深康佳A29億元賣子公司股權(quán)遭否 起因深圳總部廠區(qū)土地估值偏低？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝宏辰    

每經(jīng)記者 謝宏辰  每經(jīng)編輯 宋思艱

今日（7月17日）晚，深康佳A（000016，SZ）公告顯示，公司《關(guān)于掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城公司部分股權(quán)的議案》在股東大會(huì)上未獲通過。

從深康佳A此前披露的子公司康僑佳城的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，后者一年來的營(yíng)收為0、利潤(rùn)為負(fù)，但此次轉(zhuǎn)讓，評(píng)估機(jī)構(gòu)已給予5倍增值率，49%股權(quán)擬轉(zhuǎn)讓價(jià)為29億元。但如此優(yōu)厚的條件卻仍未能博得多數(shù)中小股東的滿意，這是為何？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，康僑佳城目前負(fù)責(zé)的項(xiàng)目未來升值空間巨大，旗下資產(chǎn)包括位深圳的廠區(qū)土地，這應(yīng)是十分金貴。因此，不排除不少股東因此而投下反對(duì)票。

評(píng)估增值5倍

根據(jù)深康佳A的公告，《關(guān)于掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城公司部分股權(quán)的議案》未獲股東大會(huì)通過。該議案總表決情況是：同意8906萬股，占出席會(huì)議所有股東所持股份的35.618%；反對(duì)1.6億股，占出席會(huì)議所有股東所持股份的64.0939%；棄權(quán)72萬股，占出席會(huì)議所有股東所持股份的0.2882%。

今年6月30日，深康佳A曾發(fā)布《關(guān)于擬掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城公司部分股權(quán)的公告》，其擬將持有的康僑佳城公司49%的股權(quán)，按照國有產(chǎn)權(quán)交易所掛牌程序在國有產(chǎn)權(quán)交易所以約29億元的價(jià)格公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

此次股東大會(huì)表決情況否決了出售議案，也因深康佳A控股股東回避了表決。目前，深康佳A的控股股東為華僑城集團(tuán)，華僑城集團(tuán)及其下屬子公司合計(jì)持有深康佳A有表決權(quán)的股份7.2億股。但由于該提案涉及潛在的關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)，兩者均回避表決。

原來，由于康僑佳城的另一股東華僑城集團(tuán)公司未放棄優(yōu)先購買權(quán)，如果華僑城集團(tuán)最終成功競(jìng)得康僑佳城49%股權(quán)，本次交易將構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。 

此次出售子公司股權(quán)，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，采用了收益法的評(píng)估結(jié)果。深康佳A披露，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，康僑佳城總資產(chǎn)賬面值約為11億元，總負(fù)債賬面值約為1億元，凈資產(chǎn)賬面值約為10億元，收益法評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值約為59億元，增值49億元，增值率達(dá)499.63%。

經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)方面，康僑佳城2016年、2017年第一季度營(yíng)業(yè)收入均為0，凈利潤(rùn)分別為-787萬元和-222萬元。但為何還是不能打動(dòng)深康佳A眾多中小股東的心呢？

投資者關(guān)注康佳總部廠區(qū)土地價(jià)值

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雖然康僑佳城近年處于無收入的狀態(tài)，但是其目前負(fù)責(zé)的相關(guān)項(xiàng)目增值潛力巨大。

原來，康僑佳城成立于2015年，注冊(cè)資本10億元，其中深康佳A出資7億元，占比70%，華僑城集團(tuán)占比30%。讓康僑佳城成為“香餑餑”的，是其負(fù)責(zé)的深圳市南山區(qū)華僑城片區(qū)的康佳總部廠區(qū)的更新改造項(xiàng)目。

康佳總部廠區(qū)更新改造項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)華僑城片區(qū)，用地性質(zhì)為商業(yè)性辦公用地及一類工業(yè)用地，占地面積3.7萬平方米，計(jì)容積率建筑面積26萬平方米；另有不計(jì)容建筑面積6.2萬平方米，其中包括8000平方米的地下綜合商業(yè)和5.4萬平方米的地下停車庫。目前，康僑佳城已取得用地方案圖、用地規(guī)劃許可證、節(jié)能評(píng)估報(bào)告批復(fù)和環(huán)評(píng)報(bào)告批復(fù)，正在設(shè)計(jì)項(xiàng)目整體方案和進(jìn)行前期工程準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)2017年7月底開工。

對(duì)于該項(xiàng)目，有投資者在深交所互動(dòng)易上向深康佳A提問：“目前康僑佳城的土地120億都會(huì)有許多房地產(chǎn)商搶著拍，為何現(xiàn)在評(píng)估才59億多？”對(duì)此，深康佳A回應(yīng)稱：“考慮到康佳總部廠區(qū)更新改造項(xiàng)目未來潛在的升值潛力，康佳集團(tuán)擬先掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城49%的股權(quán)，保留21%的股權(quán)”。