樓市風(fēng)向突變：孫宏斌對市場預(yù)期“非常悲觀”，萬科提升存貨跌價(jià)計(jì)提

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每經(jīng)記者 黃博文

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策基調(diào)下，全國樓市進(jìn)入調(diào)控強(qiáng)化周期。近期密集的房企業(yè)績披露期，部分房企大佬直言對后市的悲觀。

今日融創(chuàng)董事長孫宏斌在業(yè)績上表示對市場預(yù)期非常悲觀，稱本輪調(diào)控會(huì)超過任何想象，“我們對市場是非常非常悲觀的，融創(chuàng)從去年十月份開始基本上就不拿地了”。

對行業(yè)趨勢把握精準(zhǔn)的萬科也在2016大幅增加存貨跌價(jià)，計(jì)提至13.75億元，創(chuàng)出歷史新高，涉及12個(gè)項(xiàng)目，分布于11個(gè)三四線城市，萬科管理層在業(yè)績會(huì)上回應(yīng)此項(xiàng)準(zhǔn)備是基于審慎的財(cái)務(wù)策略。

萬科存貨跌價(jià)計(jì)提創(chuàng)新高

在外界的印象中，“并購?fù)?rdquo;孫宏斌對做大規(guī)模有著強(qiáng)烈的渴望，但在次輪調(diào)控周期，他竟然也“悲觀”了。

3月28在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)董事長孫宏斌表達(dá)了他對市場的擔(dān)憂：“我相信這輪調(diào)控影響會(huì)特別深遠(yuǎn)，政策越來越收緊，限價(jià)越來越嚴(yán)格，對下半年乃至明年影響會(huì)特別大。融創(chuàng)從去年10月1日開始，就暫時(shí)停止在公開市場買地。”

孫宏斌進(jìn)一步解釋了他的邏輯，現(xiàn)在買地唯一邏輯就是將來房價(jià)還要暴漲，但按照現(xiàn)在政府限價(jià)措施，房價(jià)暴漲這個(gè)邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買了貴的土地，你就會(huì)虧錢；貨幣政策收緊、利息增加，企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)很緊張，這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在放大。“這輪調(diào)控嚴(yán)厲程度會(huì)超過任何人想象的，我對這個(gè)市場是非常非常悲觀的”。

在過去的一年，融創(chuàng)全年合同銷售增長121%，達(dá)到1500億元，尤其是權(quán)益合同額歸屬融創(chuàng)銷售額到1040億元，行業(yè)排名上升到第七位。

不同于孫宏斌的高調(diào)發(fā)聲，一向?qū)π袠I(yè)節(jié)奏把握準(zhǔn)確的萬科已經(jīng)付諸的行動(dòng)更受外界關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萬科2016年度報(bào)告中“存貨跌價(jià)計(jì)提”達(dá)13.75億元，創(chuàng)歷史新高，較2015年底增長82.3%，上述跌價(jià)準(zhǔn)備項(xiàng)目主要集中在煙臺(tái)、烏魯木齊和唐山等二三線城市。

計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是常規(guī)的會(huì)計(jì)處理，一般會(huì)維持穩(wěn)定，計(jì)提的項(xiàng)目跟城市有關(guān)，但更與項(xiàng)目自身的資質(zhì)有關(guān)。萬科2016年計(jì)提的唐山、溫州項(xiàng)目，2015年就已經(jīng)在財(cái)報(bào)中做同樣的處理。

但此項(xiàng)安排背后的判斷依然不能忽視，梳理發(fā)現(xiàn)，2008年萬科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備從1197萬元迅速增加至12.41億元，彼時(shí)國內(nèi)連續(xù)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，國家稅務(wù)總局、國土部紛紛對購房個(gè)人所得稅、小產(chǎn)權(quán)房政策作出調(diào)整，樓市出現(xiàn)量價(jià)齊跌。

2009年開始樓市上漲，當(dāng)期萬科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額下調(diào)至6.25億元。直至2015年，萬科存貨跌價(jià)金額維持在7.54億元，并于2016年再次上調(diào)至13.8億元，這一金額已超越2008年時(shí)水平。梳理上述數(shù)據(jù)，樓市政策一松一放之間，萬科存貨跌價(jià)金額會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整。

對此，萬科首席財(cái)務(wù)官孫嘉表示，萬科基于審慎財(cái)務(wù)策略，將項(xiàng)目歷史售價(jià)、最新售價(jià)和周邊售價(jià)，與項(xiàng)目已發(fā)生和未發(fā)生成本兩相對比，之后合理計(jì)提準(zhǔn)備；2016年，萬科新增存貨減值準(zhǔn)備合計(jì)約8.4億元，涉及一個(gè)老項(xiàng)目和六個(gè)新項(xiàng)目。

“我們認(rèn)為存貨減值是基于市場情況和審慎性財(cái)務(wù)原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)檫@些項(xiàng)目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮(zhèn)江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。”孫嘉說。

安信證券分析師陳天城向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，高房價(jià)、強(qiáng)調(diào)控最終會(huì)影響交易情緒。目前三四線城市銷售轉(zhuǎn)好，是流動(dòng)性從一二線溢出，為去杠桿去庫存服務(wù)；但當(dāng)庫存轉(zhuǎn)入居民手中時(shí)，未來3年以后交易會(huì)很艱難，因此對更長周期內(nèi)的三四線樓市不抱樂觀情緒。

現(xiàn)金流比以往更珍貴

未來行業(yè)機(jī)會(huì)在哪里？萬科在致股東信里說：“有時(shí)候，幸福與憂慮的邊界并非那么清晰”。

萬科在年報(bào)中表示，“按照中性預(yù)測，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，近兩億農(nóng)村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態(tài)，成為永久市民。 這些新市民絕大部分將集中在就業(yè)機(jī)會(huì)較多的發(fā)達(dá)城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會(huì)消失。

在3月28日業(yè)績會(huì)上，恒大總裁夏海鈞表示房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)萎縮。行業(yè)10萬億元的規(guī)?；竟潭?，現(xiàn)在前10大發(fā)展商占比20%，未來10大開發(fā)商的占有率將達(dá)到40%；大的龍頭企業(yè)業(yè)績增長，集中度不斷增長，前10的門檻將達(dá)到4000億元，甚至達(dá)到6000億~7000億元的規(guī)模。他強(qiáng)調(diào)，未來行業(yè)會(huì)加速優(yōu)勝劣汰，并購提速。

在近期房企的業(yè)績會(huì)上，每家都在著重強(qiáng)調(diào)低負(fù)債和現(xiàn)金流，因?yàn)檫@意味著未來將有能力加大并購整合。

萬科財(cái)報(bào)顯示，萬科2016年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入約396億元，年底持有貨幣資金約870億元。萬科董事會(huì)秘書朱旭稱，資金充裕既可強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，也令公司能更主動(dòng)應(yīng)對市場波動(dòng)，發(fā)掘潛在的項(xiàng)目獲取機(jī)會(huì)。

在朱旭看來，2017年隨著行業(yè)回歸理性，其它房企前期高價(jià)獲取的項(xiàng)目，部分存在并購機(jī)會(huì)。她表示，萬科將會(huì)關(guān)注土地存量市場的合作機(jī)會(huì)，借助資金優(yōu)勢，發(fā)掘、盤活優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源。

萬科總裁郁亮在業(yè)績會(huì)上說：“我們可以幫助困難企業(yè)共渡難關(guān)，這是行業(yè)龍頭應(yīng)有的責(zé)任，這個(gè)時(shí)候留點(diǎn)現(xiàn)金是有幫助的。”

2016年碧桂園去化及回款水平進(jìn)一步提高，年報(bào)顯示，2016年碧桂園銷售樓款現(xiàn)金回籠約為2841億元，回款率約為92%，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流約為人民幣415億元。此外，碧桂園集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事莫斌表示，碧桂園已在報(bào)告期內(nèi)償還完畢所有永續(xù)債。

3月28日恒大財(cái)報(bào)顯示，恒大集團(tuán)期末現(xiàn)金余額達(dá)到人民幣3043.3億元，為上市以來最高水平。憑藉與國內(nèi)大型商業(yè)銀行的穩(wěn)定合作基礎(chǔ)，期末未使用銀行授信額度達(dá)到1383億元，連同期末3043.3億元的現(xiàn)金余額，集團(tuán)可動(dòng)用資金合計(jì)人民幣4426.3億元。

梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年中國的龍頭房企，負(fù)債率越來越低，比如中海地產(chǎn)，手里握著1500多億港元的貨幣資金，凈負(fù)債率低到了7%，萬科現(xiàn)在的凈負(fù)債率不到26%。

除了萬科、中海外，華潤置地目前的凈負(fù)債率是23.8%，就連碧桂園，去年的凈借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

在不少房企看來，并購將是未來的機(jī)會(huì)。今日招商蛇口舉辦的網(wǎng)上業(yè)績交流會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示，今年公司發(fā)展方面一項(xiàng)很重要的工作就是要做并購，退出房地產(chǎn)的央企和地方國企是重點(diǎn)關(guān)注的對象。