鏈家楊現(xiàn)領：二手房如供給不足 房價上漲剛性難破

每經記者 杜冉樂

截至目前，全國已有40多個城市進入樓市調控模式。其中，個別城市的調控處于升級或“添補丁”狀態(tài)。平抑房價，除了直接采取限購或限貸等之外，還有哪些較有效的措施？

今年全國“兩會”上，住房租賃成了一個熱點話題。3月24日，鏈家研究院率先披露了《租賃市場系列研究報告》，稱2016年中國房地產交易總額中的二手房占比首次超40%，同比大幅提高。

實際上，上述大趨勢已率先在資本市場作出了反應。前不久，地產大鱷融創(chuàng)中國斥資26億元成為鏈家持股比例達6.25%的重要股東，稱看好未來存量房市場機會。最近，昆百大擲66億元收購北京我愛我家豪，預估值比賬面值劇增5.7倍。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，鏈家與我愛我家均是北京二手房中介大鱷，甚至在全國二手房市場的占有份額也比較高，目前仍在跑馬圈地，擴張地盤。

上述研報顯示，以一線城市為例，比如2016年，北京、上海和深圳的二手房成交量已達到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，過去幾年，以一線為代表的熱點城市的新房供給能力越來越弱，預計未來將進一步下降，像南京、天津、廈門和重慶等越來越多的城市二手房的發(fā)展勢不可擋。

記者注意到，3月初以來，身為一線專業(yè)住房租賃機構之一的魔方生活服務集團加速全國化擴張，曾先后布局了成都、鎮(zhèn)江等核心城市。

楊現(xiàn)領說：“這種情況下，如果二手房供給不能補充需求，就無法建立多元化的彈性供給體系，房價的上漲剛性也難以根本上改變。”

按照鏈家研究院的研究結論，住房租賃業(yè)走向成熟化的標準主要有幾點：第一是租房人口占比，比如全國層面超過30%，一線城市超過40%，越是房價高的城市，這個比重原則上應越高；第二是租房收入比，像全國層面不超過30%，一線城市不超過50%。

“租房收入占比太低，說明市場供應能力不成熟，提供的產品品質和服務品質不夠；占比太高意味著需求端的支付壓力太大，不能長期持續(xù)。”楊現(xiàn)領強調說，從國際標準和實際情況來看，30%是國家層面的標準線，50%是國際大都市的標準線。

除此之外，記者注意到，上述標準還包括人均租住面積，像全國平均不低于20平方米，一線城市不低于15平方米，產業(yè)鏈趨于成熟，相互配合、支持與促進；出現(xiàn)一批上市公司。而當前美國人均租賃面積47平方米，日本25平方米，中國香港僅13.1平方米。

2月下旬，世聯(lián)行旗下世聯(lián)君匯正式掛牌新三板。興業(yè)證券研報指出，世聯(lián)行已在長租公寓、小樣社區(qū)和養(yǎng)老服務等方面拓展存量資產管理服務,未來將通過世聯(lián)君匯進一步拓寬存量入口。

楊現(xiàn)領表示，未來在租賃領域的運營和服務類公司最有價值。預計一線和二線城市出現(xiàn)幾個大型公司和幾十個中小型公司是非常正常的，大公司市值超過千億元也是大概率事件。