北京房價實地調查：二手房普跌20%僅僅是個誤會

上周，北京東南部的通州、亦莊區(qū)域部分房源降幅超20%的新聞在網上火了一把，記者周末實地調研發(fā)現，近期北京多個區(qū)域的二手房成交價的確出現不同程度下滑，但跌幅達到20%僅為個別樓盤。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也對證券時報記者表示，由于目前市場本身交易量少，再加上有的業(yè)主急于成交，導致個別二手房降價明顯。

總體而言，多家中介機構工作人員表示，目前投資投機現象確實得到明顯遏制，剛需人群成為消費主力。

二手房成交價松動

偉業(yè)我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價環(huán)比4月下滑2.4%。通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大，均超過20%。不少媒體反映這似乎與大眾實際感受不符。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時表示，由于目前市場本身交易量少，從我愛我家門店統(tǒng)計的樣本相對有限，再加上有的業(yè)主急于成交，導致個別二手房降價明顯。

這一說法也在記者周末的實地走訪中得到了印證。據了解，通州龍湖大方居近期成交的二手房中就有較最高點下跌20%的戶型。“兩限房漲跌反應都是最迅速的，20%的降幅目前還不具有普遍性。”果園附近的一家房產中介公司的工作人員表示。

通州通胡大街上一家知名房產中介公司工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調低10%，最后的成交價仍可再談。不過下跌20%肯定不是普遍現象。此外，公司已經明確要求不符合單價的房源掛不了牌、進不了系統(tǒng)。

對于成交價大幅下降的原因，前述果園附近的房產中介工作人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿五年。戶主急于出手的原因一般有兩類，一是前期已經訂下了改善型目標房，但沒想到3月份突然出臺更嚴的限購政策，導致房價下跌。只要降幅不超過改善房的違約金，業(yè)主都是可以接受的。二是戶型位置不好的業(yè)主急于變現。

成交量是代表市場交易情緒的重要指標。走訪過程中，多位中介工作人員向記者表示，在“3·17”新政作用下，通州4、5月份的成交量累計下滑近75%，成交量著實出現了大幅下滑。

北京市住建委官網數據也顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近4成，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。因此，總體來看，目前買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大。

記者在亦莊開發(fā)區(qū)還了解到，由于商住房的新政出臺，亦莊40年產權的商住房價格下跌明顯，個別樓盤已經封盤。

剛需人群成為消費主力

面對通州、亦莊部分房源降幅超20%的新聞，購房人顯得淡定。在通州、亦莊開發(fā)區(qū)的多個中介門店記者看到，雖是周末，但前來咨詢的人并不多。前述通胡大街的房產中介公司工作人員對記者表示，這幾個月來看房的客戶明顯減少，絕大多數是改善型的剛需客戶，投資客幾乎絕跡。這一點從偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數據中也得到印證，數據顯示5月新增客戶登記量也環(huán)比4月同期下降11.9%。

記者在通州果園碰到一位前來咨詢二手房的買房人，她告訴記者，近期房價已經跌回接近春節(jié)前后的價格，自己是以房換房，雖然首付提高了，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要原因。在她看來，通州實施專屬限購政策后，已經將大批投資客限制在外，再到通州買房的應該絕大部分都是剛需。而且未來隨著北京市政府正式遷入，相應配套會進一步完善，通州房價仍然有較好的上漲預期。

她提到的專屬限購政策是指2015年8月北京市住建委、通州區(qū)政府發(fā)布的《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，明確規(guī)定僅通州戶口可以在該地區(qū)購買第二套住房。非通州的北京戶口要在通州買房需滿足連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅3年以上的條件。工作居住證視同北京戶口。

此外，記者在亦莊了解到近期有多個一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者，周邊的樓盤多為200平米／戶以上的疊拼別墅。這類客戶原本首付比例就高，所以對提高首付的政策不敏感，房價表現也相對平穩(wěn)。

一位看房人告訴記者，雖然價格較之前變化不大，但愿意從市區(qū)搬出來，主要是考慮可以換更大的房子，而且周圍環(huán)境較好。這邊某樓盤一套150平米左右的精裝修大平層總價在800-900萬元左右。

現在適合出手么？

“3·17”新政的力度是空前的，認房認貸的新政、取消貸款利率折扣是遏制住房價上漲的重要原因，實施的頭三個月效果可謂立竿見影。對于未來房價走勢如何專業(yè)人士看法出現分歧。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房下行主要還是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，未來價格走勢還有待觀察。

前述通州果園附近的房產中介公司工作人員告訴記者，從經驗來看，新政實施前兩三個月的效果最明顯，雖然未來一段時間內房價上漲可能性不大，但房價再下一個臺階的空間也沒有多大。

去年的“9·30”新政發(fā)布之后，房價經歷了短暫的停歇。今年春節(jié)之后北京不少地區(qū)的二手房房價再度上揚，并創(chuàng)下新高。多位受訪者對記者表示，目前房價的跌幅只是回到了春節(jié)前后的水平，在“買漲不買跌”的心理下，多數買房人仍然選擇在觀望，希望有更低價格的出現。

此外，中介工作人員給記者算了一筆賬。按照目前的房價，想要在通州首次購房，加上所有稅費，首付款仍需兩百多萬起。這是把部分剛需擋在門外的一道“硬門檻”。

來源：證券時報 記者：江聃