房企融資：除了回A股，還有哪些路可走？

每經(jīng)編輯 馬瑋煒    

每經(jīng)記者 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 隋丕寧

“內(nèi)房股”回A熱度不減。去年，萬達(dá)商業(yè)完成私有化，中國恒大引入8家戰(zhàn)略投資者以滿足重組深深房的監(jiān)管要求。在回A的浪潮中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者主要到，一線房企如富力、首創(chuàng)等“內(nèi)房股”直接遞交了IPO資料，至今暫無新進(jìn)展。

隨著當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境趨緊，這些房企會(huì)否如愿以償？回A不成，上市房企融資還有哪些路可以走？

政策收緊

除了眾多在IPO排隊(duì)過程中的房企，選擇借殼上市的房企也不在少數(shù)。

去年，擬借殼回A而最終擱淺的龍光地產(chǎn)就是一個(gè)典型的因政策收緊而導(dǎo)致借殼失敗的案例。

由于股價(jià)長期低迷，深圳地產(chǎn)商龍光地產(chǎn)開啟了借殼中國嘉陵回歸A股之旅。然而，這一重組事項(xiàng)最終因監(jiān)管政策發(fā)生重大變化而未能成行。

去年6月17日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于上市公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)同時(shí)募集配套資金的相關(guān)問題與解答》，明確指出，“考慮到募集資金的配套性，所募資金僅可用于：支付本次并購交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)；支付本次并購交易稅費(fèi)、人員安置費(fèi)用等并購整合費(fèi)用；投入標(biāo)的資產(chǎn)在建項(xiàng)目建設(shè)。募集配套資金不能用于補(bǔ)充上市公司和標(biāo)的資產(chǎn)流動(dòng)資金、償還債務(wù)。”

中國嘉陵在終止重大資產(chǎn)重組的公告中明確表示，原《重大資產(chǎn)重組框架協(xié)議》中初步商定的以配套募集資金收購龍光基業(yè)關(guān)聯(lián)方持有的龍光地產(chǎn)控制權(quán)已不符合當(dāng)前監(jiān)管政策要求。

已經(jīng)遞交IPO資料的首創(chuàng)置業(yè)同樣面臨監(jiān)管收緊的考驗(yàn)。

去年11月，首創(chuàng)置業(yè)的IPO預(yù)披露文件出現(xiàn)在證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站上。據(jù)智通財(cái)經(jīng)報(bào)道，首創(chuàng)置業(yè)于2月21日在香港公布2016年度業(yè)績，總裁唐軍透露，中證監(jiān)已經(jīng)受理公司在上交所上市，預(yù)計(jì)2018年上半年可以完成兩地上市，到時(shí)公司的負(fù)債率將由目前的77%進(jìn)一步下降至70%左右。

1月40家上市房企融資額環(huán)比減半

縱覽當(dāng)前回A潮流，方式無非幾種：IPO、借殼、并購重組以及拆分上市。由于走IPO路徑的審批時(shí)間比較長年，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也有相對(duì)更為嚴(yán)格的要求，借殼的方式憑借較短的時(shí)間流程成為不少企業(yè)的優(yōu)選項(xiàng)。

但政策的收緊，使得IPO和借殼上市都愈加困難。

2月17日，證監(jiān)會(huì)對(duì)《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》部分條件進(jìn)行修訂，進(jìn)一步規(guī)范上市公司再融資的條例，這讓企業(yè)定增的門檻再度加碼。

一位證券行業(yè)資深人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了高增長時(shí)期，監(jiān)管層的態(tài)度是不歡迎它們回來的。”

那么，還有哪些方法可以幫助房企更好地融資呢？

優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，“可以通過私募和發(fā)債，私募比較自由無需抵押，財(cái)務(wù)杠桿高，發(fā)債主要指類似銀行貸款這種債，這種債的好處是時(shí)間長、利率低，用私募的錢買項(xiàng)目，再借銀行的錢發(fā)債，長期這樣就能實(shí)現(xiàn)杠桿最大化。”

同策咨詢研究部的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。其中，債權(quán)融資額度占房企融資總量的絕對(duì)比重（99.95%）。

國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖則認(rèn)為：“部分已經(jīng)出海的企業(yè)可以考慮進(jìn)行海外融資，還沒有出海的企業(yè)可能主要用國內(nèi)的渠道，包括信托、基金等，當(dāng)然也包括承建商墊資。”

對(duì)此，同策亦有數(shù)據(jù)顯示，2017年1月房企融資雖然仍以人民幣為主，美元次之，港元融資極少。境內(nèi)主要還是以傳統(tǒng)融資方式為主，而市場化融資方式則偏向在海外進(jìn)行。