優(yōu)客逸家CEO劉翔：希望監(jiān)管部門明確租房“N+1”政策

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋

總部位于四川省成都市的優(yōu)客逸家，曾多次被資本追捧，也曾四次當(dāng)成住房租賃范本被住建部調(diào)研。這家公司有個特點，大部分員工都是“90后”，其中三分之一都是由他們的租客轉(zhuǎn)化而來。

今年全國兩會前夕，住建部首提“住房租賃立法”，這個快速成長的行業(yè)，因諸多巨頭的推動成了新風(fēng)口。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者見到優(yōu)客逸家CEO劉翔時，他穿著一身牛仔褲搭配藏青色針織上衣，看上去沒有老板的架子。目前住房租賃立法的“春風(fēng)”勁吹。劉翔除了內(nèi)心激動，更想充分表達(dá)他對這個“后房地產(chǎn)開發(fā)時代”的一些真實想法和見解。

呼吁國家出臺“N＋1”文件

在今年2月23日國新辦的發(fā)布會上，住建部副部長陸克華公開提及住房租賃市場立法，也是當(dāng)前住建部高官首次提及關(guān)乎該行業(yè)“頂層設(shè)計”的核心難題。尤其是今年將大力整治“黑中介”、“黑二房東”等。

劉翔曾參與過住建部的政策調(diào)研會，結(jié)合自身在行業(yè)中的切身體會，他認(rèn)為立法工作首先應(yīng)是“問題”導(dǎo)向，應(yīng)圍繞解決行業(yè)實際問題開展工作；其次是可執(zhí)行性，相關(guān)法規(guī)要盡量精準(zhǔn)描述，不留模糊地帶；三是迭代演進(jìn)，政策可以確立一條推進(jìn)一條。

去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到優(yōu)客逸家調(diào)研，這是住建部第四次將其作為租賃范本調(diào)研。

2015年初，上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)文規(guī)定代理經(jīng)租機構(gòu)在出租房屋時，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。

也就是說，一套三的房子相當(dāng)于N，出租時除了三個單間可以出租外，客廳也可以出租，即N+1。這也是全國首個以文件形式明確“N＋1”的城市。

2月8日，廣東省發(fā)文允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。在劉翔看來，國內(nèi)規(guī)范運營的租賃運營機構(gòu)發(fā)展緩慢，很重要的一個影響因素就在此。之前住建部關(guān)于住宅租賃的管理規(guī)定中，對客廳是否能改造后作為一間獨立的臥室出租沒有明確表述，導(dǎo)致各級管理部門對該問題缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

個人擁有自由裁量權(quán)的結(jié)果：有的城市“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨出租，就被定性為“群租房”，予以強拆；有的城市缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)大量存在安全隱患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”無人治理。最讓人痛恨的，就是極少數(shù)人員利用自由裁量權(quán)尋租，給企業(yè)經(jīng)營帶來高昂的隱性成本。

劉翔給記者算了一筆賬，對專業(yè)租賃企業(yè)來說，利潤溢價主要來自于裝修溢價、品牌服務(wù)溢價和分拆溢價，而分拆溢價最主要來自于客廳空間從無效居住面積變成有效居住面積的溢價。如果只做N，那么租金要上漲30%才能滿足企業(yè)的正常利潤需求，卻不能滿足租客的需求。

在劉翔看來，如果國家層面出臺文件明確“N＋1”，那么各級管理機構(gòu)都按照這個執(zhí)行，就極大地解決了“劣幣驅(qū)逐良幣”的問題。所以這個“N+1”的國家文件能否落地，對租賃行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

專業(yè)機構(gòu)爭規(guī)模還是要利潤

目前，優(yōu)客逸家除了繼續(xù)做大成都大本營之外，還將觸角伸向了北京、杭州等地，累計管理房屋數(shù)近3萬間。

2013年初，優(yōu)客逸家獲得源渡創(chuàng)投300萬元初輪融資，同年9月又獲得君聯(lián)資本400萬美元融資。一年后，公司估值達(dá)到8000萬美元。2014年11月，優(yōu)客逸家又獲得經(jīng)緯中國領(lǐng)投的2200萬美元融資。

劉翔表示，“優(yōu)客以前是個莽撞的少年，如今經(jīng)過成人期，走得更穩(wěn)健。從2017年下半年開始，公司將會加速規(guī)?；l(fā)展，進(jìn)入一個新的臺階。下一步將繼續(xù)布局一二線城市。”

按照劉翔的表述，優(yōu)客逸家走過了行業(yè)瘋狂發(fā)展的階段，目前更需要通過好的運營管理提升盈利能力和服務(wù)水平。在追求規(guī)模之外，也更強調(diào)現(xiàn)金流與利潤。

在當(dāng)前住房租賃市場，立法和相關(guān)支持政策暫未落地。劉翔仍謹(jǐn)慎樂觀地表示，希望年內(nèi)相關(guān)部門將發(fā)展規(guī)范住房租賃市場的決心能變成切實政策并高效推進(jìn)。