房企巨頭爭搶萬億租賃市場 亂象整治“堅冰”待破

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋    

編者按

【 目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入存量房時代。按照鏈家的數(shù)據(jù)，當(dāng)前整個中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只占到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。

“所以，我認(rèn)為未來租房這件事情發(fā)展空間非常大。”近日，鏈家集團(tuán)董事長左暉在中國發(fā)展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當(dāng)初涉足租賃市場并沒有覺得這個是風(fēng)口，而是因?yàn)榭吹叫袠I(yè)痛點(diǎn)。】

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋

“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多經(jīng)歷過糟糕的租房體驗(yàn)：黑中介、房東毀約、克扣押金等。

不同于發(fā)達(dá)國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導(dǎo)致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥著大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處于弱勢，權(quán)益得不到保障。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，需求不能有效滿足背后是巨大的市場蛋糕。隨著房地產(chǎn)存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發(fā)商紛紛加碼出租物業(yè)。從C2C到B2C，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰(zhàn)。

租戶權(quán)益難保障

地處深圳福田區(qū)西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區(qū)，地鐵線路四通八達(dá)，這里也被稱為“福田另一個CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這里生活了四年。

三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因?yàn)槭懿涣饲胺繓|隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當(dāng)時的房租是1200元每個月，還在可承受范圍之內(nèi)，就做好了長租的準(zhǔn)備。

繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的農(nóng)民房借此機(jī)會漲租金。

“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最后實(shí)在忍受不了，只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口墻壁臟、燈管損壞各種借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。

楊青氣得想報警，但著急搬家上班怕麻煩，最后只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠(yuǎn)的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側(cè)的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦后。

實(shí)際上，楊青的經(jīng)歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們?nèi)谌氤鞘械拈_始。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國內(nèi)租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對于租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現(xiàn)合同糾紛等問題。

全國人大代表、龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴(yán)格法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以得到保障。

長租公寓暗藏合規(guī)風(fēng)險

市場的空缺也意味著巨大的機(jī)會，中國房地產(chǎn)增量市場的邊際效應(yīng)在遞減，存量資產(chǎn)運(yùn)營成為新機(jī)會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。

鏈家研究院去年發(fā)布的研究報告顯示，2016年中國租賃市場的規(guī)模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來5~10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年市場體量可達(dá)到1.6萬億元。

作為調(diào)控房價的一個重要環(huán)節(jié)，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之后開始競拍自持面積，也迎合了當(dāng)前住房租賃大發(fā)展的趨勢。

幾年前萬科已經(jīng)推出長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬間公寓持有運(yùn)營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。

與租賃有天然黏合性的房產(chǎn)中介，自然深諳其中巨大商機(jī)。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨(dú)立的品牌公寓則是機(jī)構(gòu)房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區(qū)等。

裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶占一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領(lǐng)域。但一個不容忽視的真實(shí)現(xiàn)狀是，未經(jīng)規(guī)劃許可，破壞城市規(guī)劃，損壞建筑結(jié)構(gòu)，很多廠改公寓越過政策紅線引發(fā)監(jiān)管重拳整治。

2月10日，深圳寶安區(qū)強(qiáng)拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業(yè)園區(qū)的部分公寓，涉及70多棟建筑，共計20多萬平方米建筑面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。

YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋表示，目前長租公寓行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，相關(guān)法律存在缺失。希望政府能夠盡快完善立法，規(guī)范市場行為，明確哪些物業(yè)可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監(jiān)管機(jī)制。

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，世聯(lián)行旗下運(yùn)營有“紅璞”公寓品牌，非常關(guān)注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之后消防怎么做才能過關(guān)，這是我們目前最關(guān)注的兩個問題。”

在今年深圳市兩會期間，有人大代表建議就廠房改公寓現(xiàn)狀，出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，確保工改住的合法性。建議由市規(guī)土委明確工業(yè)廠房改變使用功能申請手續(xù)的具體流程，違規(guī)改變使用功能的具體查處部門和具體職責(zé)。

就機(jī)構(gòu)房東大舉入市后如何建立有效監(jiān)管，吳亞軍在議案中表示，應(yīng)該建立商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營企業(yè)提供稅收優(yōu)惠；應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過認(rèn)證且經(jīng)營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。

租金回報率低制約資產(chǎn)擴(kuò)張

目前，長租公寓企業(yè)除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現(xiàn)實(shí)的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續(xù)增長又在哪里？

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，規(guī)模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數(shù)量時，規(guī)模效應(yīng)才會出現(xiàn)。但集中式的長租公寓進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張很難，目前能達(dá)到2萬間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方等少數(shù)幾家。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產(chǎn)人應(yīng)對接REITs產(chǎn)品，否則很難獲得高估值。

雖然國內(nèi)該領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的3億元ABS產(chǎn)品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關(guān)領(lǐng)域試水。

劉洋表示，當(dāng)前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業(yè)售價和提升公寓租金方面著手。

去年6月3日，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。

制度設(shè)計中還包括很重要的一點(diǎn)——提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

租客自述

一位女海歸的上海租房記：不是在找房，就是在找房路上

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 趙橋

如今到上海買房，需要的不止是足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有5年連續(xù)社保的門檻。

而一個初來乍到上海的“新人”，如何融入這個城市？租房成了唯一的選擇。那么，在上海租房方便嗎？

近日，從韓國回來的李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己從2013年完成學(xué)業(yè)回國工作，在上海租房，整個過程可謂一波三折，即使是現(xiàn)在，不斷上漲的房租給自己帶來很大壓力。

二房東扎堆合約難保障

據(jù)李女士介紹，剛工作的時候，由父母承擔(dān)房租，自己在上海商城路八佰伴工作，房租實(shí)在高，就只能在世紀(jì)大道沿線尋找。

很快，她在網(wǎng)上找到了合適房源，但發(fā)現(xiàn)是二房東，看了兩套房都是一百五六十平方米的大房子，中間用間隔板隔開。

“其中大一點(diǎn)的房子會有洗衣房，小一點(diǎn)的可能沒有窗戶和洗手間。由于不是原本房屋結(jié)構(gòu)，所以光線很暗，居住感很不舒服，比起在韓國租的房子條件差很多。”李女士說，就是這樣一個洗手間公用的房子，月租金在1500元~1800元，而且離上班地較遠(yuǎn)，所以果斷放棄了。

隨后，李女士找到了北蔡的拆遷房，也是二房東。雖然房源較新，但走路去地鐵站也要15分鐘，房型也被二房東改過，一扇大門進(jìn)去，里面有四五個防盜門，每一間都有一個很小的灶臺。

上述房子最大的特點(diǎn)就是小，李女士再次放棄。房東將李女士帶到高層的樓下，他改造了一個很大的陽光房，各種設(shè)施齊全，就是防盜不好，人來人往都經(jīng)過，身心疲憊的李女士和家人雖不甚滿意，但還是租了下來。

然而，不可思議的事情發(fā)生了。李女士入住四五天后，來了一位房產(chǎn)中介，說房東沒有交中介費(fèi)，要舉報這個玻璃房違章搭建。

“之后一天，我回家發(fā)現(xiàn)自己的行李都在屋子外面，而玻璃房被吊車拆了，當(dāng)時感覺啼笑皆非。”李女士回憶道。

此后，二房東為了補(bǔ)償李女士的損失，減免了幾日房租，而李女士又再次踏上漫漫找房路。

房租貴房型不理想

博興路成了李女士下一個租房地。她回憶道，“我找到了離地鐵站8分鐘左右路程的老公房，40平方米左右，2300元一個月，略貴。當(dāng)時覺得雖然房子老，但是安全性還不錯，所以果斷租了下來。”

但沒過多久，李女士發(fā)現(xiàn)房子在頂樓，“夏天特別熱，冬天特別冷，于是要求房東安裝空調(diào)。幾經(jīng)協(xié)商，房東并不愿意，而我自己不可能為別人的房子裝空調(diào)，忍了一年就搬走了。”李女士吐槽說。

當(dāng)時讓李女士鬧心的事仍是趕緊找住的地方。她又在博興路周圍繼續(xù)尋找房源，這次的房源選擇明顯多了很多。李女士認(rèn)為，這是夏天的緣故。很快，她相中了一套月租金2000元的35平方米的老公房，但麻煩的事又隨之而來。

李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這房子在第二年漲價10%，第三年又漲10%。房東都沒有跟她商議過。

“很快，房租漲到了我的承受范圍之外。我就答應(yīng)一位同學(xué)邀請我下半年一起合租的建議。在國外，我是很排斥合租的，但現(xiàn)在已經(jīng)別無選擇了。”李女士無奈地說道。

其實(shí)，上述類似事情絕不止發(fā)生在李女士身上。記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，在上海各大郊區(qū)，尤其地鐵沿線，都充斥著外地的租房客，二房東、群租房、違建房屢見不鮮。在上海，外來人口不斷涌入，房子始終是緊缺的。相對而言，承租方相對比較弱勢，也經(jīng)常遇見房東私自漲價或者不給配家具的情況。

用李女士的話說，就是房租貴且房型都不甚理想，與之前在韓國租到的又便宜又干凈的房子落差太大。

經(jīng)營者說

優(yōu)客逸家CEO劉翔：希望監(jiān)管部門明確租房“N+1”政策

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋

總部位于四川省成都市的優(yōu)客逸家，曾多次被資本追捧，也曾四次當(dāng)成住房租賃范本被住建部調(diào)研。這家公司有個特點(diǎn)，大部分員工都是“90后”，其中三分之一都是由他們的租客轉(zhuǎn)化而來。

今年全國兩會前夕，住建部首提“住房租賃立法”，這個快速成長的行業(yè)，因諸多巨頭的推動成了新風(fēng)口。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見到優(yōu)客逸家CEO劉翔時，他穿著一身牛仔褲搭配藏青色針織上衣，看上去沒有老板的架子。目前住房租賃立法的“春風(fēng)”勁吹。劉翔除了內(nèi)心激動，更想充分表達(dá)他對這個“后房地產(chǎn)開發(fā)時代”的一些真實(shí)想法和見解。

呼吁國家出臺“N＋1”文件

在今年2月23日國新辦的發(fā)布會上，住建部副部長陸克華公開提及住房租賃市場立法，也是當(dāng)前住建部高官首次提及關(guān)乎該行業(yè)“頂層設(shè)計”的核心難題。尤其是今年將大力整治“黑中介”、“黑二房東”等。

劉翔曾參與過住建部的政策調(diào)研會，結(jié)合自身在行業(yè)中的切身體會，他認(rèn)為立法工作首先應(yīng)是“問題”導(dǎo)向，應(yīng)圍繞解決行業(yè)實(shí)際問題開展工作；其次是可執(zhí)行性，相關(guān)法規(guī)要盡量精準(zhǔn)描述，不留模糊地帶；三是迭代演進(jìn)，政策可以確立一條推進(jìn)一條。

去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到優(yōu)客逸家調(diào)研，這是住建部第四次將其作為租賃范本調(diào)研。

2015年初，上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)文規(guī)定代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過廳除外。

也就是說，一套三的房子相當(dāng)于N，出租時除了三個單間可以出租外，客廳也可以出租，即N+1。這也是全國首個以文件形式明確“N＋1”的城市。

2月8日，廣東省發(fā)文允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。在劉翔看來，國內(nèi)規(guī)范運(yùn)營的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，很重要的一個影響因素就在此。之前住建部關(guān)于住宅租賃的管理規(guī)定中，對客廳是否能改造后作為一間獨(dú)立的臥室出租沒有明確表述，導(dǎo)致各級管理部門對該問題缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

個人擁有自由裁量權(quán)的結(jié)果：有的城市“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨(dú)出租，就被定性為“群租房”，予以強(qiáng)拆；有的城市缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)大量存在安全隱患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”無人治理。最讓人痛恨的，就是極少數(shù)人員利用自由裁量權(quán)尋租，給企業(yè)經(jīng)營帶來高昂的隱性成本。

劉翔給記者算了一筆賬，對專業(yè)租賃企業(yè)來說，利潤溢價主要來自于裝修溢價、品牌服務(wù)溢價和分拆溢價，而分拆溢價最主要來自于客廳空間從無效居住面積變成有效居住面積的溢價。如果只做N，那么租金要上漲30%才能滿足企業(yè)的正常利潤需求，卻不能滿足租客的需求。

在劉翔看來，如果國家層面出臺文件明確“N＋1”，那么各級管理機(jī)構(gòu)都按照這個執(zhí)行，就極大地解決了“劣幣驅(qū)逐良幣”的問題。所以這個“N+1”的國家文件能否落地，對租賃行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

專業(yè)機(jī)構(gòu)爭規(guī)模還是要利潤

目前，優(yōu)客逸家除了繼續(xù)做大成都大本營之外，還將觸角伸向了北京、杭州等地，累計管理房屋數(shù)近3萬間。

2013年初，優(yōu)客逸家獲得源渡創(chuàng)投300萬元初輪融資，同年9月又獲得君聯(lián)資本400萬美元融資。一年后，公司估值達(dá)到8000萬美元。2014年11月，優(yōu)客逸家又獲得經(jīng)緯中國領(lǐng)投的2200萬美元融資。

劉翔表示，“優(yōu)客以前是個莽撞的少年，如今經(jīng)過成人期，走得更穩(wěn)健。從2017年下半年開始，公司將會加速規(guī)?；l(fā)展，進(jìn)入一個新的臺階。下一步將繼續(xù)布局一二線城市。”

按照劉翔的表述，優(yōu)客逸家走過了行業(yè)瘋狂發(fā)展的階段，目前更需要通過好的運(yùn)營管理提升盈利能力和服務(wù)水平。在追求規(guī)模之外，也更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流與利潤。

在當(dāng)前住房租賃市場，立法和相關(guān)支持政策暫未落地。劉翔仍謹(jǐn)慎樂觀地表示，希望年內(nèi)相關(guān)部門將發(fā)展規(guī)范住房租賃市場的決心能變成切實(shí)政策并高效推進(jìn)。

業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳：長租行業(yè)幫助各地房地產(chǎn)市場去庫存

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍

公寓產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動下應(yīng)運(yùn)而生。伴隨國家政策的明確支持、新一代消費(fèi)群體居住觀念的轉(zhuǎn)變、房屋租賃企業(yè)的管理和運(yùn)營日趨成熟，公寓產(chǎn)業(yè)快速崛起。

鏈家研究院的行業(yè)研究報告預(yù)測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。

這是一個十分可期的市場前景。伴隨長租公寓進(jìn)入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍(lán)海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點(diǎn)在哪里？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在日前采訪了長租公寓“一哥”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳。

成本高、資金緊、利潤低

“90后”是目前活躍在職場上最鮮活的群體。由于成長歷程不同，他們對租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。

“長租公寓的誕生正是抓住了這批消費(fèi)者的心理需求。”陳馳表示，全國有3億流動人口，從市場接受度來看，這一市場慢慢趨好。

這正是長租公寓的社會價值之一，陳馳告訴記者，長租公寓的出現(xiàn)，適應(yīng)了當(dāng)前人口城鎮(zhèn)化的趨勢。另外，長租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運(yùn)作本身就是對存量房的消耗，長租公寓在一定程度上能為前期不恰當(dāng)?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯，比如將過剩的商辦物業(yè)改造為能被市場接受的住宅類產(chǎn)品，涉及對存量物業(yè)的改造和盤活，幫助各地房地產(chǎn)市場去庫存。

目前，隨著房地產(chǎn)、酒店等相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)場搶食，長租公寓行業(yè)競爭加劇。業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前市場來看，整個長租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產(chǎn)品相較而言呈現(xiàn)藍(lán)海狀態(tài)，市場上中等規(guī)模的長租公寓則非常難熬。

“因?yàn)樗麄兊亩愂盏雀鞣矫嬷С霰鹊投水a(chǎn)品高，又無法拿到高端產(chǎn)品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。

實(shí)際上，這一行業(yè)尚沒有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報告，國內(nèi)長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國8%~10%的水平，部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平，這意味著長租公寓的利潤率偏低，資金回報周期卻偏長。

另外，長租公寓的運(yùn)作成本并不低。據(jù)悉，長租公寓一間房要裝修完善、設(shè)施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟的成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。

成本高、資金緊、利潤低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張時不堪重負(fù)。在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，企業(yè)要從紅海游入藍(lán)海，首先要基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)；第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營能力；第三是相對比較順暢的融資途徑。

而在陳馳看來，即使開發(fā)商進(jìn)入公寓市場，對專業(yè)的長租公寓企業(yè)不會構(gòu)成威脅。因?yàn)樗麄兣c長租公寓企業(yè)的主營方向是不一樣的。開發(fā)商是為了盤活自己的資產(chǎn)，長租公寓企業(yè)是做運(yùn)用，況且房企對客群不了解，對租賃市場、服務(wù)體系也是不了解的。

規(guī)模效應(yīng)降成本出效益

陳馳告訴記者，像魔方這樣的大型長租企業(yè)，鋪設(shè)的產(chǎn)品線比較豐富，因而可以均衡成本和盈利。同時，魔方公寓會通過集團(tuán)采購來降低成本、建造成本，另外利用系統(tǒng)化的優(yōu)勢，來提高運(yùn)營效率，降低門店運(yùn)營、人工管理等各類成本，憑借品牌影響力來提高溢價，最后通過增值服務(wù)，圍繞住客衣食住行搭建整個服務(wù)體系。這套管理系統(tǒng)，即后臺操作平臺，可視為魔方公寓的核心競爭優(yōu)勢。“這對于規(guī)模型運(yùn)營商來說尤為重要。通過這套系統(tǒng)，可以大范圍覆蓋十幾萬間客房量，這就可以節(jié)省人力成本。”

據(jù)了解，目前魔方公寓可以做到70間房配比一個管家，人房比為100：1.4。并且在這套系統(tǒng)指導(dǎo)下，公寓項(xiàng)目可以從財務(wù)模型、設(shè)計到后期人員引入，做到精準(zhǔn)計算。

對于增值服務(wù)，陳馳則介紹稱，目前除了賺取傳統(tǒng)意義上的剪刀差收益外，魔方公寓還有一項(xiàng)服務(wù)輸出業(yè)務(wù)，比如獲取運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)的“代理經(jīng)租”。在魔方提供SOP方案后，對項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)托管，并收取服務(wù)費(fèi)，但不享有租金收益。

在完備的系統(tǒng)之外，就是產(chǎn)品本身和客戶的研究，從戶型空間到家居產(chǎn)品設(shè)置。據(jù)介紹，在產(chǎn)品方面，魔方公寓走的是在功能、設(shè)計上做溢價的路線，“除了國內(nèi)自己研發(fā)，還會借鑒國外的產(chǎn)品，更注重城市白領(lǐng)的生活體驗(yàn)。”

一切研究和設(shè)計都是由結(jié)果導(dǎo)向的。陳馳強(qiáng)調(diào)，魔方公寓要求單店必須盈利。“畢竟品牌公寓不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，沒有壟斷定價權(quán)，而當(dāng)前的租賃市場，品牌公寓在市場上的占有率不足1%，不可能燒錢去搶奪市場，只能做高每一單的效益，穩(wěn)占市場。”

今年1月，魔方生活與中航信托共同成立“藍(lán)山資產(chǎn)管理”，這就意味著由資產(chǎn)管理者向資產(chǎn)持有者進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換。“合資公司的成立能夠增加商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的收益，同時利于未來實(shí)現(xiàn)合縱連橫的布局，即把金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投資本、產(chǎn)業(yè)鏈上下游、增值服務(wù)供應(yīng)商凝聚在一起。”陳馳表示。

發(fā)展趨勢

YOU+國際青年公寓創(chuàng)始人劉洋：“商改住”須規(guī)范提速，壯大證券化“資產(chǎn)包”

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

2015年，YOU+國際青年公寓因媒體曝出僅5分鐘就打動了“科技大腕”雷軍砸下1億元資金而廣受關(guān)注。

2016年初，住建部首次發(fā)文明確鼓勵發(fā)展專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)等利好措施，到年中，國務(wù)院也發(fā)文借鼓勵住房租賃發(fā)展降低樓市高庫存等，一系列利好政策向長租公寓市場襲來。

YOU+作為最早起步于廣州的長租公寓先鋒，隨著行業(yè)迅速壯大，潛在的問題也隨之而來。近日，YOU+國際青年公寓創(chuàng)始人劉洋接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪，深入剖析了行業(yè)亟待破解的難題。

長租公寓發(fā)展應(yīng)開放物業(yè)

長租公寓作為房地產(chǎn)行業(yè)的“青年才俊”享受著存量房和租賃市場發(fā)展的雙重利好。這個曾經(jīng)鮮有人問津的行業(yè)，如今已成為資本和各行業(yè)追捧的“香餑餑”。

以YOU+國際青年公寓為例，從成立至今歷經(jīng)5年多的發(fā)展，YOU+已實(shí)現(xiàn)全國化擴(kuò)張，布局10個城市25個社區(qū)，大本營廣州的項(xiàng)目4~5年能夠回本。

近年來，房地產(chǎn)巨頭也紛紛涌入長租公寓市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、萬達(dá)文旅公寓等如雨后春般不斷涌向市場。

劉洋說，YOU+更傾向于人，希望做強(qiáng)品牌，開發(fā)商更傾向于物業(yè)。在經(jīng)營理念方面，YOU+愿為房地產(chǎn)和其他長租公寓品牌公寓做“蛋糕上的奶油”，推出2.0版本產(chǎn)品模式，選擇合適物業(yè)與開發(fā)商合作，輸出品牌與運(yùn)營，不與其爭利。長租公寓市場從來不是一家獨(dú)大，更多競爭會帶來行業(yè)發(fā)展成熟，帶來更多資本和人才，形成良性循環(huán)。

隨著國內(nèi)長租公寓蓬勃發(fā)展，行業(yè)卻處于野蠻生長階段，一些制約行業(yè)前行的問題也不斷暴露出來。

劉洋表示，長租公寓想長足發(fā)展，首先應(yīng)開放物業(yè)屬性，開放更多物業(yè)。尤其是明確可以涉足的物業(yè)邊緣，哪些土地性質(zhì)的物業(yè)可以經(jīng)營，改變當(dāng)前市場法律空缺等。

當(dāng)前，市場上一部分物業(yè)掌握在地方政府手中，與長租公寓合租時簽訂的是3~5年的合同，過后需要續(xù)簽合同。但有些長租公寓回本需要更長的時間。承接政府物業(yè)風(fēng)險很大，因?yàn)椴恢篮贤跐M之后會開出什么條件，投入資金的回報得不到保證。

“YOU+與政府之間保持較為緊密的合作，承接部分政府人才公寓的運(yùn)營，給予YOU+費(fèi)用優(yōu)惠，與政府合作項(xiàng)目目前占比達(dá)到項(xiàng)目總數(shù)的20%左右。以杭州項(xiàng)目為例，可享受幾年租金減免的優(yōu)惠。”劉洋透露說。

租售比落差阻礙資產(chǎn)證券化

從2015年開始，長租公寓市場的利好政策相繼出臺。在劉洋看來，近期廣東省出臺“商改住”政策，在這一利好下，商業(yè)用水用電變成民水民電收費(fèi)，平均每個住戶每月節(jié)省300元開支。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化將迎來爆發(fā)式發(fā)展。劉洋表示，長租公寓是輕資產(chǎn)、重資金的行業(yè)，很多長租公寓早前融資的錢都燒光了，需要尋求更便宜的融資渠道。

劉洋說，現(xiàn)在是租賃市場崛起的時候，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流以及利潤收益情況良好的長租公寓，進(jìn)行資產(chǎn)證券化是必然的。

需要注意的是，長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”。要解決這一問題，劉洋認(rèn)為需要從降低物業(yè)的售價，提升公寓租金雙管齊下。

提升租戶的租金承受能力有賴于收入水平的提升，而“商改住”利好政策為長租公寓的資產(chǎn)證券化撕開了一道口子。

當(dāng)前，民用住宅售價高，需要找到更便宜的可替代物業(yè)，例如，商業(yè)物業(yè)的售價更低，售價和租金差沒那么大；同時盤活一些經(jīng)營和收益不佳的商業(yè)物業(yè)，降低商業(yè)物業(yè)庫存。劉洋表示，“商改住”政策的出臺推動了長租公寓資產(chǎn)證券化的發(fā)展，去尋找更多的替代物業(yè)。

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中民普惠金融董事長莊諾：對物業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 楊軍

近日，花樣年控股業(yè)績會除了考慮重拾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，一個亮點(diǎn)是旗下彩生活集團(tuán)為其貢獻(xiàn)物業(yè)管理部分收入81.2%的份額，切入社區(qū)金融的“錢生花”O2O小貸平臺也開始貢獻(xiàn)收入。

相對于一二手房交易那樣的“一錘子”買賣，社區(qū)金融這塊高頻全方位交易的“大蛋糕”正越來越受到市場的青睞。除了彩生活，更多的資本也在虎視眈眈，試圖分一杯羹。其中，近幾年迅猛擴(kuò)張的中民投在物業(yè)管理上突飛猛進(jìn)。日前，中民投旗下公司中民未來在上海收購了明華、科瑞、瑞翔上房等大型物業(yè)公司。

中民投為何對物業(yè)管理如此投入？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在近日對中民普惠金融董事長莊諾進(jìn)行了獨(dú)家專訪。

“羊毛出在狗身上豬買單”

傳統(tǒng)物業(yè)的利潤率不過5%~6%，何能滿足中民未來的胃口？莊諾告訴記者，對所管控的物業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)，才是中民投的目的。

莊諾所主要負(fù)責(zé)的普惠金融板塊便是主要基于物業(yè)服務(wù)和居家養(yǎng)老板塊所研發(fā)的各項(xiàng)服務(wù)和產(chǎn)品。

但是銀行的貸款產(chǎn)品就很多，同質(zhì)化競爭已很慘烈，社區(qū)金融如何殺出重圍？莊諾表示，“還是我做一手房的思維，羊毛出在狗身上，我們要找豬買單。”他舉例說，“因?yàn)榫用衽c物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)零距離的優(yōu)勢，例如有業(yè)主今日結(jié)婚，小區(qū)物業(yè)是第一時間知道的，結(jié)婚接下來就是生孩子，那時我早已經(jīng)將市內(nèi)最好的月子中心準(zhǔn)備完畢，推薦給業(yè)主，她只需繳納一部分保證金，其余的都由我來支付，無需利息次年再還。”

如何實(shí)現(xiàn)盈利？他打比方說，“月子中心就是那個‘豬’，我?guī)н^去的客源，他給我相應(yīng)提點(diǎn)，我拿出一部分來支付利息支出，剩下的就是所得，所有類似于此的場景消費(fèi)，醫(yī)療、教育、美容等都可如此倒推。”

物業(yè)金融如何做好風(fēng)控？

任何金融產(chǎn)品，風(fēng)險控制是個大問題。銀行的抵押貸款可以拍賣抵押品，而莊諾口中的普惠金融，有些甚至可以秒批，以速度和效率取勝，這部分該如何做好風(fēng)控？

“這就是控制了物業(yè)的好處。”他告訴記者，“如果是一個剛來的大學(xué)生借錢買車，我很難保證他明年還在這個城市發(fā)展，‘追債’會是一個難題，但是對于業(yè)主，我對他的日常起居，甚至大概職業(yè)都有基本的了解，就算搬家也要經(jīng)過門衛(wèi)這一關(guān)，因?yàn)榻咏土私?，效率提高的同時風(fēng)險也無限縮小。”

信達(dá)國際投行董事總經(jīng)理黃立沖說，“這塊（物業(yè)金融）市場確實(shí)很大，開發(fā)出來體量可觀，不過現(xiàn)在還在概念階段，盈利模式并不清晰。”

不過，優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，“這筆生意還有很多難點(diǎn)，如果通過信息不對稱以及大體量拿下更低的折扣實(shí)現(xiàn)盈利，就十分考驗(yàn)銷售團(tuán)隊的能力。”

莊諾坦言，如何讓社區(qū)老人接受新興金融產(chǎn)品，本身就有難度和需要時間，這甚至是現(xiàn)階段社區(qū)金融的一個軟肋，無法規(guī)避它。但創(chuàng)業(yè)有著各種可能性，也正是其樂趣所在。