新黃浦?jǐn)M轉(zhuǎn)讓上海鴻泰30%股權(quán) 高端綜合體被抵押舉債17.2億

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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 周禹彤

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷向大型房企集中。

進(jìn)入“寡頭時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)，土地越來(lái)越貴、拿地門檻越來(lái)越高，中小型房企的生存壓力越來(lái)越大。是繼續(xù)堅(jiān)守，被大型房企收購(gòu)？還是在市場(chǎng)高位變現(xiàn)，手握現(xiàn)金擇機(jī)轉(zhuǎn)型？

5月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最新獲悉，新黃浦置業(yè)（600638.sh）正在公開轉(zhuǎn)讓其所持上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司30%股權(quán)，以及對(duì)標(biāo)的公司大約1.03億元的債權(quán)。據(jù)悉，鴻泰房產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日凈資產(chǎn)為22.07億元，此次轉(zhuǎn)讓底價(jià)為11.49億元。

目前，新黃浦持有上述標(biāo)的公司55%股權(quán)，該標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為位于上海市東大名路1158號(hào)、于今年1月交付使用的上海浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)，總建筑面積約12萬(wàn)平方米。

記者從轉(zhuǎn)讓公告進(jìn)一步了解到，鴻泰房地產(chǎn)向農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行及寧波銀行舉債融資合計(jì)17.2億元，為此抵押了賬面價(jià)值44億元的上海浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)項(xiàng)目。

去年10月，新黃浦曾發(fā)布公告稱將分次以公開掛牌方式出讓上述55%股權(quán)。對(duì)于該次資產(chǎn)出售，新黃浦相關(guān)人士表示這是“基于整體經(jīng)濟(jì)效益和降低資產(chǎn)負(fù)債率考慮”。截至一季度末，新黃浦資產(chǎn)負(fù)債率為64.2%，較2016年末上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，新黃浦此前已有過多次出售資產(chǎn)動(dòng)作。2016年12月，新黃浦基于“上海商業(yè)地產(chǎn)需求減少，且商辦投資增幅過大，供應(yīng)過剩”，以5.2億元轉(zhuǎn)讓上海弘浦商業(yè)55%股權(quán)；2015年，新黃浦以2.4億元轉(zhuǎn)讓北京世紀(jì)昌運(yùn)商貿(mào)有限公司100%股權(quán)，并實(shí)現(xiàn)凈收益1.2億元。

今年以來(lái)，在地價(jià)高企、市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)控下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購(gòu)案例并不少見。融創(chuàng)102億收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)和債權(quán)；綠地香港8億元收購(gòu)吳江神鷹地產(chǎn)；中駿置業(yè)10億元收購(gòu)青島眾裕泰置業(yè)……

土地好比是面粉，房子就好比是面包。沒有面粉，自然生產(chǎn)不出來(lái)面包。記者梳理新黃浦近年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其在土地市場(chǎng)鮮有拿地紀(jì)錄。2015年，新黃浦新增項(xiàng)目為零；2016年，新黃浦收購(gòu)浙江省湖州市一家旅游度假中心80%股權(quán)。

近年來(lái)，新黃浦的營(yíng)收一直徘徊在10億元上下，扣非凈利潤(rùn)逐年下滑，其2016年扣非凈利潤(rùn)僅為0.45億元。值得注意的是，新黃浦持有物業(yè)“科技京城”因入園高科技企業(yè)年度納稅總額超2億元，每年還獲得黃浦區(qū)財(cái)政局0.2億元補(bǔ)貼，直接帶來(lái)凈利潤(rùn)0.15億元。

“沒有土地儲(chǔ)備，自然不會(huì)帶來(lái)業(yè)績(jī)的明顯改善。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，品牌、資金、管理能力稍弱的中小房企生存空間越來(lái)越小，目前的市場(chǎng)高位也是他們轉(zhuǎn)型退出的有利時(shí)機(jī)。”

值得關(guān)注的是，近年新黃浦在變現(xiàn)手中商辦物業(yè)的同時(shí)，在金融業(yè)務(wù)上不斷發(fā)力。新黃浦2016年報(bào)顯示，其前后共以3.77億元貨幣資金，投資了中泰信托、華聞期貨、江西瑞奇期貨，持股分別為29.97%、100%、20%。

變現(xiàn)商辦物業(yè)、發(fā)力金融業(yè)務(wù)，新黃浦向地產(chǎn)、金融雙業(yè)務(wù)架構(gòu)轉(zhuǎn)型動(dòng)作明顯。新黃浦也表示，“將立足房地產(chǎn)主業(yè)，做精做優(yōu)金融業(yè)務(wù)，使公司經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域由房地產(chǎn)行業(yè)為主，逐步形成房地產(chǎn)與金融投資并重。”