魔方生活服務集團副總裁陳馳：長租行業(yè)幫助各地房地產市場去庫存

每經編輯 每經記者 吳若凡 每經編輯 楊 軍    

每經記者 吳若凡 每經編輯 楊 軍

公寓產業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動下應運而生。伴隨國家政策的明確支持、新一代消費群體居住觀念的轉變、房屋租賃企業(yè)的管理和運營日趨成熟，公寓產業(yè)快速崛起。

鏈家研究院的行業(yè)研究報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

這是一個十分可期的市場前景。伴隨長租公寓進入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點在哪里？對此，《每日經濟新聞》記者在日前采訪了長租公寓“一哥”魔方生活服務集團副總裁陳馳。

成本高、資金緊、利潤低

“90后”是目前活躍在職場上最鮮活的群體。由于成長歷程不同，他們對租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。

“長租公寓的誕生正是抓住了這批消費者的心理需求。”陳馳表示，全國有3億流動人口，從市場接受度來看，這一市場慢慢趨好。

這正是長租公寓的社會價值之一，陳馳告訴記者，長租公寓的出現(xiàn)，適應了當前人口城鎮(zhèn)化的趨勢。另外，長租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運作本身就是對存量房的消耗，長租公寓在一定程度上能為前期不恰當?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯，比如將過剩的商辦物業(yè)改造為能被市場接受的住宅類產品，涉及對存量物業(yè)的改造和盤活，幫助各地房地產市場去庫存。

目前，隨著房地產、酒店等相關企業(yè)紛紛進場搶食，長租公寓行業(yè)競爭加劇。業(yè)內人士表示，從當前市場來看，整個長租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產品相較而言呈現(xiàn)藍海狀態(tài)，市場上中等規(guī)模的長租公寓則非常難熬。

“因為他們的稅收等各方面支出比低端產品高，又無法拿到高端產品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。

實際上，這一行業(yè)尚沒有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報告，國內長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠遠低于美國8%~10%的水平，部分項目甚至達不到融資成本的水平，這意味著長租公寓的利潤率偏低，資金回報周期卻偏長。

另外，長租公寓的運作成本并不低。據(jù)悉，長租公寓一間房要裝修完善、設施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟的成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產”的成本投入。

成本高、資金緊、利潤低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴張時不堪重負。在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領看來，企業(yè)要從紅海游入藍海，首先要基于一定的產品和服務能力帶來的規(guī)模效應，才能贏得市場，主要需要三點：第一是產品和服務；第二是系統(tǒng)化的運營能力；第三是相對比較順暢的融資途徑。

而在陳馳看來，即使開發(fā)商進入公寓市場，對專業(yè)的長租公寓企業(yè)不會構成威脅。因為他們與長租公寓企業(yè)的主營方向是不一樣的。開發(fā)商是為了盤活自己的資產，長租公寓企業(yè)是做運用，況且房企對客群不了解，對租賃市場、服務體系也是不了解的。

規(guī)模效應降成本出效益

陳馳告訴記者，像魔方這樣的大型長租企業(yè)，鋪設的產品線比較豐富，因而可以均衡成本和盈利。同時，魔方公寓會通過集團采購來降低成本、建造成本，另外利用系統(tǒng)化的優(yōu)勢，來提高運營效率，降低門店運營、人工管理等各類成本，憑借品牌影響力來提高溢價，最后通過增值服務，圍繞住客衣食住行搭建整個服務體系。這套管理系統(tǒng)，即后臺操作平臺，可視為魔方公寓的核心競爭優(yōu)勢。“這對于規(guī)模型運營商來說尤為重要。通過這套系統(tǒng)，可以大范圍覆蓋十幾萬間客房量，這就可以節(jié)省人力成本。”

據(jù)了解，目前魔方公寓可以做到70間房配比一個管家，人房比為100：1.4。并且在這套系統(tǒng)指導下，公寓項目可以從財務模型、設計到后期人員引入，做到精準計算。

對于增值服務，陳馳則介紹稱，目前除了賺取傳統(tǒng)意義上的剪刀差收益外，魔方公寓還有一項服務輸出業(yè)務，比如獲取運營管理服務費的“代理經租”。在魔方提供SOP方案后，對項目進行服務托管，并收取服務費，但不享有租金收益。

在完備的系統(tǒng)之外，就是產品本身和客戶的研究，從戶型空間到家居產品設置。據(jù)介紹，在產品方面，魔方公寓走的是在功能、設計上做溢價的路線，“除了國內自己研發(fā)，還會借鑒國外的產品，更注重城市白領的生活體驗。”

一切研究和設計都是由結果導向的。陳馳強調，魔方公寓要求單店必須盈利。“畢竟品牌公寓不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，沒有壟斷定價權，而當前的租賃市場，品牌公寓在市場上的占有率不足1%，不可能燒錢去搶奪市場，只能做高每一單的效益，穩(wěn)占市場。”

今年1月，魔方生活與中航信托共同成立“藍山資產管理”，這就意味著由資產管理者向資產持有者進行角色轉換。“合資公司的成立能夠增加商業(yè)地產運營的收益，同時利于未來實現(xiàn)合縱連橫的布局，即把金融機構、風投資本、產業(yè)鏈上下游、增值服務供應商凝聚在一起。”陳馳表示。