8天賣出30幅地 南京土地拍賣熱過三伏天

猶如高溫天氣一樣，南京的樓市繼續(xù)高燒。7月12日，南京進(jìn)行了本月以來的第三次土地拍賣，不出預(yù)料，6幅地塊被房企一搶而光。

值得注意的，8天內(nèi)，南京共拍賣出30幅地塊，其中12幅宅地全部達(dá)到最高限價(jià)，不僅要現(xiàn)房銷售，還要配建面積累計(jì)達(dá)18.94萬平方米的保障房，無償交給政府。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，如果加上建設(shè)保障房的投入，以及因建設(shè)保障房而減少可銷售商品房面積折算的成本，許多地塊成本已直追甚至超越同地段房價(jià)，可以說是隱性的地王。在樓市正實(shí)施長效調(diào)控機(jī)制的背景下，房企如此瘋狂搶地，未來風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

宅地最搶手

繼上周拍賣出24幅地塊之后，7月12日，南京再次拿出6幅地塊(總面積21.8萬平方米)公開拍賣，起拍總價(jià)58億元，結(jié)果全部溢價(jià)賣出，最后成交總價(jià)達(dá)84.95億元。

從競拍情況看，宅地依舊最為搶手，3幅宅地全部達(dá)到最高限價(jià)，最后通過競建保障房面積確定買家。

江寧區(qū)麒麟G35地塊經(jīng)過118輪競拍，被華發(fā)地產(chǎn)以17億元拿下。燕子磯G34地塊，經(jīng)過98輪競拍，被佳兆業(yè)以12.5億元競得。燕子磯G33地塊，經(jīng)過87輪競拍，被首次進(jìn)軍南京市場的金科地產(chǎn)以8.1億元競得。這3幅宅地均達(dá)到最高限價(jià)，按照規(guī)定，要現(xiàn)房銷售，并分別配建保障房面積1.1萬平方米、1.1萬平方米、0.64萬平方米。

宅地遭熱搶，其他3幅混合地塊也受到青睞，其中江寧區(qū)秣陵G40地塊(商辦)競拍最為激烈，掛牌起始價(jià)5.4億元，經(jīng)過158輪競拍，最后被中海地產(chǎn)以13.25億元拿下，單位地價(jià)4.48萬元/平方米。

值得注意的是，7月以來，南京市不斷加大土地供應(yīng)，到7月12日已進(jìn)行了三次土地拍賣，共賣出30幅地塊。在7月5日競拍出首幅配建保障房的地塊后，配建保障房似乎成土地拍賣中的標(biāo)配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三次土地拍賣中涉及宅地共13幅，全部達(dá)到最高限價(jià)，配建保障房面積累計(jì)達(dá)18.94萬平方米。

地價(jià)明降暗升

土地限價(jià)后，地王不再誕生，但這并不意味著房企的土地成本比周邊地塊有所降低。

某房企工作人員告訴記者，根據(jù)土地拍賣新規(guī)，超過政府限價(jià)后，以競保障房面積確定拿地企業(yè)，從而將地價(jià)控制住。從拍賣的成交地價(jià)與該地塊周邊同類項(xiàng)目的房價(jià)對(duì)比看，地價(jià)確實(shí)低了下來，但事實(shí)往往并非如此。如果加上建設(shè)保障房的投入，以及因建設(shè)保障房而減少可銷售商品房面積折算的成本，部分地塊整體拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房價(jià)。

以7月7日出讓的九龍湖G20地塊為例，該地塊被金隅地產(chǎn)以32億元拿下，樓面地價(jià)達(dá)1.98萬元/平方米，要現(xiàn)房銷售，需配建保障房建筑面積2.78萬平方米。相比周邊地塊之前拍賣價(jià)格，1.98萬元/平方米的確低了幾百元，但加上配建保障房的成本，重新測算下來，真實(shí)地價(jià)約2.6萬元/平方米，實(shí)際上是創(chuàng)出了地價(jià)新高。

在嚴(yán)苛的出讓條件之下，房企仍然表現(xiàn)出對(duì)土地如饑似渴的熱情，說明非常看好南京未來的房地產(chǎn)市場。而當(dāng)下的南京樓市的確太火爆。一手房市場，買房搖號(hào)成了主流，甚至連別墅都要搖號(hào)購買。二手房市場，二季度開始迅速回升，目前成交套數(shù)達(dá)5.3萬套。

警惕方向在變

房企搶地市民搶房的同時(shí)，樓市的發(fā)展方向正在悄悄變化，從一線城市最近的調(diào)控方向來看，租賃住房或成為主流。

南京克而瑞首席分析師周穎說，上海已通過改變出讓土地用途為租賃的方式，向樓市長效調(diào)控邁出了關(guān)鍵的一步。張江和嘉定新城的兩塊掛牌土地，其用途為迄今為止首次出現(xiàn)的租賃住房。

周穎說，住宅性質(zhì)用地的擁有年限是70年，也就是說，取地的開發(fā)商只能全部持有其所開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行出租，在一次性投入大筆土地款和開發(fā)資金后，只能通過租金緩慢回流現(xiàn)金。這對(duì)拿地企業(yè)的資金實(shí)力和開發(fā)運(yùn)營能力是一個(gè)絕對(duì)的考驗(yàn)。

不僅如此，上海市政府還在7月7日發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》上，給出了許多與以往截然不同的規(guī)劃指標(biāo)。新增住房第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。從新增土地供應(yīng)上看，商品房也只占了用地的36%。

上海出重手的同時(shí)，7月7日，深圳公布了《住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》，把2017年新增安排建設(shè)商品住房的套數(shù)提高了1倍，從2016年的4.3萬套提高到8萬套。此外，2017年還將新增保障性安居工程項(xiàng)目5萬套，比2016年的計(jì)劃大幅增長了20%。

周穎認(rèn)為，在一線城市不斷發(fā)“狠”從供給側(cè)的源頭、從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度重新給出樓市控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長的鮮明的多維定義之際，南京的搖號(hào)搶房估計(jì)很難持續(xù)太久。一些指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)形成的走勢(shì)顯示，這一輪樓市的風(fēng)口已漸行漸遠(yuǎn)。

來源：上海證券報(bào) 作者：劉向紅