競爭加劇租金連續(xù)下滑 北京寫字樓價格面臨回調(diào)

“據(jù)了解，隨著北京CBD中服地塊陸續(xù)招商，依靠其具有競爭力的報價、較為完善的休閑娛樂配套以及只對世界500強(qiáng)企業(yè)開放招租，未來一段時間將給我們的大客戶定制、租賃成本造成一定的壓力”，4月14日，某大型央企商業(yè)地產(chǎn)項目人士對中國證券報記者說。

據(jù)仲量聯(lián)行4月13日發(fā)布的2017年北京一季度房地產(chǎn)市場回顧報告稱，北京CBD辦公樓租金連續(xù)兩個季度下滑，該區(qū)域開始轉(zhuǎn)向租戶市場。鑒于在預(yù)測期內(nèi)北京CBD區(qū)域?qū)⒂幸惠喰略龉?yīng)進(jìn)入市場，一些具有戰(zhàn)略眼光的業(yè)主率先降價。預(yù)計2021年底前北京CBD租金跌幅將達(dá)15%。

競爭加劇租賃方變相降價

4月14日，中國證券報記者以租賃場所的名義在北京CBD區(qū)域調(diào)研了中海廣場、銀泰中心等多個甲級寫字樓項目。

銀泰中心招商部經(jīng)理王犇告訴記者，目前500平米辦公區(qū)域最新對外報價為550元/平米/月，物業(yè)費(fèi)為39元/平米/月。因處于國貿(mào)較為核心的區(qū)域，租金較前期變化不大。

在中海廣場，同樣面積最新對外報價為500元/平米/月。但中介人士表示，目前價格有可談空間，并且可以免收物業(yè)費(fèi)。

前述央企商業(yè)地產(chǎn)項目人士告訴中國證券報記者，業(yè)主為了守住價格區(qū)間，一般在合同上還是堅持原來的報價，但會以延長免租期、減免物業(yè)費(fèi)以及延長裝修期等方式，實現(xiàn)變相降價。

相關(guān)中介人士也告訴記者，為了提升樓宇品質(zhì)，不管是寫字樓還是中介方，都想爭奪500強(qiáng)、大客戶的資源。甲級寫字樓對引入資源都有資質(zhì)審核，在優(yōu)質(zhì)資源相對固定的情況下，只能通過上述方式，先把一部分優(yōu)質(zhì)資源吸引進(jìn)來，再用這一部分優(yōu)質(zhì)資源吸引其他優(yōu)質(zhì)資源入駐。

據(jù)好租網(wǎng)2017年2月發(fā)布的《2016年度商辦地產(chǎn)白皮書》顯示，北京市寫字樓月均可供租賃面積約1058萬平方米。其中，金融街最小，月可供租賃面積14萬平方米，CBD供給量最大，月均可供租賃面積約103萬平方米，是金融街的7倍多。隨著CBD中服地塊的陸續(xù)入市，將有200萬平方米規(guī)模的面積在未來2-3年內(nèi)陸續(xù)投放，將會進(jìn)一步加劇CBD區(qū)域的競爭形勢。

非核心區(qū)擴(kuò)大高出租率或承壓

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2017年第一季度，北京市及五大核心商圈甲級寫字樓市場租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。北京市甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣388.4元，環(huán)比上升0.3%。五大核心商圈甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣410.5元，環(huán)比上升0.2%。同時，由于新增供應(yīng)均位于核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5個百分點達(dá)5.5%，而北京市空置率則繼續(xù)保持平穩(wěn)，為6.6%。

過去幾年，北京寫字樓市場的空置率一直處于較低水平。據(jù)統(tǒng)計，2016年北京甲級寫字樓出租率達(dá)95%，和香港、倫敦、紐約等全球一線城市看齊。

仲量聯(lián)行報告稱，隨著北京辦公樓市場向非核心區(qū)拓展的過程繼續(xù)推進(jìn)，中端租戶可以預(yù)期北京外圍區(qū)域的商業(yè)活動將日益活躍，位于城市外圍的通州和麗澤區(qū)域?qū)掷m(xù)吸引投資者的興趣。

對于通州副中心等地建設(shè)是否吸引金融街企業(yè)轉(zhuǎn)移辦公地，金融街某國資置業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，金融街目前聚集了一行三會，是許多金融類企業(yè)的優(yōu)先考慮因素。但隨著非核心區(qū)域?qū)懽謽敲娣e的增量供應(yīng)，該負(fù)責(zé)人也表示，目前整體的高出租率或許將隨著未來供應(yīng)不斷增量而承受壓力。如果客戶資源增量不明顯，非核心區(qū)域一旦形不成聚集效應(yīng)，會給招商質(zhì)量和招商規(guī)模帶來影響。