深度〡要“聯(lián)姻”中國演藝第一股，大明宮過去5年發(fā)生了什么……

每經(jīng)編輯 樹也    

樹也/文

古話說：“唐后無長安,元前無北京”——意思是說唐之后，長安不再是都城，繁華漸盡。但曾經(jīng)的繁華畢竟給西安留下很多印記，包括位處西安東北的4A級景區(qū)大明宮遺址公園。

△ 大明宮遺址公園內(nèi)的微縮景觀

大明宮遺址公園的園區(qū)開發(fā)、管理單位為西安曲江大明宮投資（集團）有限公司（以下簡稱大明宮投資）。

“每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)”注意到，作為聞名遐邇的歷史遺跡的保護單位，2011年至今，大明宮投資的主要營收卻來自于房地產(chǎn)，而隨著大明宮及其周邊配套設(shè)施建設(shè)逐步完善，大明宮投資的儲備項目數(shù)量與投資額都在減少。

這讓大明宮投資落入一個相對尷尬的境地！

不過近期，大明宮擬引入中國演藝第一股的宋城演藝（300144.SZ）。宋城演藝在其官網(wǎng)中自稱中國演藝第一股、全球主題公園集團十強企業(yè)，世界上擁有大型劇院最多、座位數(shù)最多的演藝公司。

宋城演藝和大明宮投資合作靠譜嗎？大明宮投資能不能靠歷史文化賺錢？盈利模式成熟的宋城演藝“千古情”系列進駐大明宮，將如何豐富大明宮投資的收入來源？

“每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)”將在本文中起底大明宮投資近年的發(fā)展業(yè)務，其房地產(chǎn)業(yè)務的比例縮水，業(yè)績盤旋下行，有息負債近百億等境況……

房地產(chǎn)收入曾占比近9成

大明宮投資注冊于2007年，實際控制人為曲江管委會，公司主營業(yè)務為大明宮遺址區(qū)保護改造區(qū)域的土地開發(fā)及整理、安置區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、項目招商。

雖然是大明宮遺址公園的開發(fā)管理單位，但大明宮投資收入中公園門票收入占比甚微，和國內(nèi)很多公司一樣，它也靠房地產(chǎn)致富。

從上表不難看出，自2011年后，房地產(chǎn)就成為大明宮投資的主要收入來源，就是這一年，大明宮最大的樓盤文景小區(qū)開始銷售。

房地產(chǎn)收入在大明宮投資占比最高時接近九成——說它是專業(yè)的房地產(chǎn)公司也不為過。而與此緊密相關(guān)的土地補償收入，對大明宮投資的營收貢獻最多時也超過六成。

盡管后來房地產(chǎn)收入占比略有下降，但在這5年間，房地產(chǎn)板塊為公司貢獻營收合計在六成以上。

縱觀大明宮投資2015年最新子公司情況，有一半公司主業(yè)從事房地產(chǎn)。僅大明宮置業(yè)旗下文景小區(qū)項目和上和城項目，五年來便貢獻銷售收入近60億元。

作為大明宮投資的主要業(yè)務板塊，房地產(chǎn)行業(yè)2011年還熱火朝天。而近年來該板塊收入在大明宮投資中占比下降很多，這在公司手中的在售項目中便可窺見。

2011年，大明宮投資手上最大的地產(chǎn)項目文景小區(qū)項目收工，大量集中交房致使其收入大幅增加。然而到2015年末，大明宮投資的房地產(chǎn)收入來源主要還是依靠文景小區(qū)，以及面積和投資都小很多的上和城項目和林邑項目。

可以這么說，周邊地塊價值挖掘到了瓶頸。 

業(yè)績盤旋下行

傳統(tǒng)主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務遇到瓶頸，而新業(yè)務開發(fā)尚未跟上，大明宮投資業(yè)績下滑并不難理解。

前表可見大明宮投資營收、凈利的震蕩幅度之大。自2011年達到營收、凈利的巔峰之后，大明宮投資的業(yè)績就開始像坐過山車一樣，飄忽不定，且總體趨勢為盤旋下行。

△ 大明宮投資總營收與凈利潤趨勢圖

“每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)”注意到，營收最高的2011年，是大明宮投資房地產(chǎn)銷售最黃金的一年，而營收與凈利差距最大的2013年，則是受當年房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為-30.79%影響，公司整體毛利率為負，故而利潤少。

而這，也是地產(chǎn)板塊在公司營收中占比高，導致的直接后果就是大明宮投資的營收、凈利、綜合毛利率等主要指標完全是隨著樓盤和土地銷售而波動。

大明宮投資2013年所發(fā)債券的評估公司鵬元投資對其債券做出的跟蹤報告中，對其負面關(guān)注項已經(jīng)由最初發(fā)債時的三項上升至五項。

由此看來，大明宮投資業(yè)績下行，是內(nèi)外部原因共同作用的結(jié)果。

曲江新區(qū)是大明宮投資的親媽沒錯，在家大業(yè)大的時候方便提攜一下。奈何如今宏觀經(jīng)濟下行，身后子嗣眾多，家中財務情況就有些捉襟見肘了。

 

根據(jù)債券信用評級跟蹤報告，2012年，大明宮投資在建項目有29項，至2015年，已經(jīng)減少至8項。更何況土地和房產(chǎn)銷售都是一次性完成，若無更多儲備項目，那么公司依靠房地產(chǎn)進行長遠發(fā)展的困境顯現(xiàn)。

在此背景下，大明宮投資的營收板塊也在發(fā)生變化。其房地產(chǎn)收入占比已經(jīng)由高峰期2011年的近九成銳減至2015年的約25%。

盡管2016年大明宮投資仍儲備有上和郡項目、OC國際項目和雁泊臺項目，但是項目總投資比起往年已經(jīng)明顯減少。

有息負債近百億

債券信息顯示，2013年，大明宮投資曾發(fā)行總額6億元的債券，用于大明宮遺址公園建設(shè)。而這次募集債券，成為了解大明宮投資為數(shù)不多的窗口之一。

“每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)”注意到，自2009年至今，大明宮投資財務數(shù)據(jù)中最明顯的兩個特征是：

有息債務規(guī)模大

現(xiàn)金流多年為負，其他應收款多

根據(jù)債券信息，大明宮投資自2013年開始，有息債務連續(xù)三年攀升。至2014年末達到91.48億元，占年度負債總額的71.06%。

至2015年，僅當年到期的有息債務便有21.21億元。對比公司2014年、2015年的凈利分別為1.39億元和8093.40萬元，合起來也不到應還債務的十分之一，大明宮投資的資金壓力可見一斑。

而與大規(guī)模有息負債相對的，是占總資產(chǎn)近一半的其他應收款和多年為負的現(xiàn)金流。

眾所周知，其他應收款是財務報表的“百寶袋”，什么都可以往里面塞。而這一比例高，意味著公司資金占用較多，款項的回收情況對公司經(jīng)營有很大影響。

此外，連續(xù)多年為負的現(xiàn)金流量凈額更是為其資金雪上加霜。“每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)”統(tǒng)計了2009年以來，7年間（本文所有數(shù)據(jù)截止2015年末），大明宮投資經(jīng)營活動共產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為-51.95億元，而2015年末公司凈資產(chǎn)為36.40億元。應對資金緊張境況，大明宮投資大舉舉債，才出現(xiàn)了上述的大規(guī)模有息負債。

為解決資金緊張，大明宮投資主要通過銀行借款取得現(xiàn)金流。此外，便是發(fā)行了6億元債券，而這在近百億有息債券中比例很低。

大明宮，來一曲“唐宋演義”！

在房地產(chǎn)收入下降的同時，大明宮投資的配套設(shè)施建設(shè)收入占比增高，而其早就開始布局的影院等產(chǎn)生的收入也在不斷增加。

不難看出，大明宮投資已經(jīng)在尋求改變。

但是在積年經(jīng)營下，改變談何容易。在大明宮投資擴充收益來源艱難的囧境下，擬與宋城演藝的合作對其不啻為一針強心劑。

△ 3月初宋城集團一行考察大明宮遺址區(qū)

宋城演藝以“千古情”系列表演而聞名，此前已經(jīng)在三亞、麗江、九寨等地都有布局。

盡管宋城演藝方面表示，雙方有合作意向，但目前尚未確定。若后期合作落實，“模式可能和三亞、九寨等地不同。在西安可能會參考寧鄉(xiāng)模式。”

“每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)”了解到，2016年6月，宋城演藝旗下全資子公司與長沙寧鄉(xiāng)縣炭河古城文化旅游投資建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱炭河文旅）、寧鄉(xiāng)縣人民政府簽署合作協(xié)議，在長沙寧鄉(xiāng)縣設(shè)立“宋城·寧鄉(xiāng)炭河里文化主題公園”。

僅僅半年后，宋城演藝2016年報披露，炭河文旅成為宋城演藝當年第一大客戶，為其貢獻營收1.17億元，占上市公司全部營收的4.43%。

△ 在建的宋城·寧鄉(xiāng)炭河里文化主題公園項目

位于寧鄉(xiāng)的主題公園帶給宋城演藝的紅利顯而易見，而相應的，宋城演藝帶給炭河文旅的門票收入也不會少。

假設(shè)大明宮與宋城演藝落實合作采用寧鄉(xiāng)模式，那么對比炭河文旅與宋城演藝之間交易額，亦可推測大明宮自身將因此獲益頗多。

事實上，若宋城演藝和西安曲江大明宮最終合作成功，對大明宮而言，會進一步激活大明宮板塊，讓大明宮投資收入多元。

若宋城演藝最終落戶大明宮，或能為大明宮投資的現(xiàn)有盈利模式帶來新的突破。

而對于西安來講，引入《宋城千古情》，一定程度上也豐富了西安的文化內(nèi)容，作為看客，我們當然樂見一曲“唐宋演義”！