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“商辦”不得賣個(gè)人之后 北京醞釀商住類物業(yè)“更殘酷”整治措施

中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng) 2017-03-27 23:32:49

從知情人士處獲悉,監(jiān)管層正在醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項(xiàng)目的整頓措施,目前的態(tài)度是不鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)上架商住兩用項(xiàng)目,但未出明文規(guī)定,具體規(guī)定最遲4月中旬發(fā)布。北京住建委一位處長(zhǎng)稱,過(guò)去十年,北京地區(qū)成交了大約40萬(wàn)套左右的商住類物業(yè),現(xiàn)在的庫(kù)存量介于7—9萬(wàn)套之間,意味著這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億以上,這是開(kāi)發(fā)商鉆政策空子。這一庫(kù)存量幾乎創(chuàng)下十年來(lái)新高,商住類項(xiàng)目是一個(gè)畸形的存在,必須整頓。

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3月26日晚間,北京“商住兩用”類物業(yè)的限購(gòu)措施橫空出世。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一政策的目的可不是抑制房?jī)r(jià)上漲,而是疏解人口!這是北京繼317樓市新政后,短短十天內(nèi)祭出的第9招重拳。各類調(diào)控措施意在杜絕一切投機(jī)可能,北京樓市成交量十天內(nèi)下降約三成。

但是!別以為限購(gòu)到此為止!中國(guó)證券報(bào)記者獲悉,監(jiān)管層正在針對(duì)“商住兩用”物業(yè)出臺(tái)更為嚴(yán)格的交易限制措施,目前已不鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)上架此類產(chǎn)品。好戲還在后面……

新政后交易量下滑三成

先來(lái)看看一位房產(chǎn)中介的發(fā)家史,樓市的造富功能著實(shí)強(qiáng)大,這也讓一些房產(chǎn)中介成了年入百萬(wàn)的成功人士,但這一切神話在十天內(nèi)煙消云散了:

3月27日下午,孫洋在店里閑坐一上午之后,下午決定向經(jīng)理請(qǐng)假,到附近的玉淵潭公園瞎逛逛。

孫洋是一家大型房產(chǎn)中介位于馬連道片區(qū)的銷售經(jīng)理,去年的這個(gè)時(shí)候,他的生活可不是逛公園賞櫻花這般“愜意”。伴隨著北京樓市的瘋漲,他每個(gè)月的業(yè)務(wù)提成在8萬(wàn)塊錢左右。白天,他帶客戶穿梭于馬連道各小區(qū)之間,夜幕降臨后找個(gè)地道的湘菜館“喝兩杯”,微醺后到酒吧、KTV“使勁High”。他一度嘲笑他的小學(xué)同學(xué),“從湖南山溝溝考到北京化工大學(xué),博士畢業(yè)后竟然一年賺不到10萬(wàn)塊錢,清華北大不如我學(xué)渣膽大。”

直到十天前,孫洋依然“忙而快樂(lè)著”,雖然房?jī)r(jià)激進(jìn)攀升,但交易也異?;鸨?,對(duì)他的直接利好就是,“去年初成交價(jià)500萬(wàn)的房子,我提成大約3萬(wàn)塊錢,同樣大小的房子,今年的交易價(jià)至少800—1000萬(wàn)元,我的提成就是五六萬(wàn)塊錢。”不出意外的話,孫洋今年準(zhǔn)備“卷150萬(wàn)回家”。

意外在3月17日從天而降,“原以為如意算盤只是被317新政打破,3月26日晚間的商住兩用限購(gòu)措施一出,這算盤算是打爛了。”這兩年來(lái),孫洋的心思多數(shù)放在馬連道“第三區(qū)”項(xiàng)目的銷售上,這里是西城區(qū)首屈一指的大型“商住兩用”物業(yè),一棟棟板樓蓋得如“餅干”一般南北通透。

326新政是這樣的:

北京住建委、北京規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)、工商局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用,新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人,二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí),商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此,北京成為全國(guó)首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。

這是10天內(nèi)北京市第9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策,此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查,這幾乎斷絕了所有炒房的可能。

“一家門面三個(gè)組,一個(gè)組8個(gè)人,2016年我們組每周可以出手至少3套房子。新政出臺(tái)后,現(xiàn)在每周頂多成交一套。同事們都在店里玩手機(jī)、看電影、打游戲。”暫時(shí)要和好日子告別了,回首馬連道片區(qū)過(guò)去一年的房?jī)r(jià)走勢(shì),令人膛目結(jié)舌。2016年3月,位于西城“邊陲”的格調(diào)小區(qū)均價(jià)5萬(wàn),現(xiàn)在12萬(wàn);歐園小區(qū)彼時(shí)均價(jià)5萬(wàn),現(xiàn)在均價(jià)8萬(wàn);首科花園彼時(shí)均價(jià)4.5萬(wàn)元,現(xiàn)在均價(jià)9萬(wàn);而與首科僅一街之隔的豐田區(qū)唐人街、尚西泊圖、華源一里等小區(qū),也“沾光”翻倍。

它們所沾之光在于學(xué)區(qū)房引爆的西城區(qū)房?jī)r(jià)暴漲。“作為教育重鎮(zhèn),以我賣房經(jīng)驗(yàn)判斷,過(guò)去一年西城區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在80%以上。”孫洋所負(fù)責(zé)的“第三區(qū)”物業(yè),價(jià)格也從2016年初的3萬(wàn)多,漲到如今的7萬(wàn)多。

中國(guó)證券報(bào)記者從鏈家地產(chǎn)和我愛(ài)我家兩家京城大型中介獲悉,自新政出臺(tái)后,北京二手房交易量下滑約30%左右。此外,中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉,監(jiān)管層正在醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項(xiàng)目的整頓措施,“目前的態(tài)度是不鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)上架商住兩用項(xiàng)目,但未出明文規(guī)定,具體規(guī)定最遲4月中旬發(fā)布。”知情人士表示。

監(jiān)管層:更殘酷措施還在后頭!

“監(jiān)管層近日也在聽(tīng)取各開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn),針對(duì)商住兩用項(xiàng)目,醞釀更為嚴(yán)格的限制措施。”上述知情人士表示,新措施的阻力在于,前年開(kāi)始,北京突然間冒出太多的“商住兩用”項(xiàng)目,“這些項(xiàng)目動(dòng)輒10億、20億、30億的投資規(guī)模,如今有的還在建設(shè)中,有的剛開(kāi)盤,一刀切下去,究竟怎么切還得論證。”

這些項(xiàng)目分布在北京南四環(huán)外、門頭溝、房山等地,如雨后春筍般挨挨擠擠地長(zhǎng)出來(lái)。南四環(huán)外的林肯花園第五期剛開(kāi)盤、在建的泰禾中央廣場(chǎng)、恒大未來(lái)城等,都是特大型的“商住兩用”類項(xiàng)目。泰禾集團(tuán)北京地區(qū)一負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者,326限購(gòu)新政對(duì)公司項(xiàng)目的未來(lái)銷售產(chǎn)生重大影響,目前公司正在制定應(yīng)對(duì)措施。

北京住建委一位處長(zhǎng)告訴記者:

過(guò)去十年,北京地區(qū)成交了大約40萬(wàn)套左右的商住類物業(yè),現(xiàn)在的庫(kù)存量介于7—9萬(wàn)套之間,意味著這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億以上,這是開(kāi)發(fā)商鉆政策空子。這一庫(kù)存量幾乎創(chuàng)下十年來(lái)新高,商住類項(xiàng)目是一個(gè)畸形的存在,必須整頓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:

限購(gòu)措施不是簡(jiǎn)單地“認(rèn)房又認(rèn)貸”,而是全面改變游戲規(guī)則,使其回歸商辦類項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中,商辦類本身就是畸形的,大部分的物業(yè)成了一個(gè)類居住的物業(yè)。未來(lái)“商住兩用”類物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的明顯下跌,成交量預(yù)計(jì)下滑60%以上,也可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。

這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的第一次,從來(lái)沒(méi)有過(guò)這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現(xiàn)。這點(diǎn)也會(huì)影響其他城市同類型的調(diào)控。這個(gè)政策雖然沒(méi)有317政策出臺(tái)時(shí)那么多媒體和個(gè)人關(guān)注,但對(duì)業(yè)內(nèi)的影響是歷史最大的一次。

未來(lái)價(jià)格走向取決于信貸松緊

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)房?jī)r(jià)最具殺傷作用的是信貸。歷史數(shù)據(jù)表明,2010年央行收緊房貸后,2011年北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%左右的跌幅;2013年房貸政策明緊實(shí)松,北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)約40%左右的漲幅;2014年再度收緊,北京房?jī)r(jià)跌幅12%;2014年底正式放松后,房?jī)r(jià)開(kāi)始節(jié)節(jié)暴漲。

上述北京住建委處長(zhǎng)表示:

這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái),其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā),資產(chǎn)荒。從2014年9月30日開(kāi)始,持續(xù)一輪又一輪的刺激,資金未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),而是在樓市和金融市場(chǎng)間空轉(zhuǎn),后面預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)其實(shí)還是看信貸政策松緊。

文末,中國(guó)證券報(bào)記者帶各位看官回顧一下近10年來(lái)的房產(chǎn)政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)。

中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2007年北京純商品住宅均價(jià)首次破萬(wàn),2008年央行連續(xù)五次降息,2009年國(guó)家又臺(tái)了四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,至2010年開(kāi)始限購(gòu)時(shí),北京房?jī)r(jià)的均價(jià)已經(jīng)逼近2萬(wàn)元/㎡。

2011年央行縮緊個(gè)人購(gòu)房信貸規(guī)模,房?jī)r(jià)也踩了一回剎車。2011年11月,北京大興順馳領(lǐng)海樓盤開(kāi)盤價(jià)從從1.8萬(wàn)元/㎡下調(diào)到1.4萬(wàn)元/㎡;上海萬(wàn)科清林徑樓盤的開(kāi)盤價(jià)下調(diào)15%;南京天正濱江花園開(kāi)盤價(jià)從2萬(wàn)元/㎡調(diào)至1.59萬(wàn)元/㎡;北京京貿(mào)國(guó)際城開(kāi)盤價(jià)從1.98萬(wàn)元/㎡下調(diào)到1.4萬(wàn)元/㎡。

當(dāng)年,還有一些著名事件,比如鄂爾多斯的康巴什,房?jī)r(jià)從2010年初的1萬(wàn)元/㎡多跌到2011年底的3000多元/㎡,這個(gè)內(nèi)陸新星一夜之間成為茶余飯后的談資。

根據(jù)央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2011年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為7.14萬(wàn)億元,年新增額度同比下滑31%;2012年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元,年新增額度同比增長(zhǎng)0.24%。

在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)下跌的2011年之后,2012年6月8日央行下調(diào)基準(zhǔn)利率,同一天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論決定的《商業(yè)銀行資本管理辦法》, 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準(zhǔn)利率。2012年下半年,房?jī)r(jià)在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)了一些上漲。

2013年房貸規(guī)模出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為9.8萬(wàn)億元,年新增額度同比上漲77%。于是,2013年全國(guó)各地市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)年北京二手房成交量同比上漲37.15%,掛牌均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。

2014年9月30日,央行和銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)文,將“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,此后的2015年,深圳率先大漲,上海隨后異動(dòng),到了2016年,南京、廈門、寧波、鄭州等全國(guó)20多個(gè)城市轟轟烈烈上漲。央行數(shù)據(jù)顯示,2015年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元,年新增額度同比上漲55%;2016年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為19.83萬(wàn)億元,年新增額度同比上漲112%。于是,北京的房?jī)r(jià)突破6萬(wàn)元。

責(zé)編 余冬梅

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北京醞釀商住類物業(yè)“更殘酷”整治措施

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