，有些業(yè)主比較著急賣的話，價(jià)格也降得比較多。另外，我們也在和業(yè)主主動(dòng)的議價(jià)，把業(yè)主心里的低價(jià)試探出來(lái)。比如有的業(yè)主報(bào)價(jià)500萬(wàn)，我們會(huì)盡力去談價(jià)，談到450萬(wàn)、400萬(wàn)都是有可能的。”小王說(shuō)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，一線城市房?jī)r(jià)漲幅回落尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)融資趨緊

2017年上半年，在因城施策的導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。截至6月底，已有60余個(gè)地級(jí)以上城市和30余個(gè)縣市出臺(tái)收緊政策。

在調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也出現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2017年1~6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1~5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房地產(chǎn)投資增速放緩，與房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源有所收緊有關(guān)。

民生宏觀固收研報(bào)認(rèn)為，2017年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行縮量75%，重新回歸銀行貸款和房地產(chǎn)信托。

而說(shuō)起目前銀行層面開發(fā)貸、建設(shè)貸的收緊，余悅也感受頗深。“相比較而言，往年銀行特別是四大行，批項(xiàng)目貸和建設(shè)貸還算比較寬松。但是從去年下半年開始，四大行對(duì)于一些開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)貸確實(shí)門檻設(shè)置得比較高，拒貸的情況也時(shí)有發(fā)生。”余悅說(shuō)。

另一方面，房地產(chǎn)信托的難度也在增加。一位資管企業(yè)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“去年飛往全國(guó)各地做信托計(jì)劃，然后投到房地產(chǎn)領(lǐng)域。但今年在去杠桿力度不斷加強(qiáng)的情況下，我這3個(gè)月連一個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有做成。”

“去年我們同事說(shuō)，總部有一大把資金在賬上，說(shuō)大家都去多找點(diǎn)項(xiàng)目，只要還過(guò)得去都報(bào)上去。今年在去杠桿、去通道的情況下，基本報(bào)上去都斃了。”上述資管人士表示。

下半年房地產(chǎn)投資緩中趨穩(wěn)

融資收緊的情況下，余悅表示，小型的開發(fā)商可能受影響更大。盡管在三、四線城市的一些開發(fā)商目前銷量上去了，但是手里卻沒(méi)有錢進(jìn)行新的投資。

中大型開發(fā)商則因?yàn)槿谫Y渠道多、資金周轉(zhuǎn)快，所受影響相對(duì)較小。目前盡管一、二線城市房地產(chǎn)投資增速放緩，但是大型房企在三、四線城市投資仍具有支撐作用。 

余悅坦言，像連云港這樣的三、四線城市，近幾年開始吸引了不少例如恒大、金輝等大型開發(fā)商，今年還吸引了中梁地產(chǎn)進(jìn)入。同時(shí)，一、二線城市樓市因?yàn)楣芸貒?yán)格，導(dǎo)致獲利空間小，更多的房企也來(lái)到三、四線城市尋找機(jī)會(huì)，說(shuō)明他們看好這些三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。 

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，部分三四線城市土地市場(chǎng)成為房企拿地的熱門地帶，部分區(qū)域出讓金額同比翻番。2017年1~6月，嘉興、無(wú)錫、南昌、鎮(zhèn)江、金華等強(qiáng)三四線城市土地出讓金額同比均增長(zhǎng)超過(guò)100%，恒大、保利、中海、融創(chuàng)、金地等房企均加大在三四線城市拿地力度。

邢志宏表示，一線和熱點(diǎn)二線城市在調(diào)控方式上也不僅僅是在限買、限貸、限售等方面，為了解決供求矛盾，還加大了土地和住房的供應(yīng)，這就使得房地產(chǎn)投資的變動(dòng)幅度沒(méi)有以往那么大?？偟膩?lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)是一種緩中趨穩(wěn)的走勢(shì)。 

對(duì)于下半年的趨勢(shì)研判，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員周景彤認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管、融資趨緊下房地產(chǎn)投資將有所放緩，但大幅降低可能性不大。首先，一線和部分二線城市前期去庫(kù)存加快，未來(lái)隨著土地供應(yīng)的增加，補(bǔ)庫(kù)存需求上升；其次，三、四線城市銷售加快會(huì)逐步帶動(dòng)其投資較快增長(zhǎng)，在一定程度上會(huì)抵消一線城市和部分二線城市地產(chǎn)投資放緩的影響。 

周景彤還指出，今年中央政府提出確保再開工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)，一方面棚改貨幣化安置將帶動(dòng)商品房銷售的增長(zhǎng)，另一方面棚改會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施配套投資，也會(huì)對(duì)沖一線和部分二線城市房地產(chǎn)投資收縮的影響。