中珠醫(yī)療剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 標(biāo)的出售價(jià)格是否偏低引爭議

每經(jīng)編輯 金喆    

每經(jīng)記者 金喆 每經(jīng)編輯 姚治宇

自從下定決心轉(zhuǎn)行醫(yī)療服務(wù)以來，中珠醫(yī)療（600568，SH）便開始出售旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。3月13日晚間，中珠醫(yī)療發(fā)布公告將以3.17億元出售持有的深圳市廣晟置業(yè)有限公司（以下簡稱深圳廣晟）70%股權(quán)，這已是公司半年內(nèi)第二次出售所持的房地產(chǎn)公司股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)中珠醫(yī)療披露的深圳廣晟資產(chǎn)評估報(bào)告中看到，中介機(jī)構(gòu)采用成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）和收益法對深圳廣晟的評估結(jié)果分別為4.52億元和6.49億元，差異為1.96億元，差異率達(dá)到43.42%。而中珠醫(yī)療以估值更低的4.52億元作為深圳廣晟的股東全部權(quán)益價(jià)值。

對此，上海明倫律師事務(wù)所律師王智斌表示，評估價(jià)格差異太大時(shí)應(yīng)重新評估或召開股東大會(huì)，單獨(dú)列出標(biāo)的交易價(jià)格的信息，并向股東充分說明評估的依據(jù)和選擇不同價(jià)格的優(yōu)劣勢分析。3月14日，記者多次致電中珠醫(yī)療公布的投資電話，無人接聽。

3.17億元?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

自從2016年收購一體醫(yī)療以來，中珠醫(yī)療就致力于打造成一家“抗腫瘤全產(chǎn)業(yè)鏈”公司。中珠醫(yī)療在公告中稱，根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度以及區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境，經(jīng)公司第八屆董事會(huì)第十八次會(huì)議審議通過，中珠醫(yī)療以3.17億元人民幣將控股子公司深圳廣晟70%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給珠海中珠隆盛園林景觀工程有限公司（以下簡稱中珠隆盛）。

根據(jù)中京民信（北京）資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報(bào)告，截至2016年12月31日，深圳廣晟的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-2830.68萬元。2013年至2016年，深圳廣晟的營業(yè)收入全部為0元，歷年虧損依次為334.93萬元、2.78萬元、8.96萬元和9.94萬元。

記者注意到，持有中珠醫(yī)療29.52%股份的中珠集團(tuán)也是接盤方中珠隆盛的控股股東。資料顯示，中珠隆盛成立于2010年8月，注冊資本為200萬元，截至2016年12月31日，中珠隆盛的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為199.13萬元，2016年度營業(yè)收入和凈利潤分別為0元。

一家營收為零、凈資產(chǎn)不足200萬元的公司，如何為這宗高達(dá)3.17億元金額的交易買單？3月14日下午，記者致電中珠集團(tuán)，相關(guān)人士表示，因集團(tuán)與子公司業(yè)務(wù)剝離，不清楚中珠醫(yī)療與中珠隆盛之間的股權(quán)交易事宜，具體情況要采訪中珠醫(yī)療。記者多次嘗試聯(lián)系中珠醫(yī)療，電話始終無人接聽。

土地是否被賤賣？

值得一提的是，盡管深圳廣晟尚無營業(yè)收入，但在深圳龍崗區(qū)擁有面積為26733.26平方米的一類工業(yè)用地。根據(jù)深圳廣晟的規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃完工時(shí)間為2018年6月。中京民信（北京）資產(chǎn)評估有限公司對深圳廣晟分別采用了收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）兩種方式對廣晟置業(yè)進(jìn)行評估。

據(jù)了解，收益法是從未來收益的角度出發(fā)，以被評估企業(yè)現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)未來可以產(chǎn)生的收益折現(xiàn)，并考慮風(fēng)險(xiǎn)性決策的期望值后作為被評估企業(yè)股權(quán)的評估價(jià)值。成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）則是從現(xiàn)時(shí)成本角度出發(fā)，將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值作為評估價(jià)值。

報(bào)告顯示，深圳廣晟股東全部權(quán)益價(jià)值采用收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）的評估結(jié)果分別為6.49億元和4.52億元，差異為1.96億元，差異率達(dá)到43.42%。

中珠醫(yī)療在官網(wǎng)中這樣介紹位于深圳龍崗的項(xiàng)目前景——按深圳市《深圳市城市總體規(guī)劃（2006－2020）年，龍崗區(qū)是東部發(fā)展軸心，功能定位為東部地區(qū)的綜合服務(wù)中心，重要的先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。“價(jià)格洼地”使龍崗成為倍具性價(jià)比與升值潛力的區(qū)域，近年來深圳各區(qū)新房成交均價(jià)中，龍崗的成交均價(jià)都遠(yuǎn)低于市內(nèi)其他各區(qū)。

但是，中京民信（北京）資產(chǎn)評估有限公司在評估報(bào)告中指出，由于目前國家對房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行一系列的宏觀調(diào)控，未來房地產(chǎn)政策具有一定的不可預(yù)計(jì)性。此外，未來房地產(chǎn)開發(fā)所需資金來源尚無法確定，完工進(jìn)度和銷售進(jìn)度可能與預(yù)測中不一致，給未來年度收益的預(yù)測帶來較大不確定性。“結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果更能客觀地反映本次評估目的下股東全部權(quán)益價(jià)值”。

在房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖看來，因?yàn)橥恋乇旧砭哂形ㄒ恍裕弥刂贸杀痉ㄔu估很難準(zhǔn)確。再加上深圳樓市大漲帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，尤其是龍崗區(qū)域。如果單純用土地不可能改用途作為評估假設(shè)，用重置成本法計(jì)算會(huì)很大程度壓低估值。

（實(shí)習(xí)生劉仕聰對本文亦有貢獻(xiàn)）