長租公寓搶灘成都 租客大多是高收入白領(lǐng)

一家長租公寓在大廳設(shè)置了一個吧臺

一樓是水吧、健身房、瑜伽室，還有公共廚房；二樓是可以看電影聽音樂的影音室……再往上走，從10樓開始到17樓，是206間裝修一致的房間，設(shè)計時尚，洋溢著搖滾風(fēng)。 25歲的“海歸”小趙家里有房、開著豪車，卻選擇在這里租住——“年輕，又沒什么朋友，想找一群人一起耍。”

小趙選擇的生活方式，正是時下流行的“長租公寓”。今年3月開始，多家長租公寓運營商扎堆在成都開店，包括魔方公寓、世聯(lián)紅璞公寓、龍湖冠寓，預(yù)計今年推出長租公寓超1.3萬間。

長租公寓這門生意，被形容為一樁充滿理想主義的事業(yè)，因為“這種模式為年輕人提供了良好的居住環(huán)境和條件”，是一件“改變世界的事情”。但成都商報記者從多個運營商及專家處獲悉，目前這樁生意仍處于搶灘階段，市場細(xì)分、盈利模式等尚待摸索。

從初步數(shù)據(jù)看，目前成都的長租公寓入住率稍低的達(dá)70%，高的在88%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓的盈利來自三個方面：第一、租金收益；第二、房租溢價；第三、附加價值。

如有的長租公寓將附加金融業(yè)務(wù)，租房可以通過相關(guān)金融產(chǎn)品貸款，貸款用于支付押金；有的則挖掘公寓的社交、商業(yè)、娛樂、生活服務(wù)等功能，提升租房的附加價值；還有的擬將加強和開發(fā)商合作，并提供租賃、委托管理、收入分成等多元合作模式。

“每個運營商依靠各自不同的資源做一些附加業(yè)務(wù)，不管形式如何都殊途同歸，延長產(chǎn)業(yè)鏈，通過綜合服務(wù)提高租房的附加價值。”劉忠說。

租客 有房有豪車 “海歸”住長租公寓

4月3日晚，龍湖冠寓成都金楠店，大廳內(nèi)，租客王可樂斜靠在沙發(fā)上，和幾個鄰居商量晚上去哪里吃飯。這群年輕人散漫又愜意，看似獨立又融合群體。“我們八個，剛從綿竹看了梨花回來。”王可樂說，平常大家都在公寓周圍活動，一放假就開了兩輛車，一起到綿竹玩了兩天。

做王可樂29歲，在附近開了一個酒吧，和女朋友租房時，只想找一個安靜又安全的房子。住了一個多月，他發(fā)現(xiàn)了長租公寓與租住在小區(qū)的不同。

“鄰居都是85后，95后的也不少，大家意氣相投，能玩在一塊，公寓管理人員經(jīng)常搞一些活動，我們常聚在一起，能交上不少朋友，不像在小區(qū)租房，住幾年都不知道對面鄰居是誰。”王可樂說，公寓很安全，管理人員也住在同一棟樓，他開酒吧時常晚歸，女朋友一人在家也放心。鄰居都是經(jīng)濟條件不錯和素質(zhì)較高的人群，平日沒有人高聲喧嘩，“交了不少朋友。”

另一個租客小趙則是直奔這群年輕人來的。“年輕，又沒什么朋友，想找一群人跟我一起耍。”小趙是個富二代、海歸，今年25歲，畢業(yè)于英國布里斯托大學(xué)工商管理專業(yè)。他是家中獨子，父母和他三人各開一部車，父親開的是寶馬740，他開的是價值上百萬的奔馳G500。

“家里房子多得住不過來，不想回家是覺得拘謹(jǐn)，不自在。”小趙說，父母管得嚴(yán)，他上班一個月收入一兩萬也不夠生活，時常需要父母接濟，他要脫離管控又不能徹底獨立，長租公寓無疑提供了這種條件，“有點像大學(xué)生活的升級版，公寓把你所需要的朋友篩選出來，而這些人可能會在生活上或者在未來的事業(yè)上幫助你。”

房源 將業(yè)主房屋租過來 裝修改造后再出租

長租公寓，又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是近年房地產(chǎn)三級市場一個新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間形式出租給白領(lǐng)人士。租期最短要求半年，半年一簽，可無限續(xù)約。

最早在成都布局的運營商優(yōu)客逸家著重分布式長租公寓，從散戶房東手中租賃房屋，裝修后以每間800元~3000元的價格出租，房間面積在18平方米到50平方米不等。而集中式長租公寓格調(diào)更高，都是整棟樓，除了設(shè)計一致的房間，還打造公共區(qū)域，增強租客黏性，價格在1800元~3000元。

在冠寓金楠店，長租公寓住房區(qū)為10樓至17樓，一共206間房。一樓是800平方米的公共區(qū)域，設(shè)計時尚，中心是回字形吧臺，周圍擺放了沙發(fā)，配備了健身房、瑜伽室、桌游，公共廚房；二樓是影音室，可看電影聽音樂。

3月3日，魔方公寓正式進(jìn)入蓉城，兩家新店投入運營。3月12日，龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”兩家店在成都正式開業(yè)。而紅璞公寓已推出4批長租公寓，累計近1000間。“今年，魔方要在成都開10家店，房間突破2000套。”魔方西南區(qū)域負(fù)責(zé)人楊洋說。冠寓成都負(fù)責(zé)人也表示，預(yù)計2017年冠寓在成都的總供應(yīng)量將達(dá)千間。

優(yōu)客逸家也在籌備集中式長租公寓，它在西部智谷與政府合作了一個園區(qū)集中式公寓，有504間房，預(yù)計年內(nèi)正式運營。優(yōu)客逸家成都公司總經(jīng)理高斯坦承，多家知名房企同時搶灘成都帶來沖擊，“現(xiàn)在有80%的業(yè)務(wù)是傳統(tǒng)的分布式公寓，但我們絕不會放手集中式長租公寓，預(yù)計這一塊業(yè)務(wù)占比將達(dá)到20%。”

出租 不認(rèn)為自己是二房東 稱對租客要挑選

正當(dāng)職業(yè)和高薪是長租公寓的準(zhǔn)入門檻。

記者了解到，長租公寓的租客們年輕、活潑，年齡介于25歲至35歲，基本屬于學(xué)生、白領(lǐng)、精英階層。他們都有正當(dāng)職業(yè)，月薪一般在8000元以上，其中不乏有房者和富二代。

“為了保證租客的生活品質(zhì)，我們會根據(jù)客人的談吐、行為舉止，決定要不要租給他。”冠寓金楠店店長何欽樣說。

“很多人都稱我們?yōu)槎繓|，但我們不是，我們通過標(biāo)準(zhǔn)化和智能化服務(wù)，提供了比普通二房東更好的租房體驗。”高斯說。

“大家的理念本質(zhì)都一樣，著重強調(diào)租住體驗。”紅璞公寓有限公司總經(jīng)理劉忠說，魔方和紅璞的房源都是整租，冠寓是自持物業(yè)。

“集中式公寓的租客在一段時間內(nèi)很穩(wěn)定，平時也聚在一起，管理人員的主要精力就是用來打造社區(qū)文化。”何欽樣說，冠寓金楠店每周舉行一次小型活動，每月搞一次大型活動，每次參與者不少，到場人數(shù)能占租客的1/10。“這不僅是租房子，而是代表了一種全新的租房生活方式。”

觀察 在成都 長租公寓市場潛力不小

鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去8年，全國房地產(chǎn)交易額增長了5倍，而二手房卻增長了10倍。“重新審視這個業(yè)務(wù)，它能盤活房子存量和保持物業(yè)增值。”劉忠說。

在劉忠看來，成都是一個人口凈流入的城市，長租公寓具有非常大的市場潛力。對此，楊洋表示贊同，“第一，成都本身有很好的消費習(xí)慣；第二，成都有很多大學(xué)畢業(yè)生，不少大型企業(yè)都在成都設(shè)立分公司；第三，成都的政策環(huán)境很不錯，公積金也可以用來租房。”楊洋說，這些因素決定任何一家長租公寓運營商都不會放棄成都。

未來 目前還在搶灘階段

“收回成本至少要六七年” 長租公寓如何盈利待摸索？

高斯認(rèn)為，目前運營商都搶分蛋糕，初衷都是先搶完再具體細(xì)分。冠寓成都負(fù)責(zé)人李潮的說法佐證了這個觀點。“今年也只是在嘗試，但是目標(biāo)群體是哪些？如何盈利？還在摸索。”

“這是一個重資產(chǎn)、回收慢的新興行業(yè)，小打小鬧根本不行，除了租金收益，未來的盈利點在哪里，要通過上規(guī)模尋找更多商機。”劉忠說，大家同時布局，比拼的就是誰戰(zhàn)略更清晰、執(zhí)行力更強。劉忠說，“長租公寓投入大回收慢，要收回租房和裝修成本至少要六七年，所以長租公寓基本10年起租，甚至15年至20年。”

成都房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會副會長劉應(yīng)忠認(rèn)為，從市場來看，分布式長租更符合目前所提倡的互聯(lián)網(wǎng)思維，輕資產(chǎn)、重管理的法則。“政府限購，部分人延遲購房，加上城市擴容，人口流入，帶來了租賃市場擴張，為了消化購房需求，各運營商都推出長租公寓。”

劉應(yīng)忠說，從各運營商推出的量來看，市場兩三年內(nèi)不會有風(fēng)險，由于集中式公寓重資產(chǎn)，方便管理，便于集中收益，也更容易盈利；從優(yōu)客逸家的數(shù)據(jù)就可以看出，分布式長租公寓服務(wù)半徑大，管理難度大，更考驗運營商的管理，優(yōu)客逸家布局4個城市長達(dá)4年，僅有成都實現(xiàn)了微薄盈利。

劉應(yīng)忠說，需要提醒的是，有市場但未必到你家。集中式長租公寓要實現(xiàn)健康發(fā)展，需要解決兩個問題，第一，能否聚集人氣？第二，租客能否按照各運營商設(shè)計的模式穩(wěn)步推進(jìn)。簡單來說，就是人能不能來？來了能不能一起愉快“玩耍”？據(jù)成都商報