商住房長期處于灰色地帶 專家：必須對(duì)其痛下殺手

3月份以來，全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，特別是北京“商住房”市場(chǎng)遭到了“3·26新政”的強(qiáng)力調(diào)控后，炒房者感受到了前所未有的寒意。隨之而來的思考是：全國范圍內(nèi)的“商住房”政策、價(jià)格和市場(chǎng)前景如何？

“商住房”長期處于政策和法律的“灰色地帶”

要討論“商住房”前景，首先需要從“商住房”的法律地位和發(fā)展歷史說起。按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的“商住房”的土地使用性質(zhì)并不存在，這也是本文和大多數(shù)分析文章在“商住房”上加上雙引號(hào)的原因。

然而，在北京、上海等一線城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以來，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，改變商業(yè)立項(xiàng)的使用屬性，將“類住宅”作為賣點(diǎn)，少數(shù)項(xiàng)目還“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣，個(gè)別項(xiàng)目甚至還可以落戶。

從需求層面來看，2010年以來，北京、上海等一線城市出臺(tái)嚴(yán)格的住宅限購政策，但是，“商住房”由于不限購而變得更加搶手。特別是在房價(jià)一路上漲的大環(huán)境下，“商住房”也成為無購房資格家庭的過渡之選，同時(shí)也不可避免地成為炒房者的天堂。

對(duì)于“商住房”的風(fēng)險(xiǎn)，決策部門早有提示。2007年，北京市住建委就曾針對(duì)“商住房”項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，強(qiáng)調(diào)這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。2011年，北京市下發(fā)相關(guān)通知，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。

然而，出于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，再加上有關(guān)部門審批和后續(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，大量開發(fā)商將商業(yè)、辦公項(xiàng)目改為類住宅產(chǎn)品銷售，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)被各方選擇性忽視了。

三方面原因

必須對(duì)“商住房”痛下殺手

2017年3月26日，“3·26新政”對(duì)北京“商住房”市場(chǎng)堪稱“核彈式打擊”，個(gè)人購買“商住房”的空間和意愿幾乎完全消失。那么，北京為何會(huì)對(duì)“商住房”痛下殺手，“3·26新政”出臺(tái)的原因和動(dòng)機(jī)又有哪些？

首先，“商住房”已占據(jù)北京新房市場(chǎng)的半壁江山。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京“商住房”成交套數(shù)從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價(jià)從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，到“3·26新政”時(shí)，已漲至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。“商住房”市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格的一路狂飆，已嚴(yán)重影響到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展。

其次，“商住房”已成為炒房者和投機(jī)客的天堂。不可否認(rèn)，在無資格或無能力購買住宅情況下，許多剛需家庭選擇“商住房”作為過渡性階段和“上車”的選擇。然而，在天量交易規(guī)模下，由于不受限購政策影響，“商住房”市場(chǎng)中的投資需求和炒房者比重大幅高于住宅市場(chǎng)。特別是在被譽(yù)為“北京樓市風(fēng)向標(biāo)”的通州樓市，投資客和炒房者一人購買數(shù)套甚至數(shù)十套“商住房”的現(xiàn)象并不鮮見。因此，過去近十年針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控效果，都被龐大的“商住房”市場(chǎng)所沖抵或削弱了，也成為房地產(chǎn)調(diào)控被戲稱為“空調(diào)”的原因之一。

最后，“商住房”大發(fā)展與北京疏解低端產(chǎn)業(yè)的方向不符。按照最新發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口將控制在2300萬以內(nèi)。因此，疏解非首都功能和低端產(chǎn)業(yè)，將成為未來北京市城市發(fā)展的既定方向。“商住房”土地作為商業(yè)用地，本來是用于建設(shè)高端寫字樓、商業(yè)中心來吸引高端產(chǎn)業(yè)，卻被改造成為低端產(chǎn)業(yè)和群體相對(duì)集中的區(qū)域，這顯然與北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求不符。

全國“商住房”市場(chǎng)將發(fā)生哪些變化？

“商住房”作為住房市場(chǎng)的灰色地帶，其合規(guī)化將是大勢(shì)所趨，在合規(guī)過程中，“商住房”的價(jià)格、市場(chǎng)格局也將發(fā)生深刻變化。

首先，全國“商住房”合規(guī)化將是大勢(shì)所趨。如前文所述，“商住房”在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，作為普通住房出售始終處于政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會(huì)有哪些城市會(huì)跟進(jìn)實(shí)施北京“商住房”新政，但從北京今年以來封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看，全國范圍內(nèi)“商住房”合規(guī)化將是大勢(shì)所趨，這也是構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制的重要組成部分。對(duì)于普通投資者而言，“商住房”合規(guī)的利劍將始終高懸，何時(shí)落地要看政策的需要。如今年以來，上海市已經(jīng)暫停了“商住房”的網(wǎng)簽，停止了“商住房”的上下水、用電等配套設(shè)施，由此可見，上海跟進(jìn)實(shí)施北京“商住房”新政的可能性不小。

其次，“商住房”持有者將以企業(yè)和機(jī)構(gòu)為主。近年來，決策部門發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的決心越來越明確，思路也越來越清晰。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。”2016年6月國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，該文件強(qiáng)調(diào)“充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平”，以此作為“培育租賃住房供應(yīng)主體”的首要舉措，同時(shí)還制定了一系列發(fā)展住房租賃企業(yè)的支持政策。因此，開發(fā)商在建和未售出的“商住房”出路將是：由房企自持，或出售給住房租賃企業(yè)；同樣，一部分個(gè)人持有的“商住房”將以合適的價(jià)格出售給住房租賃企業(yè)，或者自住和出租。

最后，一線城市“商住房”價(jià)格下調(diào)的底線為50%左右。之所以做出這一判斷，有兩方面的原因：一是“商住房”的貸款比例為50%，一旦價(jià)格下調(diào)幅度超過50%，將觸及商業(yè)銀行的邊際安全線，增加金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)，這是決策部門所不能容忍的；二是從投資價(jià)值看，經(jīng)過過去一年多的價(jià)格飆升，北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報(bào)率僅為1.5%-2%，如果價(jià)格出現(xiàn)50%左右的下降，“商住房”的租金回報(bào)率將上升到3%-4%，接近銀行長期存款的利率水平，一部分已持有“商住房”的個(gè)人投資者將出現(xiàn)“炒房”向“租房”的轉(zhuǎn)變，也能吸引萬科這類有意進(jìn)入長期租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)入，以獲取長期穩(wěn)定的投資收益。