天津法院判決房產(chǎn)中介購(gòu)房后轉(zhuǎn)賣(mài)牟利的合同不成立

日前，天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)判決了若干起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。這些案件均涉及二手房交易市場(chǎng)行為，簽訂合同的買(mǎi)房人其實(shí)并無(wú)真實(shí)的購(gòu)房意圖，而是為了先占房屋的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，然后再另尋買(mǎi)主出售牟利。法院認(rèn)為，簽訂合同的買(mǎi)房人身份為具有房產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員，其利用掌握房屋信息資源的優(yōu)勢(shì)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在其無(wú)法明確實(shí)際買(mǎi)房人的情況下，應(yīng)認(rèn)定其簽訂房屋合同時(shí)意思表示不真實(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法不成立。

據(jù)介紹，上述案件均為具有房產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員與市民簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后先占房屋，然后再將房屋轉(zhuǎn)售他人并辦理過(guò)戶。賣(mài)房人提出不再繼續(xù)履行合同，房產(chǎn)中介及關(guān)聯(lián)人員則主張繼續(xù)履行或者賠償其損失。例如，2016年3月，天津某房產(chǎn)中介公司關(guān)聯(lián)人員尤某與賣(mài)房人吳某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，約定尤某以81萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)吳某的房屋，并約定賣(mài)方同意買(mǎi)方在辦理該房屋手續(xù)時(shí)過(guò)戶給第三方。吳某發(fā)現(xiàn)尤某系房產(chǎn)中介關(guān)聯(lián)人員的身份后，表示不再繼續(xù)履行合同。尤某向法院起訴，要求吳某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失。

天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)審理后，認(rèn)定雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同不成立，駁回了尤某主張繼續(xù)履行或賠償損失的訴訟請(qǐng)求。

據(jù)該院民二庭負(fù)責(zé)人李桂華介紹，此類(lèi)案件的買(mǎi)房人均為具有房地產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員，在二手房交易市場(chǎng)中，其利用房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程的優(yōu)勢(shì)，與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，再轉(zhuǎn)賣(mài)他人從中牟利。此類(lèi)合同一般都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為了便于讓實(shí)際買(mǎi)房人看房。同時(shí)約定賣(mài)房人同意過(guò)戶給第三方，是為保證賣(mài)房人與實(shí)際買(mǎi)房人辦理過(guò)戶手續(xù)。

天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)認(rèn)為，此類(lèi)案件中，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同只是具有房產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員為了先占房屋的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，然后再通過(guò)將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。簽訂合同的買(mǎi)房人并非真要購(gòu)買(mǎi)房屋，雙方也并未形成買(mǎi)與賣(mài)的合意，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同不是真實(shí)意思表示，故買(mǎi)賣(mài)合同不成立。具有房產(chǎn)中介背景關(guān)聯(lián)人員的前述行為，既會(huì)造成實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方互不了解，影響實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的締約選擇權(quán)，也會(huì)導(dǎo)致房屋交易環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，影響了實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，也有違誠(chéng)實(shí)信用原則，并且干擾了正常的房屋交易市場(chǎng)秩序，故依法不應(yīng)保護(hù)。

天津萬(wàn)華律師事務(wù)所律師李琳認(rèn)為，中央明確提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽區(qū)認(rèn)定合同不成立，打擊了二手房交易市場(chǎng)中房產(chǎn)中介人員利用信息不對(duì)稱炒房牟利的行為，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序起到了積極作用，有利于在限購(gòu)、限貸、限售之外，通過(guò)司法手段，遏制非法炒房行為。

天津社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所所長(zhǎng)張寶義認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，一些游走在法律邊緣甚至違反法律的行為，對(duì)于部分城市房?jī)r(jià)的不正常上漲起到了“推波助瀾”的作用?，F(xiàn)實(shí)生活中，許多購(gòu)房者通過(guò)制作假離婚證、假戶口簿，騙取銀行首套房貸款優(yōu)惠；一些購(gòu)房者偽造收入證明等材料，騙取銀行貸款額度；甚至有房地產(chǎn)中介人員直接參與制作假證，協(xié)助購(gòu)房者騙取銀行貸款。在許多房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，都出現(xiàn)過(guò)房產(chǎn)中介人員散播樓市謠言，甚至聯(lián)手操縱二手房市場(chǎng)、提高二手房掛牌價(jià)的行為。打擊炒房行為，僅靠行政力量是不夠的，司法機(jī)關(guān)也應(yīng)積極介入，對(duì)各類(lèi)非法炒房行為依法嚴(yán)厲打擊。