融創(chuàng)在西安怎么玩？地王不好搞，還是去并購吧！

每經(jīng)編輯 樹也    

就像談IT繞不開柳傳志，談地產(chǎn)，也一定繞不開孫宏斌。

上周，這個(gè)頗具傳奇色彩的男人再訪西安，四天三夜的行程頗為低調(diào)。直到他離開西安，才有少許報(bào)道流出。

不過，低調(diào)的行程之后，是不斷傳來的融創(chuàng)與陜西本土房地企合作的消息。

與麗彩集團(tuán)董事長郁鵬簽約，與中登集團(tuán)董事長宋玉慶密晤，會(huì)晤大方集團(tuán)董事長王方勝。

孫宏斌已經(jīng)離開陜西，但他的西安行成果才開始慢慢展現(xiàn)，相信接下來還有不少。

作為近幾年最叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)商，作為上升速度驚人的500強(qiáng)房企掌舵人，孫宏斌的行程背后，是融創(chuàng)在西安市場(chǎng)的擴(kuò)張野心。

事實(shí)上，無論是最初借聯(lián)姻天朗入駐西安，還是后期招拍掛和不斷并購，乃至如今初入咸陽，都是孫宏斌在西安代管西咸新區(qū)后，對(duì)“大西安”樓市的信心。

融創(chuàng)的西安策略

融創(chuàng)收購天朗，這是2015年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的新聞。

根據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》當(dāng)時(shí)的報(bào)道，截至2013年6月，天朗控股資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)突破70%，上一年也只完成了當(dāng)年銷售目標(biāo)的53%，公司大規(guī)模裁員，銀行貸款變得艱難，天朗的困局如此顯而易見。

融創(chuàng)中國（01918.HK）就是在此時(shí)公告，收購天朗部分子公司并設(shè)立聯(lián)營公司（以下簡稱融創(chuàng)天朗）。

當(dāng)時(shí)大部分報(bào)道都集中在天朗這個(gè)被大佬相中的幸運(yùn)兒身上，不過后來事實(shí)證明，好的收購案是雙贏的，而在這輪收購中，融創(chuàng)成了最大贏家。

以不到2億元的價(jià)格，融創(chuàng)拿到了天朗旗下三個(gè)項(xiàng)目大部分股份。

這是融創(chuàng)第一次進(jìn)入西安市場(chǎng)，此時(shí)萬科、綠地等都已在西安布局多年。融創(chuàng)的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間并不算早，但這并不影響它的野心：融創(chuàng)西安媒體見面會(huì)上，融創(chuàng)西安公司透露，2016年預(yù)計(jì)在西安推6至7個(gè)項(xiàng)目，銷售總額預(yù)計(jì)40億元。

在此背景之下，融創(chuàng)接下來的一年多時(shí)間里動(dòng)作頻頻：

• 2.26億元摘得西安昆明路57.56畝住宅、商業(yè)用地

• 4.6億元摘得航天城3宗地，總占地217畝地，同時(shí)收購陜西科為旗下一子公司，其土地均位于航天城，為低密度住宅用地

• 1.57億元競(jìng)得大興新區(qū)31.36畝商住用地

• 9647萬元摘得大興新區(qū)32畝商住用地

• 2.08億元摘得長安區(qū)徐家寨改造項(xiàng)目用地三宗共計(jì)181.59畝。在土地款之外，還需承擔(dān)該地塊的拆遷補(bǔ)償及安置費(fèi)用6.33億元，拿地共計(jì)耗資8.4億元

• 5.55億元摘得雁塔區(qū)兩宗地，面積共265.238畝

在融創(chuàng)的拿地征程中，最引人矚目的當(dāng)屬2016年底，西安東二環(huán)137.42畝優(yōu)質(zhì)“凈地”招拍掛中，融創(chuàng)力壓碧桂園、華潤、龍湖、中海、金地等一線房企，18.5億元摘得這塊土地，刷新了西安土地成交額記錄，制造了西安地王。

借天朗之力進(jìn)入西安，不斷高價(jià)收購，融創(chuàng)利用自身高知名度和資金優(yōu)勢(shì)，在西安迅速拓開了市場(chǎng)。

孫宏斌來陜密會(huì)多家地方房企

今年的西安樓市，已然成為巨頭角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

萬科的12盤聯(lián)動(dòng)，綠地在陜規(guī)劃千億級(jí)投資，華潤在西安大手筆投資700億。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，土地潛力凸顯。

在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增加土地供應(yīng)樓市調(diào)控的主基調(diào)下，2017年以來，西安土地招拍掛一度收緊，目前已經(jīng)一地難求。

△ 圖片來源：西安房屋管理服務(wù)網(wǎng)

而對(duì)于萬科和融創(chuàng)這樣深諳資本運(yùn)作的房企巨頭來說，依舊有著自己的發(fā)展邏輯：自己拿地之外，不斷加強(qiáng)與本土企業(yè)的并購與合作。

近兩年，西安萬科相繼“吃下”榮華集團(tuán)太華路項(xiàng)目、威龍地產(chǎn)丈八北路項(xiàng)目、西恩DADA、寶天地產(chǎn)國賓中央?yún)^(qū)三期/四期、中國鐵建曲江項(xiàng)目、萬通秦漢新城項(xiàng)目、隆基集團(tuán)曲江項(xiàng)目、真愛曲江項(xiàng)目，對(duì)之進(jìn)行合作開發(fā)。

融創(chuàng)不甘落后，在備受矚目的聯(lián)姻天朗外，牽手科為地產(chǎn)航天城項(xiàng)目、海天天線錦業(yè)路項(xiàng)目、大方置業(yè)西部大道項(xiàng)目。

再來回看一下孫宏斌此次的陜西之行：

• 與麗彩集團(tuán)就股權(quán)合作、共同開發(fā)項(xiàng)目事宜簽約，開始對(duì)咸陽高新區(qū)溪悅城地塊的開發(fā)，這是融創(chuàng)初次進(jìn)入咸陽。

• 與中登集團(tuán)舉行簽約儀式，共同參與開發(fā)未央?yún)^(qū)十里鋪東村城中村改造項(xiàng)目。

• 與本土另一家房企大方集團(tuán)的董事長王方勝進(jìn)行了長達(dá)長達(dá)四個(gè)小時(shí)的會(huì)晤。

通過并購得到快速擴(kuò)張，這一方式在融創(chuàng)這里發(fā)揮得淋漓盡致。這一點(diǎn)，不管是其初入西安市場(chǎng)，還是重回闊別12年的鄭州，亦或揮師武漢時(shí)，都有所展現(xiàn)。

粉巷君發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)非常擅長借力。借助本土開發(fā)商的當(dāng)?shù)刭Y源，輔以融創(chuàng)自身的高知名度和資金優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前，融創(chuàng)已經(jīng)成為西安最主要的開發(fā)商之一。

各開發(fā)商“囤地”有方

2017年對(duì)西安來說是不平凡的一年，無論是官方還是學(xué)界，都把這一年冠以“大西安發(fā)展元年”之稱。

在西安代管西咸新區(qū)，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，獲批國家中心城市，戶籍準(zhǔn)入制度改革等宏觀政策刺激下，民眾對(duì)西安的未來價(jià)值信心陡增，亦讓頹靡頗久的西安房價(jià)快速上揚(yáng)。

房價(jià)上漲加之土地緊俏，拼的就是“存貨”。畢竟對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，土地儲(chǔ)備是公司長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，事關(guān)市場(chǎng)地位和未來格局。

根據(jù)365淘房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016年7月1日至2017年4月18日，西安共成交172宗地，其中融創(chuàng)以14宗，拿地面積合計(jì)979畝的土地儲(chǔ)備量位列第二名，僅次于西安國際陸港投資發(fā)展集團(tuán)有限公司。后者作為西安國際港務(wù)區(qū)管委會(huì)全資子公司，拿地多集中于國際港務(wù)區(qū)。

西安優(yōu)質(zhì)“凈地”少，一線開發(fā)商為爭(zhēng)奪更多優(yōu)質(zhì)土地，各顯神通。除了萬科和融創(chuàng)，像中海、綠地這樣的房企，亦有著自己的“囤地”之道。

中海地產(chǎn)早在2003年便率先進(jìn)入西安市場(chǎng)，本土化程度遠(yuǎn)高于后來者。它更多通過招拍掛自己拿地，自去年7月以來，中海在西安摘地855畝。

以修建“迪拜塔”為己任的綠地，從開始籌建501米“西北第一高”起，便賺足了西安人的眼球。不過，綠地顯然“項(xiàng)莊舞劍意在沛公”，憑借造標(biāo)志性建筑，綠地與陜西省政府簽下了千億級(jí)大單，超高層勾地能力不容小覷。