福星股份擬復制“舊改”模式全國擴張 2017年瞄準“雙百億”

每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)實習記者 程成

3月24日，福星股份公布2016年年報，報告期內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)收入94.4億元，同比增長32.1%；斬獲合同銷售金額112億元，實現(xiàn)凈利潤5.81億元，同比增長23.9%。 

當前，樓市現(xiàn)狀是面粉貴過面包，通過參與核心城市“舊改”和“城中村改造”，實行“一二級聯(lián)動”，無疑是房企控制成本的有效途徑。近幾年，福星股份深度參與武漢“舊改”和“城中村改造”市場，似乎在悶聲發(fā)大財。 

福星股份董事長譚少群指出，今年要在全國，特別是一二線城市復制“一二級聯(lián)動”模式，實現(xiàn)“雙百億”目標，早日躋身房地產(chǎn)百強前列。 

變更主業(yè)后地產(chǎn)一枝獨秀

作為國內(nèi)較早介入城市“舊改”和“城中村改造”市場的地產(chǎn)企業(yè)，福星股份業(yè)務(wù)主要集中于武漢等湖北地區(qū)，一直較為低調(diào)。 

年報顯示，2016年，福星股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入94.4億元，同比增長32.1%；合同銷售面積108.1萬平方米，合同銷售金額112.9億元，同比分別增長4.1%和33.2%。實現(xiàn)凈利潤5.81億元，同比增長23.9%。 

放眼全國樓市，去年全國實現(xiàn)商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現(xiàn)商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%，銷售額和銷售面積均創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)此前國家統(tǒng)計局全國70個大中城市新建住宅價格指數(shù)顯示，2016年全年，武漢市房價同比漲幅達到24.2%。福星股份合同銷售金額的漲幅遠高于合同銷售面積的漲幅，可見，福星股份業(yè)績的增長更多的來自于其主要業(yè)務(wù)市場湖北，特別是武漢市房價的大幅上漲。

2016年，福星股份旗下金屬制品業(yè)務(wù)僅實現(xiàn)收入9.8億元，同比增長16.7%，占公司業(yè)務(wù)比重為9.35%，較上年下降1.08%，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占公司業(yè)務(wù)比重較上年上升1.03個百分點至89.99%。

在利潤貢獻方面，福星股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是獨挑大梁。2016年，福星股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)毛利近24億元，而金屬制品業(yè)務(wù)錄得毛虧損1.03億元。

不論從收入貢獻方面，還是從利潤貢獻方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為福星股份的“明星”和“支柱”業(yè)務(wù)。

2016年底，福星股份將主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)。譚少群表示，金屬制品相關(guān)行業(yè)仍處于產(chǎn)能過剩、同質(zhì)競爭、低價傾銷的不利環(huán)境中，盈利狀況未發(fā)生明顯改善，今后仍面臨較長時間的困難局面。“武漢作為長江經(jīng)濟帶核心城市，未來房地產(chǎn)市場動力依然強勁”。

福星股份主業(yè)的變更，背后是譚少群對金屬制品相關(guān)行業(yè)趨勢的看淡和對地產(chǎn)行業(yè)的樂觀。 

舊改項目定增受挫 

去年10月18日，福星股份宣布了一項總額不超過33億元的定增方案，根據(jù)該方案，福星股份計劃定增2.6億股，募集的資金在扣除發(fā)行費用后，將全部用于其位于武漢的紅橋城K2及福星華府K4、K5三個城中村改造項目，三個項目分別擬投資7.2億元、12億元和13.8億元。 

對于此次定增，福星股份曾表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重逐漸上升，對資金的需求不斷提高。此外，公司“城中村”改造項目拆遷進度的加速推進，將有大量后續(xù)項目的開發(fā)需要強有力的資金支持。同時，通過本次非公開發(fā)行，公司資產(chǎn)負債率將得到降低，資本結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。 

但2月17日，證監(jiān)會《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》的發(fā)布，卻宣告福星股份36億元定增方案破產(chǎn)。根據(jù)該細則，上市公司申請非公開發(fā)行股票的，擬發(fā)行的股份數(shù)量不得超過發(fā)行前總股本的20%；本次發(fā)行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少于18個月。 

值得注意的是，福星股份總股本為9.49億股。而2015年，福星股份已進行過一次定增，當時募集資金扣除發(fā)行費用后為29.59億元，該筆資金于當年12月29日到賬。 

福星股份的定增方案顯然不符合證監(jiān)會不超過20%、不少于18個月的兩項指標要求，福星股份主動終止了33億元定增融資。 

與此同時，福星股份2016年還完成了30億元私募債，20億元福星惠譽小公募債發(fā)行。如果此次定增成功，短短一年半時間內(nèi)，福星股份即可向市場融資110余億元。 

顯然，福星股份“舊改”、“城中村改造”項目的推進，對資金有著極強的需求。資金能否順利到位，直接關(guān)系到福星股份房地產(chǎn)項目的推進。 

此次定增終止后，譚少群表示，公司將充分利用資本市場、債券市場、金融機構(gòu)、股東單位資源，創(chuàng)新融資品種、拓寬融資渠道，加快現(xiàn)有項目特別是三四線城市項目的投資回收周期，進一步提升資金的使用效率和安全，確保項目穩(wěn)健推進。 

復制“一二級聯(lián)動” 目標“雙百億” 

“一二級聯(lián)動”一直以來是福星股份的最大優(yōu)勢，就連福星股份董事長譚少群也不否認。他此前指出，福星股份通過走差異化路線，積極投身武漢、北京和深圳等地城中村改造和舊改市場。 

2016年，福星股份33個房地產(chǎn)項目中有31個在湖北，1個在北京，1個在澳大利亞。房地產(chǎn)板塊方面，湖北區(qū)域貢獻了近92%的主營業(yè)務(wù)收入。 

顯然，福星股份的業(yè)務(wù)過于集中于湖北市場。譚少群也多次表示要積極開拓武漢、北京和深圳等重點城市項目，同時將舊改與拿凈地相結(jié)合。 

盡管在譚少群看來，武漢作為長江經(jīng)濟帶核心城市，未來房地產(chǎn)市場動力依然強勁。但福星股份依然有著布局全國的強烈意愿。 

2013年3月，福星股份揮師北上，收購北京宇盛宏利地產(chǎn)79%的股權(quán)，進軍北京舊改市場。該項目位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊富店村，占地面積2.6萬平方米，建筑面積6.6萬平方米。不過年報顯示，該項目計劃總投資12億元，目前仍處于待開發(fā)狀態(tài)。 

進軍北京后時隔半年，福星股份以5800萬澳元收購位于澳大利亞西南威爾士州的一個地產(chǎn)項目100%權(quán)益。據(jù)悉，該項目占地面積4.9萬平方米，建筑面積8.77萬平方米，預計總投資18.7億元。 

作為福星股份海外布局的一枚重要棋子，去年福星澳洲項目實現(xiàn)簽約銷售面積4.1萬平方米，銷售收入7.88億元，毛利率達到27.2%，略高于福星股份24.5%的國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平。 

就今年福星股份戰(zhàn)略布局，譚少群表示，將加快在北京、上海和深圳等一線城市、重點二線城市和發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域城市的拓展；在海外，加快在美國、澳大利亞等國家的戰(zhàn)略布局，并力爭在“十三五”期間，躋身中國房地產(chǎn)百強企業(yè)前列，并向全球房地產(chǎn)知名品牌企業(yè)邁進。 

目前，福星股份土地儲備面積714.96萬平方米，但土地儲備仍集中在湖北省的武漢市及周邊城市。 

譚少群表示，2017年福星股份定下了“雙百億”的目標，即實現(xiàn)簽約銷售收入過百億元，實現(xiàn)營業(yè)收入過百億元。對比福星股份2016年的表現(xiàn)，譚少群“雙百億”目標顯然定的有些“保守”。