歐陽捷：樓市調(diào)控 管中窺見五盞燭光

眼下，樓市調(diào)控依然層出不窮，大城市擴(kuò)圍、三四線城市延展，不斷有城市加入調(diào)控；調(diào)控手段越發(fā)趨于一致，日臻嫻熟且明顯見效，覆蓋售前、售中到售后；調(diào)控力度還在層層加碼，不少城市連續(xù)升級，“限購、限貸、限價、限售”“四限”疊加，“競持、熔斷、評分、搖號”創(chuàng)新迭出。

恰如我們曾經(jīng)說過的，樓市調(diào)控按下葫蘆浮起瓢，但接下來還會再按下瓢，直至所有的葫蘆瓢都被按住。

細(xì)細(xì)觀察，這些調(diào)控政策呈現(xiàn)了兩個明顯的普遍性特征：

一是成熟有效政策被廣泛采用，包括“四限”，比如限購、限貸、限價、限售已經(jīng)至少分別覆蓋了55、41、50、20個城市，競持、熔斷、搖號也分別有不少于6、9、7個城市先后采用。

二是加碼升級力度并非逐級提高，而是點滴式、補(bǔ)丁式調(diào)控，前者通過政策試水、檢驗市場反應(yīng)，小心加碼調(diào)控政策，防止用力過猛導(dǎo)致市場“反轉(zhuǎn)冰封；后者因地制宜、防微杜漸，不斷堵塞監(jiān)管漏洞，嚴(yán)防死守投機(jī)炒房，確保房價指數(shù)保持穩(wěn)定。

目前來看，需求端調(diào)控按照“房子不是用來炒的”定位，已經(jīng)明顯見效，投資客從一二線城市被驅(qū)趕至三四線城市，雖未絕跡，卻也明顯減少。

但是，因為限價，反而使得部分有資格的改善性購房需求提前釋放，搖身變成了合規(guī)的投資需求，這恰恰是供不應(yīng)求的大城市開盤即售罄的背后原因。因此，排除一二線城市供應(yīng)減少因素，目前成交量的下降并不明顯，也意味著潛在需求依然巨大。

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)非常清晰：“既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落”。

從市場情況看，一二線城市進(jìn)入調(diào)整期，整體成交量明顯下滑，價格也被按住，無量無價，自然不可能“大起”，調(diào)控加碼的概率正在走低。

三四線城市雖然成交量增長，但房價要么受限（都市圈三四線城市），要么供大于求、房價穩(wěn)定，也不會“大起”。有些三四線城市從去年5月以來每月成交量連續(xù)出現(xiàn)35%以上的增長，主要是因大城市房價快速上漲導(dǎo)致部分客戶購房無望、回鄉(xiāng)工作、就地置業(yè)，但由于其購買力有限且當(dāng)?shù)毓?yīng)充足，因而房價基本未漲，只要房價沒有過快上漲，這些城市就不會調(diào)控。

眼下樓市“大起”已經(jīng)沒有可能，新增調(diào)控或加碼升級的城市將會越來越少。

但是，樓市投資暗流依然潛涌，持續(xù)沖擊調(diào)控大壩，一二線城市人口還在增加、住房品質(zhì)有待改善、購房需求期待釋放，供不應(yīng)求依然支撐著房價上漲預(yù)期。三四線城市仍在沖動，大房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，土拍市場熱浪此起彼伏，溢價率不斷刷新。

同時社會流動性依然充沛，M2增速雖然放緩，但是1-3月增量仍有4.9萬億元之多。最近關(guān)于股市打壓過度的質(zhì)疑之聲不斷，顯示社會資金急需泄洪洞口，如果房價上漲預(yù)期不能消除，調(diào)控稍有放松，投資客隨時還會卷土重來。

投資客尚未看清的是：這輪調(diào)控不會再輕易退出，尤其是一二線城市的調(diào)控將會變成未來五年的新常態(tài)，只要城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束、一二線城市的人口黑洞效應(yīng)沒有減退，調(diào)控就會長期存在。

目前調(diào)控的主要任務(wù)仍是防止樓市“大起”，但更重要的應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)抑制炒房客的市場預(yù)期，假如地方政府宣布調(diào)控城市保持連續(xù)三年不超過5%的房價增長，相信投資客一定會轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，避走他鄉(xiāng)。

調(diào)控接近尾聲并不意味著調(diào)控的結(jié)束，恰恰相反，調(diào)控還會繼續(xù)現(xiàn)有邏輯慣性，不過，下半年我們將難得一見樓市的密集調(diào)控了。

燭光2：錢少且貴是調(diào)控最后一手牌？

之所以說下半年將難得一見樓市的密集調(diào)控，不僅是因為調(diào)控的靶向精準(zhǔn)、收效明顯、調(diào)控進(jìn)入鞏固期，更重要的是：下半年貨幣面的變化烈度或?qū)⒊鑫覀兊念A(yù)期。

去年11月，我們提出要警惕貨幣政策的反轉(zhuǎn)，“錢少且貴、信貸增速放緩、居民部門加杠桿不可持續(xù)”，今年來看，這些都已逐步成為現(xiàn)實。加上大金融監(jiān)管推進(jìn)，不規(guī)范的錢被收進(jìn)籠子，缺錢將成為監(jiān)管紅燈區(qū)的新常態(tài)。

中國其實不會真的缺錢，每一次的錢荒都是央媽對市場的小測試，但是央媽的測試總是有道理的，類似的測驗未來還會再有，現(xiàn)階段的貨幣收緊正是應(yīng)對系統(tǒng)性金融風(fēng)險的一道防火墻。

錢會少到什么程度？貴到什么程度？

從目前情況看，對應(yīng)于GDP的增長，M2增速需要保持在10%以上，但4月的M2增速已經(jīng)逼近10%的臨界點（10.5%）,而且4月M2比3月凈減少了-0.33萬億元，如果M2增速繼續(xù)下降過快，或者M(jìn)2增量繼續(xù)為負(fù)，勢必導(dǎo)致市場大面積錢荒、進(jìn)而拖累“穩(wěn)中有進(jìn)”。

其實我們也關(guān)注到，央行資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)縮表（雖然央行澄清4月又在擴(kuò)表，但數(shù)據(jù)尚未見公布），3月央行總資產(chǎn)相比今年1月的34.8萬億元，已經(jīng)減少了1.09萬億元，細(xì)看分項，黃金儲備、對政府債權(quán)沒少，國外資產(chǎn)、外匯儲備基本沒少，對非金融性部門債權(quán)還有略有增加，真正少的是對其他存款性公司債權(quán)少了1.06萬億元，這意味著什么？就是說央媽給這些商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金減少了，而反觀去年，央行對其他存款性公司債權(quán)增加了3.27萬億元，一增一減，怪不得今年銀行缺錢了。

錢少了，流向房地產(chǎn)的錢應(yīng)該更少。不過，我們看到按揭貸款增速雖然從去年5月最高峰的58.5%迅速下滑至今年3月的18.6%，相比去年同期，按揭貸款也僅僅增加了868億元。盡管如此，看看其他存款性公司少了1萬億的錢，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在還算是幸運(yùn)的。

周小川行長3月10號說過：“住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢”。

顯然，未來按揭貸款的增速和增量都還會下降，這不僅是央行的管理預(yù)期，也是金融亂象治理的目標(biāo)。不過，房貸增速會“放慢”但依然是增長的，只不過增量更少，這就意味著錢緊了，但不至于緊到日子過不下去。

目前的金融政策目標(biāo)是服務(wù)于穩(wěn)增長，穩(wěn)既包括穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，也包括抑泡沫，策略是溫水煮青蛙。錢是慢慢收緊的，公開市場操作、信貸額度收緊也都是微幅調(diào)整的節(jié)奏，因此不會出現(xiàn)貨幣供應(yīng)大幅波動引起金融系統(tǒng)震蕩的可能。

所以我們看到，錢荒之后稍一放松市場就回歸平靜，就像給池子里的魚放水，水龍頭不會一下子擰死，魚才會有新鮮氧氣，所以龍頭要慢慢地擰，讓流量慢慢減少，讓魚兒逐步適應(yīng)，這也正如樓市調(diào)控的策略。

錢少了，自然就貴了，銀行間的隔夜利率已經(jīng)連續(xù)提升，上海銀行間隔夜拆借利率從去年1月的1.995提升到目前的2.813，并且趨勢還在提高，但這仍然不是真正的加息。

真正的加息是名義利率提升，但經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，加息不會輕率為之，如果今年二三季度GDP依然保持在6.7以上，就不能排除加息可能。

最近，有的房企或許因為嫌錢貴了就延遲發(fā)債，想必又會踏錯節(jié)拍。因為各國央行早已達(dá)成“量化寬松時代已經(jīng)結(jié)束”的共識，錢多且廉已隨風(fēng)而逝，即使沒有名義加息，錢也會變得越來越貴。有錢可拿，當(dāng)然是越早越好，現(xiàn)金為王，才更易把握低價拿地、兼并收購的好機(jī)會。 

燭光3：三四線城市房企洗牌即將真正開始

如果錢少了，最苦的當(dāng)然是中小房企。因為錢的蛋糕還要重新再分配，成長性更快的大象會大塊切走更多的增量蛋糕，并搶奪銀行收回的存量信貸。

其實中小房企幾乎早已拿不到銀行的錢了，除了高利貸，大概沒有別的錢。

高利貸的成本有多少？據(jù)說有的基金公司的資金成本已經(jīng)達(dá)到20%，加上基金公司的管理費(fèi)，誰還能給出這么高的投資回報率呢？大概不到垂死掙扎的份上，是不會真正理解高利貸的嗜血含義的。

去年我們就曾講過：對于中小房企，銀行已經(jīng)失去耐心，貸款基本只收不放；購房者正在失去信任，品質(zhì)服務(wù)焦慮仍在蔓延；供應(yīng)商逐步放棄支持，早已不再墊付款項；政府更是不再庇護(hù)，爛尾卷款善后其煩無比。

即便是去年的景象，也可以看到一些中小房企哀鴻遍野，這種趨勢恰如過去家電行業(yè)的競爭走向壟斷，雖然有人還在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的地域化差異，但是，在大房企不斷下沉三四線城市之后，中小房企的掙扎越來越顯無力。

去年以來，都市圈中小城市成交暴增、地價飆升、房價猛漲，一些本已舉步維艱、茍延殘喘的中小房企又獲得了一線生機(jī)和希望。一些三四線城市正在重演去年熱點城市土拍的老片子，隨著大房企的進(jìn)駐搶地，有的縣城土拍溢價率高達(dá)80%甚至160%，當(dāng)?shù)刂行》科缶尤话蔚妙^籌，殊不知，這些中小房企正在被進(jìn)駐這些城市的大房企帶進(jìn)溝里，當(dāng)市場或者政府不能接受如其所愿的房價增長，不論是客戶選擇還是政府調(diào)控，這些房企都很難逃脫破產(chǎn)、爛尾、重組的結(jié)局，再無翻身機(jī)會。

大洗牌就在這三年。

我們年初預(yù)言：四年之后，20強(qiáng)房企將占據(jù)房地產(chǎn)的半壁江山，加上其它百強(qiáng)房企，留給中小房企的市場真的很少了?，F(xiàn)在手上尚有土地資源的中小房企還有與大房企合作的本錢，沒有土地又沒有核心競爭力的房企就沒有任何機(jī)會，除非華山一條路——避走或盤踞在那些大房企還沒有入駐的小城鎮(zhèn)。

但是，當(dāng)一二線城市供應(yīng)難以明顯增加，大房企要保持業(yè)績增長，就勢必要開疆辟土、拓展市場，所有的三四五線城市都逃不過大房企的視野，凡是大房企進(jìn)入的城市，不出三五年，中小房企必是狼藉一片。

燭光4：房企降價或近在眼前？！

中小房企會有地遁之術(shù)嗎？

《封神榜》的土行孫憑借地遁之術(shù)曾經(jīng)風(fēng)光一時，遇弱則勝，遇強(qiáng)則遁，不幸遇到技高一籌的張奎，失意陣亡。

本周，銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行押品管理指引》，其中明確的四個原則之一是從屬性原則——“商業(yè)銀行使用押品緩釋信用風(fēng)險應(yīng)以全面評估債務(wù)人的償債能力為前提”，這句話的意思就是，只有抵押品還不夠，還要看償債能力，也就是銀行常說的“現(xiàn)金流覆蓋率”，按照指引的邏輯，如果企業(yè)現(xiàn)金流不足，就算是有抵押品，那也是不能貸款的了。

這個指引進(jìn)一步壓縮了貸款范圍，也變相收緊了銀行貸款額度。雖然中小房企與銀行貸款關(guān)聯(lián)度已經(jīng)很小，但是，漣漪所及，浮葉隨波。

現(xiàn)金流！還是現(xiàn)金流！現(xiàn)金流的來源當(dāng)然是客戶，沒有客戶的首付，自然也就沒有銀行的按揭。

在限購、限貸不斷擴(kuò)展的形勢之下，投資者逐漸退出，具有購房資格的客戶就像池子里的魚在不斷減少，客戶資源正變得稀缺，客戶正變得更加挑剔，競爭正變得愈加激烈。

去年我們說過，房企降價動機(jī)不強(qiáng)，但兩類房企率先降價不可不防。一是中小房企現(xiàn)金斷流、不得已甩貨出逃，二是大型房企客戶截流、拼全力搶奪市場。

今年形勢已變，下半年資金繃緊、洗牌開始，沒有地遁之術(shù)、不能轉(zhuǎn)型逸出的中小房企，又該如何是好？

此番到了鄭州，碰到原新城同事，我只此一問：當(dāng)?shù)刂行》科髸祪r否？

果不其然，確有房企已存了降價之心，因為調(diào)控，客戶大減，搶奪客戶成為頭等大事，沒有客戶就沒了現(xiàn)金流，沒了現(xiàn)金流隨時會猝死。雖然降價損失利潤，但畢竟去年房價漲了不少，哪怕是降價仍比去年價高一節(jié)。

小房企能想到的事，大房企難道想不到？

棋先一招，關(guān)鍵就看誰先開這第一槍？在什么時點開槍？在哪個城市先開槍？

最想搶客戶、最缺現(xiàn)金流的房企會開第一槍，也許近在下個月、也許延至下半年，十有八九是在去年房價上漲過快的二線城市，但其實這些都不重要，這第一槍恐怕已是早晚之事。

最重要的是，這第一槍會怎么打呢？

第一種可能是實彈亂射，價格直降、力度空前。三線城市的一個朋友去年買房，據(jù)說房價下降了30%，我勸她當(dāng)心，告誡“這是甩貨出逃的節(jié)奏”。因為去年這么好的市場，這樣的降價就像東北國民黨軍隊敗退前的兆頭，火炮亂射、全無章法。果不其然，后來該開發(fā)商找到我，希望新城控股能夠收購他已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)的公司。

第二種可能是狙擊點射，前低后高，明升暗降。有個房企去年開盤只賣6000元/平米，今年市場預(yù)判9000元/平米，他們想二期開售8000元/平米左右，可以搶得先機(jī)、同時阻斷競品，雖是真心讓利、卻仍利潤豐盈，而且房價有所上漲、不致客戶投訴，可謂一石三鳥。目前，這種可能性是最大的，也是最符合調(diào)控目標(biāo)且不傷及市場穩(wěn)定的。

第三種可能是對空放槍，名為降價、實為吆喝。這類房企的產(chǎn)品尚好、現(xiàn)金流尚可，在其它房企降價之后，也跟著虛晃一槍，借市場混亂，渾水摸魚。

一旦打響第一槍，接下來的市場會怎么樣？

燭光5：防大落或?qū)⒊蔀檎{(diào)控新重心？

顯然，在對峙激烈、神經(jīng)緊繃的市場環(huán)境下，第二槍很可能就會失手打出，接著會有第三槍、第四槍，亂槍跟進(jìn)、一片哀嚎，就像電影大片一樣。

如若果然如此，會否帶來降價浪潮？

這種可能性一定會有，但相信時間不會太長，很難稱為一個周期，或許稱為降價風(fēng)波更為合適。原因有三：

一是在限購城市中有資格的購房者并不會因為降價而增多，第一波的降價會迅速撈走有資格的客戶，當(dāng)池子里的魚減少之后，即使跟進(jìn)降價也無法爭取更多客戶。更何況一旦降價、就要一次到位，到位即意味著觸及成本底線，更大幅度的降價很難承受，后續(xù)的降價策略也就基本失效了。

二是降價雖然能提升客戶的相對購房能力，但也會加重市場觀望情緒，特別是漸進(jìn)式降價反而助長繼續(xù)降價的預(yù)期，當(dāng)更多的房企加入降價大軍，客戶也會無從選擇，導(dǎo)致有效客戶分流減少，進(jìn)而迅速冷卻市場。歷史經(jīng)驗證明，市場冷卻之后，僅靠降價是救不回市場的。

三是降價雖然符合去泡沫政策思路，但大范圍、大幅度降價傷及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，拖累城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致土地拍賣不暢、投資減少、施工延緩、交付延遲、群訴事件蔓延，不為政府和社會所認(rèn)可。

因此，市場或許很難形成跨度很長的降價浪潮。但是，初始的自由落體仍然可能演變成一個沖擊波式的降價風(fēng)潮，并在各地城市傳染蔓延，即便假定房價下降10%，同時影響成交量也下降10%，對房地產(chǎn)投資、GDP的影響也將是非常明顯的。

或許防“大落”將很快變成調(diào)控的新重心。

防止“大落”也是調(diào)控，而且是中央去年就已確定的“既要抑制資產(chǎn)泡沫，也要防止大起大落”的政策目標(biāo)。

這是一種保持平穩(wěn)的底線思維，既不突破上限，也不穿透下限，現(xiàn)有的點滴式、補(bǔ)丁式政策也印證了政府希望在上下限之間尋找平衡點，精準(zhǔn)地控制一定幅度的波動。

政府當(dāng)然不會再讓好不容易控制住的資產(chǎn)泡沫再次膨脹，也不會讓金融去杠桿影響經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，更不會沿用過去“放松→刺激→膨脹→打壓”的調(diào)控周期性邏輯，現(xiàn)有調(diào)控政策或會調(diào)整，但不會完全退出。

政策依然會貫徹“房住不炒、因城施策”的思路，針對剛需和改善型需求的政策或會微調(diào)，穩(wěn)定市場的限價或會變成雙向控制，針對投資需求的限購、限售應(yīng)該不會退出，政府也會容忍房地產(chǎn)的適度降溫，幫助金融去杠桿、樓市去泡沫，房企決不可一廂情愿地陷入傳統(tǒng)的“政府救市”慣性思維。

防止“大落”絕不是過去意義上的“救市”，而是防止成交量價和市場預(yù)期的大幅波動，這個任務(wù)在某種意義上比防止“大起”更加艱巨，因為推車上山難，拽住下山的溜車更難，讓正在下山的車轉(zhuǎn)頭上山是難上加難。

相信政府出手不會太快，一方面市場波動需要觀察，另一方面政策轉(zhuǎn)向需要共識，當(dāng)然，出手過慢也會導(dǎo)致溜車下滑過線，拉回來更加費(fèi)力、更花時間。

政府會有什么辦法嗎？當(dāng)然有：

比如適度放松限購范圍（如高學(xué)歷人才不受限購約束），特定改善型購房可以適度降低首付，提高投標(biāo)門檻限制中小房企競拍土地，二線城市調(diào)控政策暫緩加碼、高熱三四線城市先行強(qiáng)化限貸限價等等。

限價絕不是只能單向管控，漲價固然不行，大幅降價恐怕也不容易獲準(zhǔn)備案，如果中小房企真的難以支撐，相信政府會采取合縱連橫的策略，牽線大房企兼并收購小房企，而不會允許市場和房企的“自由落體”。

如果真的出現(xiàn)“大落”，房企該怎么辦？

企業(yè)只能做好三件事：

一是防患于未然，要深刻理解政府維護(hù)社會和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的意愿和決心，即使?fàn)奚糠址科罄嫔踔?ldquo;性命”也一定是在所不惜的，只有自己才是自己的救世主。

二是現(xiàn)金為王的周期已經(jīng)輪回，按照毛主席的名言：“手中有糧、心里不慌、腳踏實地、喜氣洋洋”，定期進(jìn)行現(xiàn)金流壓力測試、資金盤點，加大融資力度和現(xiàn)金儲備，不浪費(fèi)資金用于回購、分紅、參股，控制適度的投資節(jié)奏、絕不激進(jìn)搶地，確保安全跨越市場波動期。

三是加快進(jìn)度、加力推廣、加速推盤，絕不浪費(fèi)每一個客戶，老盤快速去存貨，新盤保守定價格，同時提前準(zhǔn)備銷售應(yīng)對預(yù)案，一旦降價出現(xiàn)，必定隨行就市。

當(dāng)然，市場震蕩恰如波濤洶涌的海上，小船不能靠岸，唯遇大船、方能解脫，兼并收購浪潮越來越近、越來越猛，有錢的大房企可以主動迎合政府要求、兼并收購，借機(jī)擴(kuò)規(guī)模、搶份額，減少競爭、彎道搶超，聰明的小房企需要搶先勾兌、尋求合作，爭取傍大款、渡難關(guān)，順勢退出、金盆洗手。

“穩(wěn)定是大局

波動很正常

調(diào)控新目標(biāo)

漲跌有底線”

理解大勢，做好自己，順勢而為，爭取主動，祝大家好自為之、期待好運(yùn)吧。

原標(biāo)題：歐陽捷：管中窺見五盞燭光