萬(wàn)融雙贏：萬(wàn)達(dá)華麗轉(zhuǎn)身，融創(chuàng)異軍突起

一、引言 萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布重大公告，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司將旗下十三個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)以及七十六個(gè)酒店100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為296億元和336億元，兩項(xiàng)合計(jì)632億元，并由融創(chuàng)公司承擔(dān)十三個(gè)文旅項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。雙方同意交割后的十三個(gè)文旅項(xiàng)目仍由萬(wàn)達(dá)方面管理，并在品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理上維持“四個(gè)不變”，而七十六個(gè)酒店項(xiàng)目的管理合同也將繼續(xù)執(zhí)行到期限屆滿。與此同時(shí)，雙方還將在電影等多個(gè)領(lǐng)域開(kāi)展全面戰(zhàn)略合作。 發(fā)生在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)調(diào)整背景下的這一重大并購(gòu)重組事件格外引人注目，一是交易的金額大，二是雙方合作模式獨(dú)具一格，三是收購(gòu)標(biāo)的產(chǎn)業(yè)新。 二、萬(wàn)達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步 這次萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的資產(chǎn)重組給人“貌離神合”、“若即若離”的感覺(jué)，表面上是資產(chǎn)交割清晰，實(shí)際上仍保留“四個(gè)不變”。從公告內(nèi)容的細(xì)節(jié)看，預(yù)示著這次合作建立在雙方企業(yè)和兩位企業(yè)家的深厚友誼和深度信任基礎(chǔ)上，是一次“超乎尋?！钡膽?zhàn)略合作。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)作為中國(guó)成長(zhǎng)性最強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)商，在過(guò)去以其創(chuàng)新的商業(yè)模式在中國(guó)地產(chǎn)界一花獨(dú)放，連續(xù)保持了高達(dá)每年30%的成長(zhǎng)。盡管如此，王健林居安思危，提出了萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，同時(shí)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)把發(fā)展重點(diǎn)從早期的建房、賣房為主調(diào)整為輸出萬(wàn)達(dá)品牌、文化、管理、設(shè)計(jì)和商業(yè)地產(chǎn)出租為主，并在過(guò)去兩年中不斷提高租金收入在整個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)銷售中的比例。道理很簡(jiǎn)單，在資本市場(chǎng)上，以賣房收入為主的房地產(chǎn)上市公司的市盈率通常在10倍左右，而從國(guó)內(nèi)外實(shí)施以輕資產(chǎn)的租金服務(wù)收入的上市公司的市盈率則在30倍左右，是房地產(chǎn)商估值的3倍，看到了這一點(diǎn)也就明白了萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)向影視、體育、旅游、兒童娛樂(lè)、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等領(lǐng)域進(jìn)行“大騰挪”的原因所在。預(yù)計(jì)2年左右，萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金等收入就會(huì)超過(guò)地產(chǎn)收入，這次轉(zhuǎn)讓將使萬(wàn)達(dá)商業(yè)成為真正的商業(yè)服務(wù)企業(yè)。 從2010年至2015年期間，我曾與巴曙松一起擔(dān)任萬(wàn)達(dá)的獨(dú)立董事，事實(shí)上，王健林早在2014年就從預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)著手，開(kāi)始策劃、實(shí)施他的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)是一個(gè)創(chuàng)新型企業(yè)，萬(wàn)達(dá)模式總是能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新及結(jié)構(gòu)調(diào)整，而王健林更是一個(gè)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)家。無(wú)論萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還是萬(wàn)達(dá)電影，在商業(yè)模式上都獨(dú)具一格，“要干就創(chuàng)新，要辦就第一”是王健林的一貫風(fēng)格，因此，我不僅理解這次萬(wàn)融合作，而且為其叫好。 三、萬(wàn)達(dá)降低負(fù)債“瘦身健體”的關(guān)鍵一環(huán) 這次萬(wàn)融合作，對(duì)萬(wàn)達(dá)第二個(gè)戰(zhàn)略意義就是可以大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司的負(fù)債率，盡管目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司的負(fù)債率并不高，仍在一個(gè)如此快速成長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)公司的正常范圍內(nèi)，但是面對(duì)緊縮的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通過(guò)這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債率將進(jìn)一步大幅下降，也無(wú)疑也將降低萬(wàn)達(dá)集團(tuán)整體的金融風(fēng)險(xiǎn)。 此次萬(wàn)達(dá)為了確?？刂谱陨淼慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，以較為優(yōu)惠的價(jià)格果斷邁出這一步，通過(guò)“瘦身健體”換回632億現(xiàn)金，即刻償付銀行負(fù)債，一方面進(jìn)一步提高了自身的金融和商業(yè)信譽(yù)，另一方面又可預(yù)計(jì)降低40至50億元左右的財(cái)務(wù)費(fèi)用，大幅提高萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，這也將進(jìn)一步為萬(wàn)達(dá)商業(yè)從香港退市回歸A股創(chuàng)造更有利條件。與此同時(shí)，從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的大股東萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)看，不僅對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)整體實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的順利轉(zhuǎn)型有利，對(duì)另一個(gè)上市公司萬(wàn)達(dá)電影來(lái)說(shuō)，也不啻為一個(gè)重大利好。 四、融創(chuàng)：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，明日地產(chǎn)老大隱現(xiàn)欲出 融創(chuàng)地產(chǎn)主要布局中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心一二線城市，主要優(yōu)勢(shì)在于優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，并擁有高端的產(chǎn)品和服務(wù)品牌，在高端客戶中有非常強(qiáng)的品牌影響力。據(jù)了解，融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金，此次交易涉及融創(chuàng)投入的資金將完全由融創(chuàng)自有資金支付，這是非常難得并引人注目的。 萬(wàn)達(dá)發(fā)展至今，可謂是中國(guó)企業(yè)的傳奇，在世界上也是一流企業(yè)。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式、管理模式、創(chuàng)新和堅(jiān)決漂亮的轉(zhuǎn)型都是融創(chuàng)學(xué)習(xí)的榜樣。與萬(wàn)達(dá)合作對(duì)融創(chuàng)而言，能彌補(bǔ)其在商業(yè)地產(chǎn)和持有物業(yè)領(lǐng)域的短板，也為融創(chuàng)提供了一次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。 這次雙方的合作，融創(chuàng)將從單一住宅地產(chǎn)向集住宅、商業(yè)地產(chǎn)、及在其基礎(chǔ)上形成的文化旅游綜合發(fā)展的地產(chǎn)商，邁出重要一步。萬(wàn)達(dá)這次出售文旅項(xiàng)目和酒店還保留了一定的股份，也體現(xiàn)出了對(duì)融創(chuàng)的信任，相信在萬(wàn)達(dá)的配合下，融創(chuàng)成為中國(guó)房地產(chǎn)龍頭老大已為期不遠(yuǎn)。 五、對(duì)社會(huì)的一點(diǎn)啟示 中國(guó)夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)與中國(guó)崛起，一個(gè)重要的前提就是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下誕生一批優(yōu)秀的企業(yè)家，他們是我國(guó)建設(shè)事業(yè)的中堅(jiān)和脊梁，他們不僅在中國(guó)過(guò)去38年改革中發(fā)揮了無(wú)可替代的巨大作用，而且在未來(lái)中國(guó)崛起主戰(zhàn)場(chǎng)上，他們?nèi)詫l(fā)揮指揮員和商界領(lǐng)袖的作用，今天的中國(guó)無(wú)論從稅收還是從就業(yè)上，民營(yíng)企業(yè)都已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主力軍，因此無(wú)論是對(duì)民營(yíng)企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè)家，都應(yīng)在一種新型的政商關(guān)系下健康發(fā)展，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政治環(huán)境中都應(yīng)該繼續(xù)為他們創(chuàng)造良好的條件，讓他們穩(wěn)定信心，繼續(xù)發(fā)揮正能量。優(yōu)秀企業(yè)家是中國(guó)夢(mèng)的中流砥柱，對(duì)此，我們應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。 綜上所述，從微觀看，此次“萬(wàn)融合作”是一次“戰(zhàn)略雙贏”，即萬(wàn)達(dá)華麗轉(zhuǎn)身，融創(chuàng)異軍突起。而從中國(guó)崛起的宏觀環(huán)境看，則是我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一次積極且重大的正能量釋放。 文/劉紀(jì)鵬（劉紀(jì)鵬教授系中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)、資本金融研究院院長(zhǎng)，中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）