上海連夜調(diào)整三地塊土拍規(guī)則 復合式競地或加速房企洗牌

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

4月11日晚，上海市規(guī)劃和國土資源管理局連夜發(fā)布公告，稱將上海“臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊”出讓方式調(diào)整為招標掛牌復合式。此前公告顯示，這3幅地塊的交易資金審核未完成而被中止。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從上述其中一幅地塊復合出讓須知中進一步了解到，從該土拍規(guī)則看，較為復雜、苛刻。按照新規(guī)要求，根據(jù)通過資格審查的有效申請人數(shù)確定出讓方式。采用有競價招標（以下簡稱“招標”）方式出讓的，則以綜合條件最佳者得的原則確定中標人；采用掛牌方式出讓的，則以價高者得的原則確定競得人。

《每日經(jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，這種招掛復合式在2012年的上海市場曾被啟用，并在2014年樓市低谷期被取消，以“直接拍賣”代替。業(yè)內(nèi)人士認為，該規(guī)則會在多大范圍、多長時間使用，還有待繼續(xù)觀察。

三地塊交易曲折

根據(jù)出讓文件顯示，此次上海市采用全新“招標掛牌復合式”要求，若通過資格審查的有效申請人數(shù)超過三人的，地塊采用招標方式出讓，若通過資格審查的有效申請人數(shù)為三人及三人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。

對于如何選出有效競買人，記者從出讓文件發(fā)現(xiàn)，這里也有一套詳實的評定規(guī)則。首先，由評標小組先按照得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。比如得分有相同者，則按以下優(yōu)先原則確定排名順序：先以經(jīng)濟實力得分由高到低排序；若經(jīng)濟實力得分有相同者，則再以項目經(jīng)驗得分由高到低排序；若項目經(jīng)驗得分有相同者，則再以技術資質(zhì)得分由高到低排序；若技術資質(zhì)得分有相同者，則以抽簽方式?jīng)Q定其排序。最終只有排名順序前3位的投標人，才能入圍競標。有效申請人即為“投標人”，程序分為投標、開標、評標、定標。

上述土拍新規(guī)將用于臨港蘆潮港社區(qū)C0204和E0602地塊以及奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊。據(jù)了解，上述三宗地塊曾于2016年12月29日掛牌，今年3月28日卻遭遇中止出讓。按照公告表述，這三塊地的交易資金來源審核工作尚未完成，中止后將繼續(xù)進行審核。

4月11日，上海市規(guī)劃與國土局公布了上述三個地塊的出處補充公告，仍未公示拍賣具體時間。

加速房企洗牌

在全新的土拍規(guī)則中，值得一提的是“評標”認定中的一系列指標。除了要考核拿地房企近三個會計年度合并財務報表中總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率等基本指標外，還要考核信用評級、總建筑面積、全裝修面積等其他評定指標。

通過綜合評分最后選出總分排名前三的房企，也即說只有三家企業(yè)可以進入最后的地塊爭奪。新城控股集團高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前滬深A股房企有140多家，但根據(jù)經(jīng)濟實力和技術資質(zhì)排名之后，也就剩下幾十家可以入圍，如果再加上綠色建筑資質(zhì)、全裝修面積等其他條件，剩下的企業(yè)就不多了。

歐陽捷認為，如果該項評定方式在全上海推廣，非上市房企將失去拿地機會，因為這些房企的財務數(shù)據(jù)往往是不公開的。

值得注意的是，上海土拍新規(guī)還考核房企的信用等級評分。“目前很多企業(yè)信用等級評分很低，一般來說只有獲得AA評級的企業(yè)才有機會。”歐陽捷認為，這意味著在上海進行地產(chǎn)開發(fā)，如果未來有卷款跑路或者項目爛尾可能的企業(yè)，都不再有資格拿地，也即表明經(jīng)濟實力不夠的企業(yè)，或?qū)纳虾７康禺a(chǎn)圈出局。

實際上，最讓房企擔憂的或許還在于評分標準一旦定了，就意味著未來可能會出現(xiàn)“贏者通吃”的新格局。

為高價地降溫

上海歷來是一線房企的必爭之地，在上海拿地也被很多房企視為發(fā)力全國化的一個重要支點，但上海為何會選擇在此時出臺新拍賣規(guī)則？

資深地產(chǎn)人士薛建雄認為，這是為了更好地讓開發(fā)商進行土地開發(fā)，這能夠提高整個樓市的品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)水平。而在行業(yè)洗牌的格局之下，財務穩(wěn)健的房企或成為最大受益者。

歐陽捷指出，新規(guī)實際上是為了抑制過多的房地產(chǎn)圍標一塊土地，避免產(chǎn)生地王，“實際上，采取網(wǎng)上競標、每家房企只有一次出價機會等規(guī)定都是為了抑制地王產(chǎn)生、減少高溢價土地產(chǎn)生幾率的方式。但可能此前沒有起到既定效果所以出臺新招。”

實際上，當前上海樓市面臨著如何避免樓面價高企的壓力。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度上海成交11幅地塊，92.8萬平方米的可建面積已超過去年第四季度的三倍，宅地的平均樓面價也達到18000元/平方米，平均溢價率26.7%。同時，一季度住宅的成交均價再創(chuàng)新高，達到47400元/平方米，環(huán)比再漲7.9%。

但在樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴、土地規(guī)則改變的情況下，第一太平戴維斯預判2017年上海住宅銷售市場或難以延續(xù)前兩年的火熱態(tài)勢。