樓市個人杠桿緊縮背后： 購房首付融資鏈調(diào)查

全國兩會后的一輪限購限貸，正在給購房者帶來新的難題。

其中最為明顯的就是首付的提高。例如廣州出臺樓市新政，規(guī)定單身限購一套，連續(xù)繳納社保從3年變5年，還清首套貸款二套房首付由30%提高至50%。

記者根據(jù)新政計算發(fā)現(xiàn)，一線城市北上廣深的二套房首付比例分別已提升至最低60%、70%、40%和50%。

3月18日廣州一位房產(chǎn)中介陳小姐在告訴以買房者身份出現(xiàn)的記者時如此道：“以前周末約好看房的人挺多的，今天沒什么人來。我的一個客戶原本約了今天簽約的，結(jié)果昨晚上政策出來，二套房首付提高到50%，買不起了。”

除了新政要求的首付提高，房價的上漲是首付加重的另一大重要因素。

新政第二天，周紅（化名）告訴記者，“今天去看一個新開的樓盤，房價上漲到50000元/平方米。”周紅說，前幾天房價為45000元/平米，而一個月前的元宵節(jié)后，該樓價不過39000元/平米。一套40平米的小戶型房，總價增加了44萬，首付增加了13萬。

不過，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者實地調(diào)查采訪了樓市各方，以及銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融等民間信貸機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的個人購房融資鏈仍然以消費貸等方式潛行。

消費貸變形

對購房者來說，買房最大的攔路虎是首付款。而購房者則亦在挖掘一套套買房融資術(shù)。

近期正在買房的莊明說，購房者到銀行做按揭貸款之前，都會小心地規(guī)避貸款記錄影響到房貸額度和利率，經(jīng)驗是，在按揭貸款批下來之前最好不要從銀行貸款，所以首付融資就只能考慮從民間金融或類金融機構(gòu)獲取。

一年前，在“首付貸”被定性為違規(guī)之前，曾紅極一時。而如今面對首付填充需求，許多購房者在尋找新的替代模式。

互聯(lián)網(wǎng)金融的消費貸就是其中之一。

廣州一位P2P平臺的客戶經(jīng)理向以購房者身份出現(xiàn)的記者介紹了可用于首付的產(chǎn)品，他介紹一款消費貸：“根據(jù)客戶的不同情況發(fā)放，年息至少9%以上，要一次性交手續(xù)費3%-4%，貸款額度可以做到10多萬，最長期限為3年。”

另一家廣州的小貸公司則表示其消費貸可依據(jù)公積金余額來辦理。“公積金余額可以用來申請，比如客戶的公積金余額為10萬元，貸款額可達到20萬-30萬，期限最長為3年，月息8厘，年利息在10%左右。”該公司人士表示。

上述P2P客戶經(jīng)理表示，除成本較高外，消費貸優(yōu)點是不會對貸款記錄帶拉留痕，以避免受到限貸政策沖擊。同時該方案周期較短，一般僅2-3個工作日。

事實上，按規(guī)定無論是消費貸、裝修貸，還是抵押貸，都不允許投資于買房首付，不過，業(yè)內(nèi)人士表示，只要提供相應(yīng)的裝修合同、購車合同等，無論是銀行還是民間機構(gòu)，都無法弄清這筆資金的真正用途。

“高息過橋”換貸

和成本高昂的民間資金相比，但更多購房者看上的是利率較低的銀行貸款，據(jù)記者了解，目前最便宜的消費貸年利息可低至3%以下。

一家國有大行客戶經(jīng)理向記者表示，“該行五星級以上的客戶，信用額度達到20萬元以上，可以貸出16萬元，年利息為2.6%，貸款期限3年。如果房貸在工行，可獲得與房貸捆綁的安居樂貸款，期限為5年，總利率為13.98%，年利率也只有2.8%。”

不過，要命的是這筆貸款要在買房之后才能發(fā)放，這也就意味著，需要有一筆民間資金先墊付首付，過后再用這筆消費貸還上，這種墊資，民間金融機構(gòu)通常稱為“過橋”。

記者咨詢廣州正規(guī)的小貸公司和P2P平臺，行規(guī)是過橋費月息2分至2分半，簡單地換算成年息，即是24%-30%。月息1分是起步價，即使只用1天，也必須付1分的利息。

不過，這類墊資的利息并不是一成不變。一位購房者表示：“我上次買房，賣房的業(yè)主想換房，找墊資贖樓，本來跟P2P平臺談好的12%年化利息，結(jié)果業(yè)主沒有做，因為業(yè)主有逾期（房貸），最后再做時利率到了24%左右——客戶資質(zhì)不好，風(fēng)險高，利息就高。”

其實，民間過橋貸款可以扮演很多角色，比如換房時的“贖樓貸”、為遲滯住房公積金墊資首付。

不過，銀行貸款+高息墊資也存在貸款額度過低的問題。信用消費貸最高限額一般為30萬，和一線城市動近百萬的首付相比，仍是杯水車薪。

房抵貸是最終法門？

和上述多種方案相比，房抵貸也成了許多購房者最終選擇的方法。

例如購房者周紅最近從銀行做了一筆房抵貸，用于購買新房。其操作流程是，民間墊資（提前還貸）+銀行抵押貸。

周紅告訴記者，她首先找民間資金以月息2分借入了一筆墊資，把欠銀行的按揭房貸提前還了。然后通過銀行再做房抵貸。

據(jù)記者了解，目前，廣州多家銀行，如工行、建行、郵儲等多家銀行的房抵貸，普通住宅的抵押貸可做到七成，最低的貸款利率可做到基準(zhǔn)利率上浮10%，但最長年限多為10年。其中值得注意的是，中信銀行的房抵貸年限最長可達25年，但利率上浮30%。

不過，一些私下操作可把抵押貸款的融資額放大。周紅介紹，評估公司把其房價估高，這樣融出的資金能增加不少。比如高價200萬的房子，如果評估提高至250萬，那么貸款額度就能增加35萬，達到175萬。

民間機構(gòu)也有房抵貸，不過利息要高出許多，一家P2P公司的信貸經(jīng)理告訴記者，“抵押貸的利息按月算，月息2分至2分5，簡單地換算成年息為24%-30%。”

周紅對比各類融資后認為，對于需要大筆首付款的購房者來說，房抵貸是最好的選擇。

不過房抵貸這種路徑也已經(jīng)受到監(jiān)管壓力，目前部分城市已經(jīng)實施認房又認貸政策，或?qū)υ撃Ｊ疆a(chǎn)生影響。