綠地特色小鎮(zhèn)：開發(fā)周期內(nèi)需賺回自有資金

每經(jīng)編輯 馮穎祎    

每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝

“小鎮(zhèn)之風(fēng)”愈演愈烈，多家上市房企已進場搶食。去年住建部對外披露到2020年爭取培育1000個左右特色小鎮(zhèn)之后，外界預(yù)測這將催生6萬億元的投資規(guī)模。

在房地產(chǎn)的“白銀時代”，特色小鎮(zhèn)是否會成為房企轉(zhuǎn)型的一個戰(zhàn)略支點？曾與萬科爭鋒的綠地，在其2016年年報中稱今年將全力推進特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，重點圍繞智慧健康城、文化旅游城，在一二線重點城市遠(yuǎn)郊及周邊儲備10~15個項目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，相比以大本營上海為中心的長三角區(qū)域，綠地?fù)屜仍诰┙蚣匠闪^(qū)域管理總部，還在河北敲定了兩個特色小鎮(zhèn)項目。綠地京津冀相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，特色小鎮(zhèn)將成其新的業(yè)績增長點。

開發(fā)期內(nèi)要賺回自有資金

談及何為特色小鎮(zhèn)，綠地集團京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵的理解是，有機結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)和生活形態(tài)，使人很適合在這兒工作、生活、休閑和享受等。

為開拓這一新的業(yè)務(wù)，歐陽兵專門成立了綠地京津冀區(qū)域管理總部，意在加大對河北區(qū)域多種產(chǎn)業(yè)集群的投資力度。

一個“冀”字，帶來的是綠地位于河北保定、大廠兩小鎮(zhèn)的項目，即保定直隸文化藝術(shù)小鎮(zhèn)和中國出版?zhèn)髅饺诤习l(fā)展特色小鎮(zhèn)。

針對組織變革及進軍新領(lǐng)域，綠地集團京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部技術(shù)部總經(jīng)理助理高洵向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說，綠地已不再是單一的房地產(chǎn)開發(fā)商，其加速轉(zhuǎn)型的方向是開發(fā)商、服務(wù)商和運營商三位一體的城市運營商。

近來，特色小鎮(zhèn)“地產(chǎn)化”備受詬病。綠地作為運營商，如何從特色小鎮(zhèn)中賺錢？歐陽兵坦言：“我們是上市公司，有ROE（凈資產(chǎn)收益率）、ROA（總資產(chǎn)收益率）的考核，否則，這個在集團是過不去風(fēng)控的。在規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)，小鎮(zhèn)項目的自有資金投入要賺回來。”

按照綠地規(guī)劃，直隸文化藝術(shù)小鎮(zhèn)定位為展示燕趙文化特色，弘揚直隸工匠精神的一個載體。其中，代表直隸工匠文化的服、飾、藝、居、禮等五大板塊將作為小鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，核心模式是與百家企業(yè)聯(lián)盟，搭建信息交易平臺，實現(xiàn)線上線下交易，挖掘小鎮(zhèn)文化藝術(shù)品的產(chǎn)業(yè)價值。

從保定小鎮(zhèn)項目規(guī)劃圖來看，除核心區(qū)的主題小鎮(zhèn)之外，周圍還涉及產(chǎn)業(yè)開發(fā)、樓盤項目建設(shè)規(guī)劃等。這意味著綠地這個特色小鎮(zhèn)未來將涉及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和樓盤銷售等。

單個小鎮(zhèn)需投30億~50億元

“我們今年落實的幾個特色小鎮(zhèn)項目，從明年開始，將會為事業(yè)部每年貢獻(xiàn)幾十億元，甚至上百億元規(guī)模的成長動力”。歐陽兵這樣表示。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年綠地已在浙江寧波、四川成都、江西南昌和陜西西安等多個省市簽下了10個特色小鎮(zhèn)項目。

綠地金控集團北京地區(qū)總部副總經(jīng)理丁衛(wèi)接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“根據(jù)以往的經(jīng)驗，單個特色小鎮(zhèn)占地面積5平方公里左右，需投資30億~50億元，布局4個小鎮(zhèn)就達(dá)120億~200億元的規(guī)模，后續(xù)形成銷售帶動整體產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；蚋蟆?rdquo;

實際上，特色小鎮(zhèn)項目開發(fā)周期相對較長，前期資金投入巨大。就開發(fā)模式來看，綠地計劃采取滾動開發(fā)，讓其“大金融”、“大基建”和“大消費”板塊全部介入，為小鎮(zhèn)建設(shè)提供資金、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套支持。

從大金融來看，據(jù)丁衛(wèi)介紹，當(dāng)?shù)卣话阃ㄟ^金融方式鼓勵合作方按照政府的方式進行特色小鎮(zhèn)的建設(shè)和運營。“這樣一來，綠地的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，比如綠地金控有基金管理的資格；第二、也有募資能力；第三、綠地也是一個產(chǎn)業(yè)建設(shè)方。”

丁衛(wèi)還告訴記者，綠地金控不僅有自有資金的投入，還引入了政府支持的基金參與小鎮(zhèn)投資，但一般都會看當(dāng)?shù)卣囊?。而引入資金主要考慮的是資金成本，在這方面，綠地金控充分遵循市場化原則。對于資金的使用期限，一般來講，產(chǎn)業(yè)基金會采取6+2模式，6年的募集、投資、管理的期限，2年的一個退出期。

關(guān)于投資回報率，丁衛(wèi)介紹到：“這個很復(fù)雜，綜合收益率，如果運營好的話，在20%左右。”