又賣樓！潘石屹35億脫手上海虹口項目，這次賣的沒有買的精？

每經(jīng)編輯 湯亞文

每經(jīng)記者 吳若凡

SOHO中國董事長潘石屹又賣樓了！為什么說“又”？因?yàn)樽匀ツ瓿鍪跾OHO世紀(jì)廣場以來，這已經(jīng)是潘石屹連續(xù)第二次整售物業(yè)，而這次出售的是位于上海虹口區(qū)的寫字樓——虹口SOHO。

▲圖片來源：視覺中國

6月26日早間，SOHO中國發(fā)布公告稱其以總價35.73億元人民幣整售虹口SOHO，折合單價為每平米5.1萬元人民幣，這次的交易對象為新加坡開發(fā)商吉寶置業(yè)以及吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者。

至此潘石屹在上海握有的5棟樓目前已甩手2棟，而此次的交易標(biāo)的虹口SOHO距離2016年初開業(yè)不到兩年。

兩度變卦后終于出售

此次出售標(biāo)的虹口SOHO并不是潘石屹第一次叫賣，早在2016年年中業(yè)績會上其就已經(jīng)宣布下半年要賣掉包括上海虹口SOHO在內(nèi)的三個項目，但最終因?yàn)樽陨碓蚪型Ａ巳ツ暌呀?jīng)談好的這筆轉(zhuǎn)讓。

到了今年3月23日的公司2016年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹再次表示，“虹口SOHO的出售正在進(jìn)行。今天中午我和張欣在香港與一個朋友吃飯，這位朋友就是想要整購虹口SOHO，在與我們洽談這個事情。”

然而此次出售卻再度被擱淺。潘石屹曾表示，本來已與一家著名公司談妥出售虹口SOHO，公司希望將這筆收益用在境外投資，但遇到了一些困難情況。考慮到持有人民幣不如持有物業(yè)的價值，因此公司取消交易，他本人親自寫信向買方道歉，并獲得理解。

此次整售虹口SOHO項目，意味著這個潘石屹口中的非核心物業(yè)終于易主。截至26日港股收盤時，SOHO中國(00410.HK）股價大漲4.34%，報3.85港元。

▲SOHO中國股價近期走勢

據(jù)悉，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈，由知名建筑師隈研吾設(shè)計，是集辦公、商業(yè)于一體的綜合體?？偨ㄖ娣e約9萬平方米，地上29層、地下3層。該項目共擁有70042平方米的可出租面積，其中包括65304平方米的辦公樓空間與4738平方米的零售空間。

▲項目地理位置（來源：高德地圖）

項目于2015年第四季度竣工，截至2017年3月，出租率高達(dá)97%，主要租戶包括松下電器與中國太平洋保險公司等。

吉寶尚未抄底

從此次收購的形式來看，吉寶置業(yè)中國通過其全資子公司Joysville投資私人有限公司，簽署合資協(xié)議，收購Vision (III) 私人有限公司30%的股權(quán)。

據(jù)悉，Vision (III) 間接持有位于虹口區(qū)的虹口SOHO100%的股權(quán)。首峰旗下的首峰亞洲宏觀趨勢基金三期（簡稱“AAMTF III”）將持有Vision (III) 40%的股權(quán)，另一名聯(lián)合投資者則持有剩余的30%股權(quán)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）留意到，第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，上海區(qū)域第一季度核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨馂?.9元/平米/天，租金毛收益率在5%左右，而虹口SOHO所在的虹口區(qū)平均租金為6元/平米/天。

如果以此次虹口SOHO的成交總價35.7億計算的話，按照銀行長期貸款最低年化5%的財務(wù)成本計算，這意味著潘石屹每年要從該項目上獲得1.78億租金收入才能覆蓋掉該財務(wù)支出。

若扣除稅費(fèi)以及各項成本，且按照行業(yè)通行的85%收租率計算，虹口SOHO要達(dá)到10元/平米/天的租金才能賺錢。據(jù)吉寶置業(yè)方面透露，目前虹口SOHO的租金6.5元/平米/天，顯然達(dá)不到10塊錢租金水平，持有并不劃算。

吉寶置業(yè)發(fā)言人告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者，上海作為中國的金融及商業(yè)中心，其市場對于高質(zhì)量、地理位置優(yōu)越的商業(yè)項目的需求日益旺盛。“在審慎投資策略的指引下，我們將開展適當(dāng)?shù)脑鲋倒ぷ?，這不僅能保值，更能在長期內(nèi)鞏固資產(chǎn)價值。”

第一太平戴維斯助理董事張琳介紹說，今年上海寫字樓物業(yè)成交挺活躍，去年整個市場總成交非常好，上海也有許多不錯項目在出售，潛在買家也一直在看。

資深地產(chǎn)專家組薛建雄表示，“目前上海的項目有些剛建成，有些沒竣工就拿出來賣，目前客戶心理價位也比較高。對于吉寶來說，拿到標(biāo)的能夠賺到物業(yè)升值和租金的錢，只是沒有抄到底而已。”。

潘石屹這筆交易劃算嗎？

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

公告顯示，虹口SOHO項目截至2016年12月31日的總成本約為23.37億元，此次交易銷售價格高出成本約53%。虹口SOHO項目的賬面值約為34.46億元。截至2015年及2016年12月31日止年度，旭升置業(yè)分別錄得收益（即租金收入）545.02萬元及7933.39萬元。

“SOHO這筆交易的確很劃算，因?yàn)槌钟形飿I(yè)反倒會增加公司的資金成本。”資深地產(chǎn)人士薛建雄表示，另一方面，價格雖然不便宜，但是潘石屹也沒賺到錢，手上持有那么多項目，財務(wù)還是有壓力。

SOHO中國則表示，從出售虹口SOHO項目將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流及利潤來看，此次出售事項為SOHO中國以公平值變現(xiàn)其于虹口SOHO項目所作投資收益的良機(jī)。

值得注意的是，本次收購似乎意味著SOHO中國的自持轉(zhuǎn)型仍待時間檢驗(yàn)。2012年8月，潘石屹于年中業(yè)績會上宣布，從“開發(fā)-銷售”模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”。然而外界對這一舉動存有質(zhì)疑，這直接反映在SOHO中國的股價上，彼時SOHO中國的股價連續(xù)三天大跌。然而潘石屹力推的自持轉(zhuǎn)型并未停滯，在后來的發(fā)展中幾經(jīng)調(diào)整，直至此次虹口SOHO的整售似乎也未找到理想的盈利模式。

據(jù)澎湃新聞報道，從2014年到2016年的三年時間，潘石屹通過出售旗下業(yè)務(wù)套現(xiàn)236億元。并且，在出售項目的同時，潘石屹并未再買過一個新項目。

與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在賣掉項目并非明智的選擇。

高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓則表示：

投資需求持續(xù)保持高位，市場上目前可供交易的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有限。我們預(yù)期，中短期內(nèi)房地產(chǎn)投資市場的價格會有一定的增長，投資回報將會保持穩(wěn)定。

高力國際的數(shù)據(jù)則顯示，2017年首季上海大宗物業(yè)市場收錄近80萬的成交面積，約220億元的成交總額，相較于2016年成交熱度不減，而且外資投資者在2017年開年之后的市場活躍度優(yōu)于去年，首季投資方向主要偏好于核心商務(wù)區(qū)有增值機(jī)會的辦公樓資產(chǎn)。