福州樓市調控影響銷售節(jié)奏 中庚地產(chǎn)大本營項目苦等預售證

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每經(jīng)記者 黃博文 攝影報道 每經(jīng)編輯 羅偉

近來閩系房企中庚地產(chǎn)正在加速布局資本市場，但面臨越來越嚴的房地產(chǎn)政策調控，其大本營福州項目被打亂銷售節(jié)奏，多個項目在等預售證。

中庚地產(chǎn)2016年公司債說明書透露，在福州在建及擬建項目一共7個?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，第一季度福州市場取得預售證的項目僅有26個，新增住宅供應7313套，中庚地產(chǎn)只有城開中庚香海世界一個樓盤獲批預售證。

記者實地走訪中庚福州項目發(fā)現(xiàn)，香江萬里、香山天地進入尾盤銷售階段，位于中心區(qū)的中高端樓盤如香開長龍、首開中庚香開連天等處于建設階段，其相關案場銷售人員表示：“沒有拿到預售證，具體開盤時間未定”。

●預售不確定性加大

福州是閩系房企的大本營，匯集了陽光城、融信、融僑、泰禾等房地產(chǎn)企業(yè)。中庚地產(chǎn)也是從福州出發(fā)，逐漸布局了上海、大連、重慶、徐州等區(qū)域。

2016年12月份，中庚集團擬公開發(fā)行30億元公司債，其募集說明書中顯示，中庚集團在大本營福州有香江萬里、香江天地等在建項目3個，香開長龍、香海世界等擬建項目4個，可售資源并不充裕。

5月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪中庚地產(chǎn)福州項目，發(fā)現(xiàn)位于臺江區(qū)的中庚香江萬里已交房，只有車位在售。在該項目附近，家家順房產(chǎn)一位中介人員表示，從口碑及物業(yè)服務上，香江萬里比不上一路之隔的陽光凡爾賽宮。

記者從房天下查詢得知，香江萬里4月份的二手房均價約27500元／平方米，低于隔壁的陽光凡爾賽宮30000元／平方米的價格。

距香江萬里不遠，同樣位處臺江區(qū)的中庚香開長龍因臨近臺江萬達，被中庚定位為瞄準改善型客群的高端樓盤。記者在項目外圍觀察到，幾棟住宅樓正在同時施工，大約已冒出地面10層以上。

當天上午11時左右，記者來到香開長龍售樓處，但顯得很空曠，沒有購房者看房。

一位現(xiàn)場銷售人員告訴記者，因為沒有拿到預售證，無法認籌。“我們的建筑已經(jīng)出地面三分之一了，但最近調控對高價樓盤的預售證卡得很嚴，一時辦不下來，具體開賣的時間要等通知。”上述員工表示。

4月9日房，福州再次加碼樓市調控，要求開發(fā)商自開工后一年內(nèi)具備預售條件并取得預售許可證，一次性全部公開對外銷售。若違反上述約定，每延期一日，受讓人應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.3‰的違約金。

受福州調控影響的不止這一個樓盤。位于福州晉安區(qū)的首開中庚香開連天是中庚地產(chǎn)和首開地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的項目，該項目案場工作人員亦表示預計4月份開盤，但預售證沒有獲批，開盤時間只能延后。

記者從福州房產(chǎn)信息網(wǎng)獲悉，第一季度福州市場取得預售證項目僅有26個，新增住宅供應7313套，中庚地產(chǎn)只有城開中庚香海世界一個樓盤獲批預售證。

●主動拉長銷售周期

擬公開發(fā)行30億元公司債、高溢價買殼東方銀星，在資本運作的關鍵節(jié)點，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的中庚地產(chǎn)被不斷加碼的調控“撞了一下腰”。

在地產(chǎn)類公司債收緊的關頭，中庚地產(chǎn)2016年20億元公司債發(fā)行遭到上交所三次問詢后，依然沒有下文。問詢函要求中庚集團結合所在地房地產(chǎn)庫存去化情況及項目本身近年去化情況，重新合理、審慎量化分析本次債券償債資金來源、償債安排的可行性，并細化償債安排。

中庚地產(chǎn)在回復函中，對全國8個在建項目去化重新預測，拉長去化周期；對5個擬建項目整體銷售計劃向后延長，預測的銷售均價低于可比項目的現(xiàn)行成交均價，在此基礎上重新核算現(xiàn)金回流，預測未來五年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計166.83億元，能夠有效覆蓋本次公開發(fā)行20億元和非公開發(fā)行30億元公司債券的本息。

不過，中庚地產(chǎn)亦認為存在存貨跌價的風險，其最近三年及一期末存貨規(guī)模及其占總資產(chǎn)的比例均相對較高。

截至2016年9月末，中庚地產(chǎn)并未計提存貨跌價準備。若未來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開發(fā)項目利潤下滑或項目無法順利完成開發(fā)，公司將面臨存貨跌價損失風險，因而對盈利能力產(chǎn)生不利影響。

宏觀調控政策的逐步強化，地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，留給中小房企的蛋糕更加稀少。中庚地產(chǎn)目前在建、擬建項目主要分布在上海、福州、大連、重慶、徐州等。

一位不具名的房地產(chǎn)資深人士表示，如果區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不利變化，導致在建項目去化周期變長，將可能導致銷售資金回籠速度變慢，進一步影響公司的財務狀況。

在高溢價拿下東方銀星并改組董事會后，中庚地產(chǎn)下一步的資本運作備受關注，其土地儲備不足的風險不容忽視。中庚地產(chǎn)公開資料顯示，截至2016年9月30日，其持有的可供開發(fā)土地面積為僅70.95萬平方米，同為閩系房企的陽光城，這一數(shù)值是3800萬平方米。

中庚地產(chǎn)在去年公司債募集說明中表示，公司持有的土地儲備規(guī)模較小，如未來不能及時取得新的土地儲備，將影響公司正常的建設開發(fā)及經(jīng)營業(yè)績。