樓市七寸：盤(pán)活200萬(wàn)億存量物業(yè) 長(zhǎng)效機(jī)制劍指房地產(chǎn)稅

記者 王冰凝 陳小瑛 于玉金

“政府只要下定決心調(diào)控樓市，儲(chǔ)備的調(diào)控手段有的是。”對(duì)于2017年如同狂轟亂炸般密集向房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)炮的樓市政策，一位業(yè)內(nèi)消息人士如此評(píng)價(jià)。

4月25日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。此次會(huì)議在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，措辭發(fā)生微妙變化，“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。而在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的措辭還是“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”；2017年的《政府工作報(bào)告》也指出，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。措辭的變化反映出政府對(duì)于目前房地產(chǎn)作為此輪周期調(diào)控的核心，長(zhǎng)效機(jī)制的建立已是如箭在弦。

那么，到底什么才是中央所謂的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制？

事實(shí)上，從北京“3·17”樓市新政開(kāi)始，過(guò)去的一個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策密集加碼，認(rèn)房又認(rèn)貸，限買(mǎi)也限賣(mài)，嚴(yán)厲史無(wú)前例。結(jié)果就是，在素有“金三銀四”之稱(chēng)的樓市，今年則迎來(lái)了成交量與成交價(jià)雙跌，商住類(lèi)項(xiàng)目更是直接被凍結(jié)。

調(diào)控高壓不減

4月25日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議顯然給了地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的信號(hào)，那就是樓市調(diào)控政策還有更狠的大招要持續(xù)出爐。

而在此之前，國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆曾透露稱(chēng)，房地產(chǎn)的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾給宏觀調(diào)控提出了更高的要求，相關(guān)部門(mén)正緊鑼密鼓地研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，將對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲可能帶來(lái)的泡沫嚴(yán)加防范和調(diào)控，同時(shí)堅(jiān)持三四線城市的去庫(kù)存政策。

盡管2016年出臺(tái)了“9·30”新政，但并未阻止房?jī)r(jià)以高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)蔓延至2017年。直到今年3月17日，北京進(jìn)一步升級(jí)樓市調(diào)控政策，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。北京出臺(tái)有史以來(lái)的最嚴(yán)調(diào)控政策也掀起了全國(guó)范圍的跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有20余城實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

在本輪調(diào)控中最大亮點(diǎn)當(dāng)屬在供給側(cè)的“限售”，盡管北京的“限售”指出企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上，僅停留在企業(yè)層面，但其打開(kāi)了2017年樓市調(diào)控“限售”的窗口，而隨后跟進(jìn)的城市則進(jìn)一步將“限售”延伸到個(gè)人層面，如廈門(mén)、杭州、福州、廣州等十多個(gè)城市。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說(shuō)，買(mǎi)房后持有一定年限方可賣(mài)出，意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降。這就相當(dāng)于在一定時(shí)間范圍內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒。

此外，此輪調(diào)控除上述措施外，還包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房?jī)r(jià)的不法中介機(jī)構(gòu)等內(nèi)容。

而此番調(diào)控潮的一個(gè)細(xì)節(jié)在于，樓市并不火熱、面臨去庫(kù)存任務(wù)甚至國(guó)家級(jí)貧困縣也紛紛涌入，諸如天水、贛州、滁州等城市，本面臨去庫(kù)存壓力，也紛紛限購(gòu)。而國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣對(duì)房?jī)r(jià)緊急限制，在此番調(diào)控中也引發(fā)爭(zhēng)議。

從限購(gòu)到限貸再到限賣(mài)，樓市調(diào)控不斷加碼，這場(chǎng)從熱點(diǎn)的一二線城市蔓延至三四線甚至貧困縣市的調(diào)控風(fēng)暴，正在慢慢凸顯威力。

新政滿(mǎn)月效果

“兩居和三居在新政前就已經(jīng)售完，只剩下了一居，而現(xiàn)在在售的少量?jī)删雍腿拥姆吭炊际且驗(yàn)檎叱雠_(tái)后，業(yè)主資質(zhì)不夠或拿不出首付而清退出來(lái)的。該項(xiàng)目的均價(jià)目前每平米在68000元。”4月24日，當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到北京大興區(qū)亦莊某售樓處時(shí)，售樓員對(duì)記者稱(chēng)。

據(jù)該售樓員介紹，該項(xiàng)目的價(jià)格并未因新政的出臺(tái)而降價(jià)，記者在安居客網(wǎng)站上查詢(xún)?cè)撔^(qū)的房?jī)r(jià)顯示，4月份的價(jià)格為64471元每平方米，較3月份的58841元每平方米環(huán)比上浮8.56%。

此外，相比于鏈家和我愛(ài)我家等二手中介門(mén)店的門(mén)可羅雀，記者看到該售樓處還有零星的購(gòu)房者陸續(xù)來(lái)看房，而該項(xiàng)目的推廣人員稱(chēng)，目前來(lái)看房的人少了許多，2016年下半年到新政出臺(tái)前的售房期間內(nèi)，售樓處都是熙熙攘攘。

與新房情況相比，二手房則境遇慘淡。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新政滿(mǎn)一個(gè)月來(lái)看，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進(jìn)入4月份之后，成交下滑尤其明顯；4月1日-16日北京商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。而據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從3月17日到4月17日，北京商辦類(lèi)簽約800套，相比之前跌幅超過(guò)九成，整體商辦市場(chǎng)接近冰封。

而北京二手房的價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)，在南三環(huán)外的鏈家門(mén)店，其店長(zhǎng)對(duì)記者介紹稱(chēng)，一小區(qū)61.65平米的兩居室原報(bào)價(jià)390萬(wàn)元，在4月2日，將價(jià)格下調(diào)14萬(wàn)至376萬(wàn)元。該店長(zhǎng)表示，著急出售的業(yè)主會(huì)根據(jù)目前市場(chǎng)的行情調(diào)低價(jià)格，幅度目前在10萬(wàn)-20萬(wàn)元之間。

不過(guò)，值得注意的是，近期北京市新房成交均價(jià)仍在上漲。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月17日至4月23日，北京市商品房成交均價(jià)48171元/㎡，環(huán)比上漲13.73%。

除了北京外，廣州、深圳、上海等區(qū)域樓市也在政策傳導(dǎo)期中悄然生變。

4月23日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山在接受媒體采訪時(shí)介紹稱(chēng)，一方面，“滬九條”、“滬六條”及信貸新政效果明顯，一季度上海房地產(chǎn)交易“量縮價(jià)平”，新建商品房銷(xiāo)售面積下降32.6%；另一方面，政府主導(dǎo)的上海市住房保障體系打下了重要基礎(chǔ)，并表示上海未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體保持平穩(wěn)。

根據(jù)房天下監(jiān)控各區(qū)在售樓盤(pán)報(bào)價(jià)顯示，廣州新政出臺(tái)后，39個(gè)在售樓盤(pán)中，有12個(gè)樓盤(pán)是價(jià)格平穩(wěn)，沒(méi)出現(xiàn)價(jià)格上漲，27個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)，沒(méi)有1個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)；其中，番禺有個(gè)樓盤(pán)漲幅高達(dá)43%。

廣州業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，一般政策傳導(dǎo)期半年，開(kāi)發(fā)商硬扛期半年，等房?jī)r(jià)下跌預(yù)計(jì)要到明年下半年。

長(zhǎng)效機(jī)制猜想

對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將包含哪些內(nèi)容？業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士可謂眾說(shuō)紛紜。

4月中旬，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》強(qiáng)調(diào)，要健全購(gòu)租并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民分析稱(chēng)，中央預(yù)計(jì)要把諸如信貸政策等短期政策與長(zhǎng)期政策結(jié)合起來(lái)，現(xiàn)在是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。

聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理李奇霖、聯(lián)訊證券研究院宏觀組張德禮認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容可能包括人地掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)、棚改貨幣化安置。而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)、交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹則指出，該機(jī)制內(nèi)容或涉及房地產(chǎn)稅、70年產(chǎn)權(quán)、限購(gòu)政策的定位、租賃市場(chǎng)的發(fā)展、土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)則。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制中最重要的機(jī)制就是盤(pán)活存量，更多地發(fā)揮存量市場(chǎng)的作用，把不同產(chǎn)權(quán)屬性的房屋最大程度地流通或使用，尤其是非商品房的流通；把老舊住宅循環(huán)再生利用，從更廣泛的渠道釋放更多的供給，這才是最根本的長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)于存量房市場(chǎng)，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉認(rèn)為，按2016年的市值來(lái)估算，中國(guó)存量住房共有2.2億套左右，保守估計(jì)，市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)億元，但今天存量物業(yè)的流通率大概只有2%，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的前景應(yīng)該更多依賴(lài)于整個(gè)存量怎么盤(pán)活。

“在這么大存量的情況下，中國(guó)應(yīng)盡快推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)稅的改革，通過(guò)持有稅能夠讓中國(guó)的資產(chǎn)流通，讓大家不要炒房子，讓房子回歸居住的屬性。”左暉認(rèn)為。