恒大償還562億永續(xù)債 現(xiàn)金為王策略顯成效

5月4日晚，中國恒大（0333.hk）公告稱：已贖回50%的永續(xù)債，金額為561.8億元，全年將贖回70%的永續(xù)債。

與之前公布的計劃相比，恒大提前了兩個月完成贖回，超出了市場預期。事實上，從3月開始，隨著監(jiān)管收緊以及金融“去杠桿”政策的逐步推進，資金面持續(xù)緊張。包括萬科、金地在內(nèi)的龍頭房企，不得不先后取消了債券融資計劃。而此時，恒大卻一擲千金，提前贖回永續(xù)債。其底氣何在？

提前調(diào)整債務

近期，不少房企都陷入融資難題中。4月27日，萬科宣布取消15億債券的發(fā)行。當月宣布取消融資計劃的房企還包括金融街、金地、電建地產(chǎn)等等。市場人士認為，主因正是“近期貨幣操作持續(xù)保持穩(wěn)定中性，市場預期資金面可能持續(xù)緊張”。因而推動了債券發(fā)行成本的一再上升，資料顯示今年4月債券的票面利率比去年同期上漲了近20%。

正當市場預期房企資金運用將更為保守時，恒大卻提前完成永續(xù)債贖回。今年3月28日年報新聞發(fā)布會上，恒大總裁夏海鈞曾表示計劃于今年上半年贖回50%的永續(xù)債，全年贖回70%。僅僅一個多月后，恒大就宣布完成贖回，比計劃提前了近兩個月。

評級機構(gòu)野村國際認為正是恒大此前一系列資本運作，“使其負債比率顯著改善”。公司有實力提前處理永續(xù)債難題。

今年3月，在資金面充裕的窗口期，恒大成功發(fā)行了三筆合共25美元債券，提前做好了債務規(guī)劃。這三筆債券分別為3年期、5年期和7年期。據(jù)業(yè)內(nèi)預測，這25億美元將用于償還恒大的短期債務。通過“借長債還短債”的方法，恒大完成再融資，同時負債利率也有所下降。其中上述三年期債券的票面利率僅為7%，而恒大2015年發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為12%。顯然此次再融資降低了恒大的融資成本。其實從去年開始恒大已經(jīng)有計劃降低融資成本，2016年年報顯示，恒大的融資成本為7.78%，同比下降了0.64個百分點。

除此之外，今年1月，恒大與8家戰(zhàn)略投資者簽訂了增資協(xié)議，成功引入了300億的戰(zhàn)略投資。野村國際認為，這將使公司的凈負債率大幅下降。

年初這一系列資本運作，讓恒大成功避開了這波流動性趨緊的局面。融創(chuàng)孫宏斌早前就表示，現(xiàn)在“多借點錢，最好借的時間長一點，可以穿越周期”。但真正能像恒大這樣成功在窗口期結(jié)束前，調(diào)整債務結(jié)構(gòu)的房企卻并不多。

現(xiàn)金為王的價值

這與恒大戰(zhàn)略密切相關，年報顯示恒大2016年底持有3043億元的現(xiàn)金，遠高于同規(guī)模房企，同期萬科手中的現(xiàn)金僅為870.3億。上市以來，恒大抑制強調(diào)“現(xiàn)金為王”，現(xiàn)金余額年復合增長率達到54.7%，2015年現(xiàn)金余額同比增長175.7%，2016年同比增長85.5%。充足的現(xiàn)金流讓恒大有著足夠打動投資者的償債能力。“信用記錄良好，也讓投資者樂于投資恒大” 據(jù)了解，恒大成立至今從未發(fā)生過一筆債務違約，即使2008年金融危機時也無任何逾期債務。

“充足的現(xiàn)金流，可以讓恒大有足夠的騰挪空間”有分析人士表示，此次在市場資金面偏緊的背景下，恒大現(xiàn)金為王的戰(zhàn)略開始顯現(xiàn)出威力。按照野村國際的報告，恒大贖回永續(xù)債“將直接提升公司盈利能力”。

在房地產(chǎn)調(diào)控強化的背景下，巨額現(xiàn)金不僅是平衡風險、防范危機的有效手段，也是巨型房企逆市擴張的機會。公告顯示恒大2017年4月合約銷售額為378.5億元，據(jù)此估算，公司1至4月累計合約銷售金額為1447.8億元，同比增長63.17%。遠高于同期行業(yè)增長率。

野村國際認為，恒大戰(zhàn)略從規(guī)模性調(diào)整為“效益+規(guī)模”后，今年恒大的毛利率將有所改善。而今年公告的數(shù)據(jù)也顯示恒大1-2月的銷售均價為9113元/平方米，同比增長5.5%。其后3、4月的銷售均價逐月提升。

有分析人士認為，“土地儲備的結(jié)構(gòu)也是恒大提升毛利率的最大保證”，年報顯示公司土地儲備達2.29億平方米，其中一二線城市占比達74.7%，平均樓面地價僅為1570元/平方米。世邦魏理仕的研究報告顯示，這些土地的估值已經(jīng)上升到7005億。研究機構(gòu)惠譽也認為“一二線城市土地儲備的增加，可以減少樓市波動帶來的影響”，有助于提升恒大的盈利能力。