天津土拍新政：房企報(bào)價(jià)達(dá)上限須競(jìng)“自持”

每經(jīng)編輯 王杰 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 王杰 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 隋丕寧

隨著熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，土地拍賣市場(chǎng)又出新花招?！短旖蛉?qǐng)?bào)》日前報(bào)道，天津北辰區(qū)兩宗擬出讓地塊除了設(shè)置最高限價(jià)外，首次規(guī)定報(bào)價(jià)達(dá)最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自持商業(yè)體量等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年底，北京曾首試激烈拍地下的房企自持模式。沒(méi)想到，作為京津冀門戶的天津也緊隨其后。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，上述政策與土地熔斷機(jī)制本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，就是為了限制土地價(jià)格，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，但卻對(duì)競(jìng)價(jià)企業(yè)提出了更高的要求。

調(diào)控目標(biāo)：限地價(jià)和房?jī)r(jià)？

據(jù)了解，出讓公告除了對(duì)這兩宗地塊分別設(shè)定了最高限價(jià)，還增加了兩次競(jìng)報(bào)階段。此外，兩宗地塊公告還規(guī)定，受讓人對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)建筑須確定集中設(shè)置的位置，且自持經(jīng)營(yíng)，不得辦理銷售許可，須整體辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

受讓人對(duì)競(jìng)報(bào)自持的住房必須以套為單位，不得低于競(jìng)報(bào)成交的自持住房建筑面積，且受讓人對(duì)競(jìng)報(bào)的自持住房須確定集中設(shè)置的位置，不得辦理銷售許可，對(duì)自持住房整體辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記后以租賃方式自持經(jīng)營(yíng)，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

競(jìng)拍模式變化背后，一個(gè)重要事實(shí)是去年以來(lái)，天津土地市場(chǎng)曾一度火熱。比如去年底，中冶、中鐵建、首創(chuàng)、金地、正榮、保利、萬(wàn)科等房企參與競(jìng)拍津北天（掛）2016-160號(hào)地塊，最終中冶以總價(jià)41.4億元競(jìng)得，樓面價(jià)33441元/平米，溢價(jià)率97.14%。

中國(guó)指數(shù)研究院天津分院提供的數(shù)據(jù)顯示，天津市2016年市場(chǎng)迅速升溫，房企庫(kù)存大量消化，為保持可持續(xù)發(fā)展，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，全年累計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地1603萬(wàn)平米，同比有49.2%的漲幅。住宅用地走勢(shì)與整體市場(chǎng)一致，全年累計(jì)成交1420萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)62.9%。

值得注意的是，天津市2016年土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，促使經(jīng)營(yíng)性用地成交樓面價(jià)水漲船高，平均成交樓面價(jià)為8042元/平米，同比漲幅為59.5%，溢價(jià)率高達(dá)74.2%，同比增加64.2個(gè)百分點(diǎn)，均創(chuàng)歷史新高。

其中，2016年天津住宅用地平均成交樓面價(jià)達(dá)8799元/平米，同比漲幅為53.4%，溢價(jià)率達(dá)77.3%，同比擴(kuò)大66.5個(gè)百分點(diǎn)，均創(chuàng)歷史新高。其中，天津住宅用地成交樓面價(jià)突破1萬(wàn)元每平方米的地塊共有24宗，同比增加14宗。

隨著地價(jià)突然走高，天津在2016年全年平均房?jī)r(jià)也同比漲幅達(dá)到16.1%，達(dá)到13404元／平方米，。

上述政策的出臺(tái)，“主要還是不希望出地王”，歐陽(yáng)捷直言，“目前調(diào)控的最終目標(biāo)，還是限制地價(jià)和房?jī)r(jià)”。

競(jìng)價(jià)企業(yè)拿地更需謹(jǐn)慎

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“由于此前天津房?jī)r(jià)漲的較多，為了控制房?jī)r(jià)，這也是相對(duì)有效的措施，同時(shí)也是京津冀一體化的聯(lián)動(dòng)舉措。”

2016年11月25日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，出讓地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，天津的土拍政策對(duì)企業(yè)的要求反而更高。由于目前全國(guó)普遍商業(yè)過(guò)剩，天津要求在觸及最高限價(jià)時(shí)競(jìng)報(bào)商業(yè)建筑面積，可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)更加過(guò)剩。

如果從企業(yè)的角度出發(fā)，歐陽(yáng)捷指出，商業(yè)項(xiàng)目本來(lái)就應(yīng)該自持，否則不利于整體規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)。并且，上述政策并沒(méi)有動(dòng)搖土地市場(chǎng)“價(jià)高者得”的根基，那么就要求企業(yè)既要有能力開發(fā)住宅，還要有能力運(yùn)營(yíng)商業(yè)。對(duì)于沒(méi)有能力運(yùn)營(yíng)商業(yè)的企業(yè)同時(shí)又想開發(fā)剩余住宅用地，會(huì)考慮與其他企業(yè)合作運(yùn)營(yíng)。

2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)“4號(hào)文”，規(guī)定私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得直接或間接投向于北上廣深及南京、杭州、廈門等16個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。

另一個(gè)案例是，去年“滬六條”曾規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。

陳晟表示，如果未來(lái)應(yīng)用在天津土地市場(chǎng)，一方面可以降低企業(yè)不計(jì)一切代價(jià)拿地的沖動(dòng)，另一方面現(xiàn)在對(duì)資管的要求已經(jīng)實(shí)質(zhì)大于形式，企業(yè)拿地時(shí)簽署的承諾函將大大減少企業(yè)配資拿地，也就很難再出現(xiàn)先拿地再合作開發(fā)商業(yè)的情況。