房地產(chǎn)的一股清流！這座城寸土寸金，卻連一個房奴都沒有

每經(jīng)編輯 陶玥陽

2016年，是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國一線二線城市房價飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本、以及美國的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。

隨后，各地政府推出了相應(yīng)的限制措施?？墒牵M入2017年，中國的三亞、美國的西雅圖和加拿大的多倫多等地的火爆樓市還是沒有止住。

更極端的情況發(fā)生在香港。去年11月5日，香港全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無論交易價格高低，稅率均調(diào)高至交易額的15%。然而，從該政策出臺4個月多來，香港樓市依然火熱。不僅如此，2月24日，內(nèi)地房企龍光合景以約168.56億港元的價格，拍下香港鴨脷洲利南道的用地，打破了香港近20年土地總價紀(jì)錄。

同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房價已經(jīng)連續(xù)3年下跌了，可謂是房地產(chǎn)狂歡當(dāng)中的一股清流。

▲2011年～2016年香港和新加坡房價指數(shù)：白色：香港；黃色：新加坡（圖片來源：彭博社）

新加坡市區(qū)重建局1月3日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，新加坡2016年四季度房價環(huán)比再度下跌0.4%，已是連續(xù)第13個季度下跌，其中高端住宅自2011年以來價格下跌超過15%。2016年，新加坡房價全年下跌達3%。

根據(jù)新加坡市區(qū)重建局和美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，從2013年9月到2016年12月，新加坡房價指數(shù)從148左右一路下跌到137.2，而香港房價指數(shù)從120左右上漲到146.3。

由于房地產(chǎn)太拖整體經(jīng)濟的后腿，3月10日新加坡政府突然宣布，放松房地產(chǎn)管控措施！每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，新加坡財政部在毫無征兆的情況下發(fā)布了一套政策：

▲圖片來源：新加坡財政部網(wǎng)站

過去，持有時間不到4年的房屋轉(zhuǎn)賣時，賣家須繳納房屋價值4%到16%的印花稅；從今年3月11日起，該時限縮短到了3年；印花稅稅率也降低到4%～12%。

放松了對貸款購房者所要求的60%償債率規(guī)定。

這份寬松政策突如其來，令人驚訝。就在上個月，凱德集團CEO林明彥還說，新加坡此前的嚴(yán)控政策還會持續(xù)一年。

不過，每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）要重點介紹的不是新加坡為什么要放松對房地產(chǎn)投資的管控，而是新加坡為什么最近幾年房地產(chǎn)市場如此不景氣——新加坡主體是華人，難道他們沒有“安家立業(yè)”的思想？

從短的原因來看，這是新加坡政府自金融危機以來一系列調(diào)控政策的結(jié)果。

2008年全球金融危機后，全世界開足馬力印制鈔票救市，大量資金流入房地產(chǎn)市場，新加坡也不例外。自2009年3月至2013年10月，新加坡私人住宅價格上漲了60%。

自2009年到2013年，新加坡政府先后出臺了8輪降溫措施，包括逐步逐步提高房屋交易的賣方印花稅，增加按揭貸款首付比例，縮短貸款年限，提高所有印花稅等。如今看來，這些降溫措施十分有效，以至于新加坡樓市這3年成為徹徹底底的熊市。

從長的原因來看，則是新加坡政府對于房地產(chǎn)市場的定位——“房子是拿來住的，不是拿來炒的”。在這一定位的指導(dǎo)下，新加坡政府在房地產(chǎn)的制度設(shè)計上處處用心，以滿足居民居住需求（不一定是買房）為主要目標(biāo)。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）留意到，在新加坡，80%的人口都居住在政府建設(shè)的公共房（也稱“組屋”）中。而在香港，這一比例僅為21%。

▲香港和新加坡公共房屋比例；藍色：公共房（圖片來源：彭博社）

上世紀(jì)60年代，新加坡政府購買了全國80%的土地。這種購買是按政府規(guī)劃、開發(fā)之前當(dāng)?shù)赝恋氐膬r格來購買，而不是開發(fā)以后被推高的價格，這樣就節(jié)約了政府財政開支。

從土地性質(zhì)來看，新加坡和香港類似，土地都是政府所有，但兩者在開發(fā)環(huán)節(jié)大相徑庭：

新加坡政府拿地之后，就開始做100年的城市規(guī)劃。政府掌控土地開發(fā)環(huán)節(jié)，并對開發(fā)出的房產(chǎn)擁有所有權(quán)。政府將這些房產(chǎn)，或賣或租，定價（既包括賣價也包括房租價格）參照居民的收入水平并進行動態(tài)調(diào)整——比如一戶居民家庭此前收入低，那么房租就可以少收一些，收入高則多收一些。

在香港，土地實行批租制度，政府通過高價賣地獲得豐厚的財政收入，開發(fā)商拿地之后開發(fā)再銷售，開發(fā)商會盡力將利潤做到最大。這兩個環(huán)節(jié)加價后，導(dǎo)致香港房價一直居高不下——因為香港土地供應(yīng)始終非常少。

Nestia租房網(wǎng)對上萬個房源的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，新加坡超過75%的組屋月租金分布在2000新加坡元～2600新加坡元之間（1新加坡元=4.89元人民幣）。

但是，低廉的公共住房并不以犧牲居住環(huán)境為代價。每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，新加坡組屋的環(huán)境很不錯。

▲圖片來源：CNN

除了嚴(yán)控開發(fā)環(huán)節(jié)，低價供應(yīng)住房外，新加坡政府還對房屋買賣設(shè)置了嚴(yán)苛的條件，其本質(zhì)也是為了抑制投資投機性需求。其買房條件包括，必須是新加坡公民或者在當(dāng)?shù)赜谰镁幼。ù蠖鄶?shù)城市對外國投資者無限制）；必須年滿21歲；對于首次申請購買組屋的居民，家庭月收入不能超過12000新加坡元（即夫妻年收入14.4萬新加坡元）。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新加坡的人均GDP（2015年）為74000新加坡元左右。從這一標(biāo)準(zhǔn)來看，80%的新加坡人入住組屋也不足為奇了，因為大部分家庭都負(fù)擔(dān)得起。

由于這些獨特的基礎(chǔ)性的制度設(shè)計，使得新加坡的房地產(chǎn)成為最不值得投資的品種。根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局2016年第四季度的二手組屋價格統(tǒng)計，一套3居室的組屋總價在30萬新加坡元左右，一套4居室的組屋總價根據(jù)區(qū)域不同，從35萬～80萬新加坡元不等。一套5居室的組屋總價最高也不到80萬新加坡元（約合人民幣390萬元）。

▲新加坡二手組房價格（數(shù)據(jù)來源：建屋發(fā)展局）

除了價格便宜，政府還會為渴望改善住房的居民提供補助：

如果一對夫妻想換套更大的房子和父母或者已經(jīng)成家的小孩住在一起，政府將提供20000新加坡元的補助；

如果一位單身青年想和父母住在一起，政府則補助10000新加坡元。

▲新加坡組房補助

解決住房難題需要足夠的資金，新加坡政府既不賣地，賣房的價格和租金也很低，那建設(shè)公共房的財源是怎么解決的呢？

據(jù)新華社報道，除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權(quán)歸財政部擁有——該公司投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、海皇航運、新加坡電力等大企業(yè)，自1974年成立以來該公司年回報率為16%左右，給國家創(chuàng)造了財政收入，不用搞“土地財政”。