順發(fā)恒業(yè)2016年銷售“雙降” 零拿地困局倒逼戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 程成    

每經(jīng)實習(xí)記者 程成

3月27日晚間，順發(fā)恒業(yè)（000631，SZ）公布了2016年業(yè)績，實現(xiàn)合約銷售面積21.84萬平方米，同比下降35.35%；合約銷售金額36.74億元，同比下降29.76%。

這一表現(xiàn)不僅與萬科、碧桂園等行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)差距明顯，也明顯弱于市場大盤。報告期內(nèi)，順發(fā)恒業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入36.35億元、歸屬上市公司股東凈利潤3.66億元，同比分別增長4.64%和12.06%；基本每股收益為0.16元。

順發(fā)恒業(yè)2016年大考成績單，難說合格。但作為中小房企陣營中的一員，順發(fā)恒業(yè)如何在樓市大變局之下實現(xiàn)突圍？《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，順發(fā)恒業(yè)與其控股股東萬向集團之間的業(yè)務(wù)合作變得日益緊密。

業(yè)績增長乏力

報告期內(nèi)，順發(fā)恒業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入36.35億元、歸屬上市公司股東凈利潤3.66億元，同比分別增長4.64%和12.06%，基本每股收益為0.16元。

在售項目方面，順發(fā)恒業(yè)報告期內(nèi)在售項目12個，有7個位于浙江杭州，3個位于浙江桐廬，1個位于安徽淮南，1個位于江蘇南通?；诖?，浙江市場實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收32.6億元，占比88.8%，毛利率為30.3%；安徽市場實現(xiàn)營收0.4億元，占比1%，毛利率為-11.5%；江蘇市場實現(xiàn)營收2.3億元，占比10%，毛利率為-8.48%。

不論是項目數(shù)量，還是營業(yè)收入方面，浙江市場，特別是杭州市場，都是順發(fā)恒業(yè)的“票倉”。

值得關(guān)注的是，順發(fā)恒業(yè)是杭州老牌房企，其前身為浙江萬向房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，屬商界傳奇人物、萬向集團董事長魯冠球旗下核心地產(chǎn)平臺，于2008年底重組*ST蘭寶而來。

年報顯示，萬向集團持有順發(fā)恒業(yè)61.33%的股份，萬向集團董事局主席魯冠球則持有萬向集團80%的股份。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年，順發(fā)恒業(yè)僅僅增加了位于浙江桐廬和安徽淮南的2個項目，在售項目大多在2015年實現(xiàn)了較好的去化，報告期內(nèi)并未為其帶來顯著收益，這也直接導(dǎo)致順發(fā)恒業(yè)業(yè)績增長乏力。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016，杭州市房價同比漲幅28.4%。浙報傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)也顯示，2016年杭州商品房銷售面積2327萬平方米，同比大幅增長57.1%。

顯然，順發(fā)恒業(yè)在其大本營杭州市場的表現(xiàn)頗為尷尬。中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也指出，在地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段，順發(fā)恒業(yè)似乎有些沒踏準(zhǔn)節(jié)奏。

新增土地儲備為零

報告期內(nèi)，順發(fā)恒業(yè)僅持有2塊土地儲備，且全都位于安徽省淮南市，計容建筑面積52萬平方米。目前，順發(fā)恒業(yè)在建規(guī)劃總建筑面積為88.86萬平方米。記者查詢發(fā)現(xiàn)，2016年，順發(fā)恒業(yè)新增土地儲備為零。

陳晟指出，土地儲備是衡量房企發(fā)展?jié)摿Φ囊豁椫匾笜?biāo)，土地儲備偏少，企業(yè)很有可能會出現(xiàn)不進則退的現(xiàn)象。

記者從順發(fā)恒業(yè)2016年報發(fā)現(xiàn)，面對當(dāng)前現(xiàn)狀，該房企的長遠目標(biāo)是，放眼全球視野，以集合產(chǎn)業(yè)的（環(huán)保、節(jié)能、智能、科技）、資源的、創(chuàng)新生活的不動產(chǎn)建設(shè)為目標(biāo)，而其近期的目標(biāo)是以創(chuàng)新生活的不動產(chǎn)為目標(biāo)，探索新型城鎮(zhèn)化、城市中心樓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游文化綜合體的建設(shè)等。繼續(xù)增強“走出去”力度，加大北美不動產(chǎn)業(yè)務(wù)投資。

具體來看，順發(fā)恒業(yè)的策略是積極參與目標(biāo)區(qū)域，適時獲取土地；加大對境外不動產(chǎn)投資，側(cè)重養(yǎng)老、酒店、公寓等實現(xiàn)新增長點；繼續(xù)跟蹤大股東萬向集團“聚能城”項目，適時參與新型園區(qū)開發(fā)建設(shè)與管理，擇機進入大健康產(chǎn)業(yè)，嘗試與險資合作開發(fā)。

據(jù)悉，“聚能城”項目位于杭州蕭山，近10平方公里。此前，萬向集團董事長魯冠球曾表示，未來7年將投資2000億元，打造以電動汽車為核心產(chǎn)業(yè)，可容納7萬人的創(chuàng)新城市——萬向創(chuàng)新聚能城。

至于該項目進展，順發(fā)恒業(yè)董秘多次表示，這并非一般項目建設(shè)或開發(fā)園區(qū)建設(shè)，前期規(guī)劃需要時間會長一些。

一個典型現(xiàn)象是，萬向集團海外擴張時，順發(fā)恒業(yè)緊跟其后。2015年，順發(fā)恒業(yè)與萬向集團旗下子公司在美國有兩個地產(chǎn)合作項目，分別是芝加哥綜合體項目和伊利諾伊州奧蘭德公寓項目，目前并未帶來收入。

中信建投在此前的一份研報中看好順發(fā)恒業(yè)布局海外市場以及聚能城項目的影響，認(rèn)為其將在聚能城的開發(fā)建設(shè)和未來運營方面發(fā)揮核心作用；與萬向集團合作，將加大對境外不動產(chǎn)投資，有望形成新的增長點。

值得注意的是，去年順發(fā)恒業(yè)的資本動作頻頻，比如定增、借殼緋聞、發(fā)行公司債。日前，順發(fā)恒業(yè)還獲得萬向財務(wù)60億元授信。