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倪鵬飛:下一個房地產(chǎn)稅試點理想城市是深圳

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-02-20 00:26:32

上海、重慶兩個城市的實踐表明,房地產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的,只是由于征收的范圍和程度非常有限,綜合效果還不夠顯著。下一步,我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點的理想城市。

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 張鐘尹 每經(jīng)編輯 陳星    

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每經(jīng)實習(xí)記者 張鐘尹 每經(jīng)編輯 陳星

隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入,北京等地樓市春節(jié)后持續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌情況,無論是新房市場還是二手房市場,2月上旬成交量均同比出現(xiàn)較大幅度下跌。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,北京房價目前已出現(xiàn)區(qū)域性松動跡象,隨著交易量的持續(xù)下挫,房價將迎來回落。

據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2017年1月中國大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)》顯示,多數(shù)樣本城市住房價格趨于平穩(wěn),少部分樣本城市房價雖在上漲,但其漲勢已經(jīng)得到有效抑制。

針對目前樓市是否退熱、2017年房價是否下降以及樓市風(fēng)險如何防范等問題,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛認(rèn)為,2017年房價走勢將總體平穩(wěn),個別月份、個別城市有可能出現(xiàn)下降。此外,今年樓市出現(xiàn)猛漲的概率比較小。

●個別二線城市成“藍(lán)籌股”、“新大陸”

NBD:2016年合肥、武漢等城市房價漲的非??欤@些城市是條件成熟、具備上漲空間,還是虛高炒作?

倪鵬飛:我認(rèn)為兩者因素都有,首先是這些二線城市基本面比較好:公共服務(wù)條件好,經(jīng)濟(jì)績效比較強(qiáng)勁。加上目前我國處在大城市化的階段,大城市人口限制松動的政策,導(dǎo)致大量的人口涌入,帶動了剛需,造成房價長期上漲預(yù)期。

另外,基本面比較好使得投資者和投機(jī)者認(rèn)為這些城市未來有比較大的上升空間,相當(dāng)于“藍(lán)籌股”、“新大陸”。去年合肥購房人群中,本地人與非合肥的本省人各占50%。

NBD:有媒體報道合肥二手房售價降幅較大,投資客急于出手,您如何解讀這樣的現(xiàn)象?

倪鵬飛:合肥的調(diào)控力度比較大。在土地層面,大大增加了土地供應(yīng),政府限購力度也比較大,可見其調(diào)控措施的含金量,這可能是房價出現(xiàn)下調(diào)的重要原因。

此外,真正的投資者和消費者目前應(yīng)該是在觀望狀態(tài),沒有較大的動靜,但一些投機(jī)者受到資金的壓力,急于出手。

NBD:春節(jié)過后,北京、上海兩地樓市均出現(xiàn)二手房交易數(shù)量下滑的現(xiàn)象,除去春節(jié)假日因素,這是否表明樓市調(diào)控政策初顯成效?

倪鵬飛:宏觀調(diào)控政策的實際效果開始顯現(xiàn)。

第一,調(diào)控政策起了作用,目前限購政策從嚴(yán),政策也更加具體,投資者和投機(jī)者無法進(jìn)行購買。

第二,2016年房地產(chǎn)銷售火爆,出現(xiàn)透支的現(xiàn)象,比如很多人本來準(zhǔn)備2017年買房,但因為恐慌心理,2016年就買了。

第三,政策調(diào)整對預(yù)期產(chǎn)生影響,即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四,由于前期銷售較好,開發(fā)商回款比較好,沒有資金壓力,不愿降價銷售。因此,總體上來看出現(xiàn)交易量的下跌情況。

NBD:您能否預(yù)測一下2017年的房價走勢?

倪鵬飛:在各級政府調(diào)控的努力下,房價走勢總體平穩(wěn)的概率比較大,個別2016年房價暴漲的二、三線城市可能要下降,但要防止大起大落的不確定風(fēng)險。

●現(xiàn)在仍是對一二線城市征房地產(chǎn)稅最佳時機(jī)

NBD:中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出房地產(chǎn)長效機(jī)制五大手段,其中房地產(chǎn)稅備受關(guān)注,您認(rèn)為是否該推行房地產(chǎn)稅?為什么?

倪鵬飛:房地產(chǎn)稅推出是大勢所趨,也勢在必行,它具有多重作用,相當(dāng)重要。僅從房地產(chǎn)角度來說,能夠抑制投資和投機(jī),調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu),同時也能夠促進(jìn)公平,調(diào)整收入分配,也有利于改善城市公共服務(wù)。

從時間上來說,十八屆三中全會對改革有總體布局,若兌現(xiàn)改革承諾,至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應(yīng)該初步形成,并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征。全國全面開征可能還需要一個過程。

事實上,2013年之前是最佳時機(jī),因為住房相對比較短缺,房價一直在上漲,征收房地產(chǎn)稅比較合適?,F(xiàn)在房價已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了,特別是三、四線城市,征收房地產(chǎn)稅的最佳時機(jī)也許錯過,但是對于一、二線城市來說,房價還在上漲,開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時機(jī),對抑制投資也比較有效。

我們一直建議:先在上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅,再向全國推行。初步建立之時,征稅起點可以高一些、稅率低一些,門檻寬一些,像其他國家一樣,通過一段時間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。

NBD:有觀點認(rèn)為,房地產(chǎn)稅對調(diào)控房地產(chǎn)作用不大,房地產(chǎn)稅出臺面臨難題,您怎么認(rèn)為?

倪鵬飛:房地產(chǎn)稅對宏觀調(diào)控能不能起作用,我認(rèn)為重慶的這次嘗試是一個很好的觀察。從實施效果來看,對“三無人員”的二套房開始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷σ惶追空魇?,作為阻擊炒樓的重要措施,很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用,盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高。

一些研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示:上海、重慶兩個城市的實踐表明,房地產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的,只是由于征收的范圍和程度非常有限,綜合效果還不夠顯著。

下一步,我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵,許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高,應(yīng)該更多地用經(jīng)濟(jì)而不是行政手段解決市場問題。內(nèi)地房地產(chǎn)模式最初學(xué)自香港,這個橋梁是深圳,實際上是深圳學(xué)香港、全國學(xué)深圳。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅,深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗,創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式,供全國借鑒。

●防范風(fēng)險要“抑制炒”、“支持住”

NBD:多個城市近期上調(diào)了貸款利率折扣,個人房貸監(jiān)管趨嚴(yán),您認(rèn)為未來房貸利率趨勢如何?

倪鵬飛:我認(rèn)為貸款利率的變化是合理回歸,正常的消費行為要按正常的利率開展,尤其當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的時候,中央提出因城施策,三四線城市應(yīng)該松貸款支持消費,一二線城市緊貸款抑制投資,但金融機(jī)構(gòu)出于盈利性和安全性考慮,為了擴(kuò)大一二線城市市場份額,在最低利率的基礎(chǔ)上實行八五折信貸,不僅刺激了消費,更刺激了投資和投機(jī)。因此,貫徹支持中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控,一二線城市房貸利率應(yīng)該取消優(yōu)惠,回歸到正常水平。

此外,近日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定了《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》,要求資管計劃禁投16個城市房產(chǎn)項目,從而堵塞過去一些金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管的漏洞和空隙,將資金流入到房地產(chǎn)市場的行為。這必將收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

NBD:中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2016~2017)》認(rèn)為全國35個大中城市樓市普遍存在估值過高的風(fēng)險,熱點城市的整體風(fēng)險狀況較為突出,我國房價風(fēng)險是否已經(jīng)到危險水平?如何防范?

倪鵬飛:總體上,房地產(chǎn)風(fēng)險處在可控水平,個別城市風(fēng)險較大,比如一二線房價上漲過快的城市,房價事實上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出價值的合理水平。

防范風(fēng)險一方面要“抑制炒”,另一方面要“支持住”;如果不抑制炒的話,房價很有可能會反彈。這次調(diào)控的特點是“邊調(diào)邊看,逐步完善”,希望平穩(wěn)調(diào)整,不是一個迅速的下行,避免大起大落。

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,再次提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機(jī)制,相信今年會在長效機(jī)制建設(shè)方面有一些突破,所涉基礎(chǔ)性制度改革,也將逐步啟動。

NBD:我國房地產(chǎn)庫存中70%分布在三四線城市,去庫存效果尚不樂觀,您怎么看?

倪鵬飛:前年我們在研究和測算時發(fā)現(xiàn):總體上去庫存大概需要四五年的時間。盡管都是三四線及以下城市,情況差別也非常大。首先,庫存和積壓過多的城市,需要減少供給,特別是減少土地供應(yīng),減少房地產(chǎn)投資和開發(fā),這樣才有效,否則永遠(yuǎn)去不完。其次,從需求層面來看,要改善三四線城市投資環(huán)境、生活環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù),讓老百姓不僅能夠生活,接受好的公共服務(wù),而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè),這樣才會有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入,才能最終增加住房的需求。

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深圳房地產(chǎn)稅試點

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