貸800萬還1615萬！房貸利率還要漲，北京就要迎來今年第5次上調(diào)

今年3月份各地再次上演樓市調(diào)控大戰(zhàn)，相比去年國慶節(jié)的一輪調(diào)控，這次出擊，的確讓更為馴服了房價(jià)這匹脫韁野馬。

從5月數(shù)據(jù)看，北京二手房市場量價(jià)齊跌，網(wǎng)簽數(shù)字跌至27個(gè)月以來最低點(diǎn)，而初見成效的調(diào)控下，房貸政策立有一功。

券商中國記者采訪北京地區(qū)的四大行和股份制銀行后發(fā)現(xiàn)，2017年以來，北京市場房貸利率共調(diào)整了4次，首套房貸款利率分別是85折－9折－95折－基準(zhǔn)，目前，民生銀行甚至將利率上調(diào)了10%，其他銀行表示也會跟進(jìn)。而二套房各家銀行已經(jīng)全面實(shí)行最低基準(zhǔn)上浮20%。

北京各銀行將繼續(xù)上調(diào)房貸利率

“我們一般不是第一個(gè)動，市場動了我們會跟著動，馬上會有第5次調(diào)整，首套貸款利率實(shí)行最低基準(zhǔn)上浮10%。” 某金控系股份制銀行人士說。

作為北京地區(qū)首個(gè)上調(diào)首套貸款利率的民生銀行，其首套基準(zhǔn)上浮10%，二套基準(zhǔn)上浮20%的利率政策，將于6月5日起正式實(shí)施。

“現(xiàn)在房貸利率變化特別快，一周之后可能又有變化。”某大型國有銀行人士說。

北京地區(qū)房貸政策除了利率有上調(diào)趨勢外，審批上也在趨嚴(yán)，一家大行和一家總部坐落于南方的股份制銀行均對記者表示，目前房貸額度有限，審批制度比以前更加嚴(yán)格。

鏈家地產(chǎn)某經(jīng)紀(jì)人稱，目前北京的各家銀行基本都還是首套基準(zhǔn)，二套上浮10%，但首套房的首付比例已經(jīng)上調(diào)至40%，最低也就35%，而二套房的首付比例為8成。

如果貸款利率全面上調(diào)，假設(shè)貸款800萬，還款期限30年，原來月供42458元，首套上浮10%后，每個(gè)月就要多繳2414元，意味著每年還貸比以前要多還近3萬元。

▲此圖為首套房利率上浮10%

▲此圖為首套房基準(zhǔn)利率

從上圖可以看到，貸款800萬，30年還本付息要1615萬。

某國有大行零售部人士甚至悲觀的認(rèn)為，未來或有可能出現(xiàn)購房者寧愿選擇繳納違約金，也要棄房而逃的情況。

不少業(yè)內(nèi)人士都表示，當(dāng)下的市場，現(xiàn)金為王。

北京5月網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比大跌60%

5月份，北京房地產(chǎn)市場頗為低迷，不少中介經(jīng)紀(jì)人業(yè)績掛零。

從數(shù)據(jù)來看，量價(jià)齊跌，5月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為1.1萬套，環(huán)比驟跌60％，為27個(gè)月新低。二手房成交價(jià)環(huán)比亦下跌2.4%，在有交易量的12個(gè)區(qū)域中，8各區(qū)域的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“整體而言，北京價(jià)格的調(diào)整才剛剛開始，因?yàn)楫吘箻鞘姓{(diào)控才剛剛兩個(gè)月，從未來的趨勢來看的話，應(yīng)該會在7、8月份，在樓市這么一個(gè)慣常的淡季會表現(xiàn)得更明顯一些。”

年初至今一線和核心二線銷售量普遍萎縮。

天風(fēng)證券宏觀團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人宋雪濤表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控后，一線和核心二線銷售面積在深度收縮，具體來看：

一線城市：深圳的收縮最為明確堅(jiān)決，北京上海的交易量連續(xù)收縮但價(jià)格仍有一定韌性，廣州價(jià)縮但交易量有一定上漲。

二線城市：年初至今房價(jià)普遍微漲，限購與非限購城市的銷售面積走勢呈兩極分化。

三線城市：價(jià)格趨于穩(wěn)定，一線周邊的三線衛(wèi)星城量價(jià)齊縮，強(qiáng)三線走價(jià)，普通三線走量，三線房地產(chǎn)銷售正在逐步退熱。

他認(rèn)為，在利率上行、信貸收縮和大規(guī)模限購的影響下，房地產(chǎn)市場收縮的路徑開始呈現(xiàn)出全貌：一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強(qiáng)三線城市—>普通三線城市。

季末臨近，資金再遭"大屠殺"？

2013年6月的“錢荒”襲擊猶如發(fā)生昨日，令人汗毛肅立。3M同業(yè)存單和同業(yè)理財(cái)價(jià)格從4月便一路走高，可以看出，不少機(jī)構(gòu)都在二季度伊始便早早做起了跨季的資金儲備。

從同業(yè)理財(cái)來看，6月5日國股行1M價(jià)格為4.8-5.15，城商行為4.38-5.5，而上個(gè)月的這一天，同業(yè)理財(cái)價(jià)格分別是，國股行1M為3.5-4.4，城商行為4－4.15，同比最高上漲了135個(gè)BP。

從同業(yè)存單來看，價(jià)格急漲，但還未達(dá)到一季度3月22日的頂峰。

兒童節(jié)當(dāng)天的同存價(jià)格較前一日上漲了55個(gè)BP。不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，6月的資金面會比3月份還要緊張。

天風(fēng)證券研究所固定收益首席分析師孫彬彬認(rèn)為，6月的財(cái)政資金季節(jié)性并不十分穩(wěn)定，根據(jù)過去3-4年的情況看，稍微偏向于資金投放一些，但可以預(yù)計(jì)資金投放情況會明顯弱于3月時(shí)。

現(xiàn)金漏出方面，孫彬彬表示，過去幾年的平均情況來看，6月會稍微傾向于資金回流，但同樣可預(yù)期回流力度會弱于3月。3月時(shí)受到春節(jié)后資金大量回流的滯后影響，資金回流約3000億元。

除了更偏緊張的外部環(huán)境，當(dāng)前市場還承受銀監(jiān)會監(jiān)管政策的壓力。

孫彬彬認(rèn)為，一方面抑制了機(jī)構(gòu)的同業(yè)存單的發(fā)行量，同時(shí)也減少了對同業(yè)存單的配置量。

機(jī)構(gòu)需要尋求其他資金融入渠道解決頭寸問題，整體來看加大了市場在季末資金市場上的壓力，這也是目前同業(yè)存單發(fā)行上量縮價(jià)升的相當(dāng)主要原因，也從側(cè)面反映出機(jī)構(gòu)對于6月的資金面仍然是高度關(guān)注，提前籌劃的。

華創(chuàng)債券團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，為了應(yīng)對流動性壓力、MPA考核和流動性覆蓋率的指標(biāo)，6月份銀行仍有大規(guī)模發(fā)行同業(yè)存單的需求。而如果前端券商集合產(chǎn)品贖回不了，銀行也只能繼續(xù)發(fā)行同業(yè)存單或者同業(yè)理財(cái)來續(xù)流動性，所以6月份同業(yè)存單和同業(yè)理財(cái)利率可能再創(chuàng)新高。

此外，銀行間市場利率也在全線上漲！

6月2日隔夜利率上漲14個(gè)bp，6月5日跨季資金漲勢最猛，飆升了9.38個(gè)bp。

資金面的緊張同樣反映在銀行理財(cái)?shù)氖找媛剩找鏄?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近6個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品收益均保持了持續(xù)上漲的態(tài)勢。

從2017年初至今，銀行共發(fā)行142款新客戶專享類封閉式理財(cái)產(chǎn)品，平均收益達(dá)4.6%。由于今年理財(cái)產(chǎn)品收益呈現(xiàn)持續(xù)上升表現(xiàn)，因此如僅觀察4月及5月的新客理財(cái)產(chǎn)品，平均收益則高達(dá)4.73%，高于同期的節(jié)假日產(chǎn)品。

由于5月資金凈回籠表現(xiàn)較為明顯，且6月年中考核臨近，銀行理財(cái)收益走勢不會出現(xiàn)大幅調(diào)整，平穩(wěn)上行的走勢應(yīng)會保持。

DM平臺調(diào)研62家金融機(jī)構(gòu)，對6月資金面的預(yù)測結(jié)果顯示：

1、回顧5月的資金面，市場流動性整體較充裕，80.65%的受訪機(jī)構(gòu)表示借到資金不成問題，但近60%的機(jī)構(gòu)表示資金價(jià)格較以往較高。

2、從受訪機(jī)構(gòu)對6月資金品種的需求來看，1個(gè)月期限的跨季資金的需求最高，7天資金和14天資金的需求量比重上升，隔夜需求量占比有所降低。

3、72.58%的受訪機(jī)構(gòu)認(rèn)為6月資金緊張情緒將出現(xiàn)在跨季前兩周。受訪機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測，由于央行貨幣政策保持穩(wěn)健，流動性調(diào)控手段更加靈活，6月資金面或許會有一定波動，但不會發(fā)生過度風(fēng)險(xiǎn)。

4、41.94%的受訪機(jī)構(gòu)認(rèn)為二季度MPA考核是對6月資金面影響最大的因素，二季度考核減少了4%資本充足率的緩沖容忍，銀行面臨的壓力要大于一季度末。此外還需要關(guān)注的擾動因素有：

①同業(yè)存單和同業(yè)理財(cái)?shù)募械狡趯Y金面形成影響。6月份同業(yè)存單、同業(yè)理財(cái)均面臨大規(guī)模到期的高峰期，在當(dāng)前流動性緊平衡、資金成本不斷抬升且同業(yè)存單續(xù)發(fā)受限的情況下，銀行到期償付壓力大；

②6月份金融去杠桿的持續(xù)推進(jìn)仍將是影響資金面的關(guān)鍵因素。6月20日前后，銀行自查結(jié)果出爐，需要警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)。

5、51.61%的受訪機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)預(yù)測，銀行資金成本還將攀升，如果貸款基礎(chǔ)利率維持不變，1年期shibor和LPR的利率倒掛還將繼續(xù)。41.94%的受訪機(jī)構(gòu)表示不排除銀行間利率向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的可能性。

來源：證券時(shí)報(bào)·券商中國（微信ID：quanshangcn） 記者：王瑩