SOHO中國(guó)租金收入漲四成 潘石屹：我們要做的是把管理提上去

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

轉(zhuǎn)型5年，SOHO中國(guó)終于在3月23日交出的2016年成績(jī)單上，嗅到了春天的氣息。

財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額15.77億元，同比上升58%。凈利潤(rùn)則在9.1億元，同比上升69%。收入結(jié)構(gòu)中最為亮眼的是租金，2016年SOHO中國(guó)物業(yè)整體出租率達(dá)到96%，租金收入約15.11億元，同比上升44%。

但對(duì)于去年中期潘石屹“拿出2~3個(gè)非核心物業(yè)出來(lái)銷售”的計(jì)劃，soho中國(guó)未來(lái)是抉擇保資產(chǎn)還是保利潤(rùn)，新興的SOHO 3Q業(yè)務(wù)到底盈利表現(xiàn)如何，這些問(wèn)題均未給予市場(chǎng)明確信號(hào)。

3月21日，高力國(guó)際發(fā)布《2017年靈活辦公空間展望報(bào)告》，稱隨著租戶對(duì)辦公空間靈活性要求日益增強(qiáng)，聯(lián)合辦公空間將保持每年30%的增長(zhǎng)率。

凈利上升近七成

“在過(guò)去兩年里，無(wú)論資產(chǎn)價(jià)格如何變動(dòng)高低，股價(jià)如何波動(dòng)，SOHO中國(guó)在做的就是加強(qiáng)內(nèi)部管理。”在業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹的這番話頗有些壯志未酬終可抒的味道。

尤記得四年前，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型時(shí)，業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)日公司股價(jià)立即下滑。而如今，同樣是召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)的日子，SOHO中國(guó)股價(jià)上浮逾7%。

潘石屹表示，“賬面上資產(chǎn)的漲也好，跌也好，股票的漲也好，跌也好，這個(gè)東西就是隨著去變，因?yàn)橛泻芏嘁蛩夭皇俏覀兡軌虼_定的?？墒俏覀円龅木褪前压芾硖嵘先ィ殉鲎饴侍嵘先?，這些東西可能是一個(gè)公司里面最基本的。”

而這背后，截至2016年12月31日，SOHO中國(guó)在租投資物業(yè)平均出租率達(dá)到約96%，營(yíng)業(yè)額上升58%，凈利潤(rùn)上升69%。

潘石屹在業(yè)績(jī)會(huì)上毫不掩飾陣痛之后的喜悅，表示2016年在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加強(qiáng)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的宏觀環(huán)境下，SOHO中國(guó)憑借豐富的租賃經(jīng)驗(yàn)和高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平，在出租業(yè)務(wù)上依然表現(xiàn)亮眼。

具體而言，SOHO中國(guó)北京和上海辦公樓表現(xiàn)得更好，特別是上海，2015年底竣工的外灘SOHO和虹口SOHO，在建成后的一年里出租率分別達(dá)到96%和95%。

另外，SOHO 3Q已成為北京和上海最大的共享辦公空間，截至2016年12月31日，SOHO中國(guó)已在北京和上海開(kāi)設(shè)了17個(gè)SOHO 3Q中心，平均出租率約85%。但這一新興業(yè)務(wù)的具體營(yíng)收、利潤(rùn)等媒體感興趣的話題，SOHO中國(guó)并未透露。

不過(guò)債務(wù)方面，2016年公司凈借貸占?xì)w屬該公司股東權(quán)益的比率約為32%，債務(wù)融資成本降至約4.4%。

“為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低匯兌風(fēng)險(xiǎn)，SOHO中國(guó)提前償付了本金合計(jì)約14.2億美元的境外債務(wù)，將境外債務(wù)占全部債務(wù)的比例從2015的約56%降至2016的約7%”。業(yè)績(jī)會(huì)上，soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹特別提到，基于人民幣匯率波動(dòng)，提前償還美元債務(wù)為公司免去了后顧之憂。

是否賣資產(chǎn)成另一焦點(diǎn)

此次業(yè)績(jī)會(huì)上，SOHO中國(guó)是否還會(huì)賣資產(chǎn)成為另一焦點(diǎn)。

在去年的年中業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹曾透露，經(jīng)梳理旗下資產(chǎn)，已將上海的天山廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO三個(gè)項(xiàng)目劃入非核心物業(yè)范圍，下半年或?qū)⒊鍪圻@三個(gè)物業(yè)。而過(guò)去兩年潘石屹也曾頻繁甩賣資產(chǎn)獲利。

不過(guò)在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹表示，在2017年，這種情況（甩賣資產(chǎn)）或許不會(huì)再出現(xiàn)。

潘石屹認(rèn)為，未來(lái)公司的租金收入還將保持持續(xù)增長(zhǎng)，一方面，成熟物業(yè)保持滿租，另外新項(xiàng)目完工后總可租面積的不斷增加。2016年末竣工的SOHO天山廣場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)出租，預(yù)計(jì)在一年后出租率將達(dá)到90%。目前公司仍有麗澤SOHO和古北SOHO兩個(gè)在建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2018年底完工時(shí)，SOHO中國(guó)持有物業(yè)的建筑面積將達(dá)到170萬(wàn)平方米。

“而且商業(yè)持有依然是行業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)。”潘石屹認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的租賃收益回報(bào)，相對(duì)還是比較低的。

增加持有型物業(yè)勢(shì)在必行，但商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的危機(jī)，也在考驗(yàn)房企的最終決策。

也有業(yè)內(nèi)人士提醒，在很多區(qū)域出現(xiàn)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓高空置的大背景下，要通過(guò)持有投資物業(yè)，提升利潤(rùn)水平并非易事。SOHO中國(guó)不賣資產(chǎn)或許就還要扛住利潤(rùn)下滑帶來(lái)的陣痛。