福星股份擬復(fù)制“舊改”模式全國擴(kuò)張 2017年瞄準(zhǔn)“雙百億”

每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成

3月24日，福星股份公布2016年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)收入94.4億元，同比增長32.1%；斬獲合同銷售金額112億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤5.81億元，同比增長23.9%。 

當(dāng)前，樓市現(xiàn)狀是面粉貴過面包，通過參與核心城市“舊改”和“城中村改造”，實(shí)行“一二級聯(lián)動”，無疑是房企控制成本的有效途徑。近幾年，福星股份深度參與武漢“舊改”和“城中村改造”市場，似乎在悶聲發(fā)大財(cái)。 

福星股份董事長譚少群指出，今年要在全國，特別是一二線城市復(fù)制“一二級聯(lián)動”模式，實(shí)現(xiàn)“雙百億”目標(biāo)，早日躋身房地產(chǎn)百強(qiáng)前列。 

變更主業(yè)后地產(chǎn)一枝獨(dú)秀

作為國內(nèi)較早介入城市“舊改”和“城中村改造”市場的地產(chǎn)企業(yè)，福星股份業(yè)務(wù)主要集中于武漢等湖北地區(qū)，一直較為低調(diào)。 

年報(bào)顯示，2016年，福星股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入94.4億元，同比增長32.1%；合同銷售面積108.1萬平方米，合同銷售金額112.9億元，同比分別增長4.1%和33.2%。實(shí)現(xiàn)凈利潤5.81億元，同比增長23.9%。 

放眼全國樓市，去年全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%，銷售額和銷售面積均創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)此前國家統(tǒng)計(jì)局全國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2016年全年，武漢市房價(jià)同比漲幅達(dá)到24.2%。福星股份合同銷售金額的漲幅遠(yuǎn)高于合同銷售面積的漲幅，可見，福星股份業(yè)績的增長更多的來自于其主要業(yè)務(wù)市場湖北，特別是武漢市房價(jià)的大幅上漲。

2016年，福星股份旗下金屬制品業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)收入9.8億元，同比增長16.7%，占公司業(yè)務(wù)比重為9.35%，較上年下降1.08%，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占公司業(yè)務(wù)比重較上年上升1.03個(gè)百分點(diǎn)至89.99%。

在利潤貢獻(xiàn)方面，福星股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是獨(dú)挑大梁。2016年，福星股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利近24億元，而金屬制品業(yè)務(wù)錄得毛虧損1.03億元。

不論從收入貢獻(xiàn)方面，還是從利潤貢獻(xiàn)方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為福星股份的“明星”和“支柱”業(yè)務(wù)。

2016年底，福星股份將主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)。譚少群表示，金屬制品相關(guān)行業(yè)仍處于產(chǎn)能過剩、同質(zhì)競爭、低價(jià)傾銷的不利環(huán)境中，盈利狀況未發(fā)生明顯改善，今后仍面臨較長時(shí)間的困難局面。“武漢作為長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市，未來房地產(chǎn)市場動力依然強(qiáng)勁”。

福星股份主業(yè)的變更，背后是譚少群對金屬制品相關(guān)行業(yè)趨勢的看淡和對地產(chǎn)行業(yè)的樂觀。 

舊改項(xiàng)目定增受挫 

去年10月18日，福星股份宣布了一項(xiàng)總額不超過33億元的定增方案，根據(jù)該方案，福星股份計(jì)劃定增2.6億股，募集的資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，將全部用于其位于武漢的紅橋城K2及福星華府K4、K5三個(gè)城中村改造項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目分別擬投資7.2億元、12億元和13.8億元。 

對于此次定增，福星股份曾表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重逐漸上升，對資金的需求不斷提高。此外，公司“城中村”改造項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的加速推進(jìn)，將有大量后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)需要強(qiáng)有力的資金支持。同時(shí)，通過本次非公開發(fā)行，公司資產(chǎn)負(fù)債率將得到降低，資本結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。 

但2月17日，證監(jiān)會《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》的發(fā)布，卻宣告福星股份36億元定增方案破產(chǎn)。根據(jù)該細(xì)則，上市公司申請非公開發(fā)行股票的，擬發(fā)行的股份數(shù)量不得超過發(fā)行前總股本的20%；本次發(fā)行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少于18個(gè)月。 

值得注意的是，福星股份總股本為9.49億股。而2015年，福星股份已進(jìn)行過一次定增，當(dāng)時(shí)募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后為29.59億元，該筆資金于當(dāng)年12月29日到賬。 

福星股份的定增方案顯然不符合證監(jiān)會不超過20%、不少于18個(gè)月的兩項(xiàng)指標(biāo)要求，福星股份主動終止了33億元定增融資。 

與此同時(shí)，福星股份2016年還完成了30億元私募債，20億元福星惠譽(yù)小公募債發(fā)行。如果此次定增成功，短短一年半時(shí)間內(nèi)，福星股份即可向市場融資110余億元。 

顯然，福星股份“舊改”、“城中村改造”項(xiàng)目的推進(jìn)，對資金有著極強(qiáng)的需求。資金能否順利到位，直接關(guān)系到福星股份房地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)。 

此次定增終止后，譚少群表示，公司將充分利用資本市場、債券市場、金融機(jī)構(gòu)、股東單位資源，創(chuàng)新融資品種、拓寬融資渠道，加快現(xiàn)有項(xiàng)目特別是三四線城市項(xiàng)目的投資回收周期，進(jìn)一步提升資金的使用效率和安全，確保項(xiàng)目穩(wěn)健推進(jìn)。 

復(fù)制“一二級聯(lián)動” 目標(biāo)“雙百億” 

“一二級聯(lián)動”一直以來是福星股份的最大優(yōu)勢，就連福星股份董事長譚少群也不否認(rèn)。他此前指出，福星股份通過走差異化路線，積極投身武漢、北京和深圳等地城中村改造和舊改市場。 

2016年，福星股份33個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中有31個(gè)在湖北，1個(gè)在北京，1個(gè)在澳大利亞。房地產(chǎn)板塊方面，湖北區(qū)域貢獻(xiàn)了近92%的主營業(yè)務(wù)收入。 

顯然，福星股份的業(yè)務(wù)過于集中于湖北市場。譚少群也多次表示要積極開拓武漢、北京和深圳等重點(diǎn)城市項(xiàng)目，同時(shí)將舊改與拿凈地相結(jié)合。 

盡管在譚少群看來，武漢作為長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市，未來房地產(chǎn)市場動力依然強(qiáng)勁。但福星股份依然有著布局全國的強(qiáng)烈意愿。 

2013年3月，福星股份揮師北上，收購北京宇盛宏利地產(chǎn)79%的股權(quán)，進(jìn)軍北京舊改市場。該項(xiàng)目位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊富店村，占地面積2.6萬平方米，建筑面積6.6萬平方米。不過年報(bào)顯示，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資12億元，目前仍處于待開發(fā)狀態(tài)。 

進(jìn)軍北京后時(shí)隔半年，福星股份以5800萬澳元收購位于澳大利亞西南威爾士州的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目100%權(quán)益。據(jù)悉，該項(xiàng)目占地面積4.9萬平方米，建筑面積8.77萬平方米，預(yù)計(jì)總投資18.7億元。 

作為福星股份海外布局的一枚重要棋子，去年福星澳洲項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積4.1萬平方米，銷售收入7.88億元，毛利率達(dá)到27.2%，略高于福星股份24.5%的國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平。 

就今年福星股份戰(zhàn)略布局，譚少群表示，將加快在北京、上海和深圳等一線城市、重點(diǎn)二線城市和發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域城市的拓展；在海外，加快在美國、澳大利亞等國家的戰(zhàn)略布局，并力爭在“十三五”期間，躋身中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)前列，并向全球房地產(chǎn)知名品牌企業(yè)邁進(jìn)。 

目前，福星股份土地儲備面積714.96萬平方米，但土地儲備仍集中在湖北省的武漢市及周邊城市。 

譚少群表示，2017年福星股份定下了“雙百億”的目標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)簽約銷售收入過百億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入過百億元。對比福星股份2016年的表現(xiàn)，譚少群“雙百億”目標(biāo)顯然定的有些“保守”。