上海停止審批公寓式辦公項(xiàng)目 1700萬(wàn)平方米類住宅納入清理范圍

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳俊杰    

5月17日下午，上海市住建委官網(wǎng)公布了《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），進(jìn)一步強(qiáng)化類住宅的清理整頓力度。納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目近1700萬(wàn)平方米。

《意見(jiàn)》出臺(tái)，預(yù)示上海對(duì)類住宅的具體處置，已由區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)大至全市層面，同時(shí)，“將停止審批公寓式辦公項(xiàng)目”等規(guī)定也較以往更加嚴(yán)格。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，本次類住宅整治并非短期政策，多次調(diào)控下來(lái)，上海今后將不再會(huì)有類住宅。

強(qiáng)化類住宅整治力度

近年來(lái)，商業(yè)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不按規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑物使用性質(zhì)進(jìn)行建設(shè)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備，改變房屋規(guī)劃用途為居住等現(xiàn)象屢有發(fā)生，這些行為違反規(guī)劃和建設(shè)管理等法律、法規(guī)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重影響公共安全，滋生社會(huì)治理隱患。

此次上海針對(duì)類住宅的《意見(jiàn)》，對(duì)該類房源的清理整頓做出了進(jìn)一步明確，分多種類型制定了相應(yīng)措施。

《意見(jiàn)》顯示，已批未建的項(xiàng)目，上海規(guī)定須重新審圖，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，將依法予以撤銷調(diào)整，符合規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)后，再核發(fā)規(guī)劃、施工許可證。

而在建未售的項(xiàng)目，則會(huì)從房型設(shè)計(jì)以及水、電、燃?xì)馀涮椎确矫孢M(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)建設(shè)行為違反相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)責(zé)令整改，經(jīng)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收通過(guò)后方可銷售。另外，在項(xiàng)目交付使用前，相關(guān)部門(mén)還會(huì)再次進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，上海明令，將按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

對(duì)已交付入住的項(xiàng)目，從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。

另外，整改符合規(guī)定的項(xiàng)目中有剩余未售房源的，可繼續(xù)按商業(yè)辦公房屋對(duì)外銷售，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持出租。

并且，商業(yè)辦公房屋不得在人口戶籍、入學(xué)、公用事業(yè)收費(fèi)等方面參照住房執(zhí)行。

值得一提的是，《意見(jiàn)》對(duì)開(kāi)發(fā)商也加緊了規(guī)范，銷售中開(kāi)發(fā)企業(yè)若存在誤導(dǎo)行為，政府會(huì)支持購(gòu)房人依法維護(hù)合法權(quán)益。

此外，《意見(jiàn)》要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任；各區(qū)要加強(qiáng)安全管理，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展消防安全等檢查，消除安全隱患。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，《意見(jiàn)》的出臺(tái)意味著在上海商住將成為歷史名詞，以后商業(yè)和辦公將徹底沒(méi)有居住功能。他說(shuō)，文件規(guī)定條款非常細(xì)膩，各階段實(shí)施細(xì)則都非常明確，所有不符合規(guī)范的類住宅居住功能屬性都將去掉。

上海類住宅或絕跡

上海這一波類住宅清理工作，始于今年1月7日，彼時(shí)上海市住建委發(fā)布公告，協(xié)同開(kāi)展滬商辦類項(xiàng)目的集中清理核查，主要方式暫停網(wǎng)上簽約，主要起因是接到商辦項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴，以及一些項(xiàng)目虛假宣傳、誤導(dǎo)購(gòu)房人的亂象。

繼而在今年2月，閔行區(qū)率先公布類住宅處置方案，具體從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，對(duì)類住宅進(jìn)行了梳理分析研究，將重點(diǎn)聚焦在開(kāi)發(fā)商的違法、違規(guī)行為上。隨之，嘉定區(qū)跟進(jìn)，開(kāi)始著手整治類住宅項(xiàng)目。

彼時(shí)，綠地峰尚匯作為類住宅整改對(duì)象，被勒令全部拆除衛(wèi)生間、廚房、煤氣管道，隨后，綠地方面對(duì)于同意退房客戶和不愿意退房的客戶分別制定了一系列補(bǔ)償措施。

此次，隨著《意見(jiàn)》出臺(tái)，具體整治方案已正式由區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)展到上海全市范圍。

跟進(jìn)《意見(jiàn)》細(xì)則可見(jiàn)，上海各區(qū)對(duì)于“類住宅”的嚴(yán)查及整治中，未交付的項(xiàng)目則面臨全面整改，待徹底恢復(fù)成為商業(yè)、辦公后才能正常銷售，而已經(jīng)入住的“類住宅”項(xiàng)目原則上維持現(xiàn)狀，似乎不受太大的影響。

但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，其實(shí)無(wú)論入住與否，從未來(lái)政策面發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，本次類住宅整治并非短期政策，多次調(diào)控下來(lái)，上海今后將不再會(huì)有商業(yè)辦公用地打類住宅擦邊球的做法。

據(jù)官方信息，上海市納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目近1700萬(wàn)平方米?！兑庖?jiàn)》明確，以開(kāi)發(fā)企業(yè)作為整改責(zé)任主體，并提出了分類整頓措施。對(duì)于尚未入住的約1200萬(wàn)平方米房屋，若在建設(shè)過(guò)程中存在違法行為，開(kāi)發(fā)企業(yè)要自行整改，通過(guò)項(xiàng)目所在區(qū)組織的聯(lián)合驗(yàn)收后，方能繼續(xù)辦理竣工驗(yàn)收、銷售、房屋交易登記等手續(xù)。

對(duì)于已實(shí)際入住的約500萬(wàn)平方米房屋，其相關(guān)信息將記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。實(shí)際用于居住的，開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任。未按照規(guī)定整改存在插層等違法建筑的，將在房屋登記時(shí)予以注記，限制交易。但就目前而言，“退出”依然任重道遠(yuǎn)。