1000個(gè)特色小鎮(zhèn)的誘惑：房企扮演什么角色

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者舒曼曼每經(jīng)編輯曾健輝 “采菊東籬下，悠然見南山”，這句流傳千年的名言，道出了一種最閑適的生活意境。如今，對身處鋼筋叢林的人們而言，這樣的生活或許將不再遙遠(yuǎn)。以3A景區(qū)級的環(huán)境為起點(diǎn)、產(chǎn)城融合的1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)將遍布祖國大江南北，居住其中的人們可以在生活和工作間尋求平衡，體會到陶淵明的閑適。 房企如何幫助人們實(shí)現(xiàn)上述夢想？在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，房企到底扮演著什么樣的角色？如何在政策紅線下成功打造特色小鎮(zhèn)模式？這都將是房企面臨的挑戰(zhàn)。 “去地產(chǎn)化”并非“去地產(chǎn)” 2016年7月，國家住建部、發(fā)改委和財(cái)政部曾聯(lián)合發(fā)布通知，提出在2020年前，培育1000個(gè)特色小鎮(zhèn)。隨后，浙江省、河北省等地方政府相繼出臺資金支持政策。 2017年1月的“千企千鎮(zhèn)工程”啟動(dòng)儀式上，國家發(fā)改委副主任胡祖才明確指出“特色小鎮(zhèn)要堅(jiān)決防止變相搞房地產(chǎn)開發(fā)”。 不久后，5月26日，住建部發(fā)布關(guān)于第二批特色小鎮(zhèn)推薦的通知中，明確規(guī)定不得推薦“存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問題的建制鎮(zhèn)”。 同時(shí)，各地出臺了特色小鎮(zhèn)的相關(guān)政策，以北京為例，發(fā)改委聯(lián)合多部門于5月4日發(fā)布通知，突出強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開發(fā)”。 雖然特色小鎮(zhèn)數(shù)量不斷增加，但業(yè)界對特色小鎮(zhèn)還存在許多理解誤區(qū)，特色小鎮(zhèn)并不是簡單的圈地蓋房子，扭轉(zhuǎn)小鎮(zhèn)建設(shè)思路，“去地產(chǎn)化”迫在眉睫。 國家城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵曾表示，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一旦引入房地產(chǎn)，就會拉高土地成本，特色產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展，最后會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)獨(dú)大，并帶來大量的小鎮(zhèn)庫存。 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會執(zhí)行主席楊樂渝也表達(dá)了他的擔(dān)心：“產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的魂，小鎮(zhèn)發(fā)展的核心不在于開發(fā)，而在于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。很多開發(fā)商缺乏產(chǎn)業(yè)內(nèi)容與運(yùn)營能力，如果不轉(zhuǎn)變制造業(yè)的開發(fā)模式，只能把小鎮(zhèn)變成新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)?！?全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長鐘彬?qū)Υ吮в胁煌捶?，他認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式一般涉及一級開發(fā)、二級開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)，是一套完整的體系，從開發(fā)的角度來講，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)需要房地產(chǎn)企業(yè)。 中國發(fā)展研究基金會副理事長、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，特色小鎮(zhèn)不是一個(gè)純粹的居住用地，其核心需要有產(chǎn)業(yè)支撐，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小鎮(zhèn)只有注入產(chǎn)業(yè)，才能長期生存下去。 房企難尋突破口 隨著行業(yè)利潤普遍下降，房企不斷探索多業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路，尋找新的增長點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓都曾立于風(fēng)口之上，而當(dāng)下特色小鎮(zhèn)正在成為房企布局的一個(gè)“興奮點(diǎn)”。 對于房企布局特色小鎮(zhèn)的現(xiàn)象，鐘彬分析指出，房企之所以積極參與，關(guān)鍵是因?yàn)橐欢€熱點(diǎn)城市拿地成本高企，特色小鎮(zhèn)模式可以以較為低廉的價(jià)格獲取土地。此外，傳統(tǒng)的房產(chǎn)商開發(fā)遠(yuǎn)郊大盤或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包裝成小鎮(zhèn)就能受到政府和客戶的追捧。加之貨幣政策趨于收緊，房企融資難度進(jìn)一步增加，而信貸政策對特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目有所傾斜，對于房企來說，政策紅利將是一塊誘人的大蛋糕。 “政策紅線我們不敢碰，也不能去碰，我們現(xiàn)在都處于摸索階段。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，怎么去轉(zhuǎn)折，如何轉(zhuǎn)變都是我們思考的問題?！毖啪訕芳瘓F(tuán)北京區(qū)域一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)都更多的是注重長遠(yuǎn)打算，而未來發(fā)展的真正價(jià)值在于IP、內(nèi)容和運(yùn)營能力的打造。 中梁地產(chǎn)集團(tuán)助理總裁許煥升表示，目前地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種生意模式，也就是做資金的生意、做土地的生意和做人的生意，在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，比較好的地方在于中梁地產(chǎn)是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目作為試點(diǎn)，整體依然處于觀察階段。 迷茫的地產(chǎn)商們都在尋找一條合適途徑突破特色小鎮(zhèn)建設(shè)，“前期，我們還是希望與運(yùn)營能力比較強(qiáng)的專門公司進(jìn)行合作的模式推進(jìn)?！毖啪訕非笆龈吖鼙硎?。 然而，市場早已出現(xiàn)一批先行者，以綠地為例，充分利用大城市溢出效應(yīng)，全面實(shí)施特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，并已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區(qū)和成都都江堰等9個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。 華夏幸福去年11月就宣布未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。僅2017年1月，公司就與河北昌黎縣政府簽訂4個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)合作備忘錄，后續(xù)足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)和葡萄小鎮(zhèn)根據(jù)公司公告也將陸續(xù)推出。 近日，融創(chuàng)中國與河南鞏義市政府簽署合作框架協(xié)議，將在青龍山慈云寺景區(qū)打造融創(chuàng)慈云小鎮(zhèn)、融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新城，總投資達(dá)450億元。 同樣，西安旅游與浙江藍(lán)城合作共同在西安合作開發(fā)集文化、旅游、頤養(yǎng)等于一體的服務(wù)產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，共同開發(fā)戶縣奧萊小鎮(zhèn)項(xiàng)目、渭水園生態(tài)頤養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目。從西安旅游發(fā)布的公告可以看出，藍(lán)城集團(tuán)擁有浙江藍(lán)城66.5%的股權(quán)。 對于已開發(fā)多個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的藍(lán)城集團(tuán)來說，云棲小鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)雅園均是成功案例，其子公司藍(lán)城梧泉建設(shè)管理有限公司總裁張克儉表示，目前藍(lán)城集團(tuán)特色小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)和生活小鎮(zhèn)三種模式。特色小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，其中房地產(chǎn)商的優(yōu)勢就在于“城”部分的開發(fā)和運(yùn)營，現(xiàn)在，越來越多的開發(fā)商正轉(zhuǎn)為運(yùn)營商。 但特色小鎮(zhèn)呈現(xiàn)投入大、周期長、融資難和運(yùn)營能力難等特點(diǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，特色小鎮(zhèn)之路將是一場持久的攻堅(jiān)戰(zhàn)。