今年房地產(chǎn)市場“清淡”開局透露何種信號？

公開信息顯示，今年春節(jié)期間，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，大多下跌至個位數(shù)，為近三年同期的最低值。２０１７年房地產(chǎn)市場“清淡”開局透露何種信號？

樓市開局遇冷 投資投機受抑

春節(jié)假期成交萎縮是今年房地產(chǎn)市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，１月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交１６５２套，環(huán)比下降２３．６％。今年春節(jié)期間，南京市住宅認(rèn)購量共３１套，成交量為１套。認(rèn)購量與去年春節(jié)假期的５２套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交９４９平方米，比猴年春節(jié)期間減少７１．１％，是２０１１年以來成交量最低的。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市和熱點二線城市成交量呈現(xiàn)普降態(tài)勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約２４７７套，二手住宅的簽約量也下滑到了１２８６０套，環(huán)比分別下降２３．８％和２８．９％；廣州住宅網(wǎng)簽６８２３套，同比下降１２．６３％，環(huán)比下降４２．３２％；廈門一手住宅成交４１３套，環(huán)比下降４５．２３％；合肥九區(qū)一手住宅成交１３８４套，環(huán)比下降近五成，同比下降超過８０％；杭州成交新房８５０２套，環(huán)比下降約３３％。

伴隨成交量的萎縮，一些熱點城市的房價有所松動。１月份，深圳房價繼續(xù)回落，成交均價５４９３１元／平方米，環(huán)比下降０．０３％；廣州成交均價１６９７０元／平方米，環(huán)比微跌０．６１％。

值得一提的是，剛需入市是１月樓市成交量的主力。深圳１月９０平方米以下中小戶型成交量為１１７２套，占總成交量的７１％。上海１月均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，成交區(qū)域為金山、青浦等外環(huán)以外遠郊，成交均價都在４萬元／平方米以內(nèi)，而去年同期有２４個項目有交易，并且結(jié)構(gòu)也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價超過１０萬元／平方米的高價房。

多家市場研究機構(gòu)認(rèn)為，這表明剛需和首套置業(yè)比例大幅提高，投資投機行為得到進一步抑制。

政策調(diào)控顯效　市場觀望轉(zhuǎn)濃

記者采訪了解到，雞年開局清淡與市場風(fēng)向有關(guān)。１月的一系列數(shù)據(jù)顯示，樓市進入下行通道基本確立，從購買心態(tài)來看也沒有非理性追漲行為。和去年下半年相比，一些買房人的心態(tài)相當(dāng)平穩(wěn)，并不著急出手，觀望成了市場主流。

業(yè)內(nèi)人士表示，主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經(jīng)營：一是春節(jié)假期為傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，市民更多地忙于走親訪友或者出游；二是２０１６年樓市過于火爆，透支了部分市場購買力，雞年春節(jié)前后推盤量明顯減少；三是今年以來樓市熱度驟降，不少準(zhǔn)購房者因熱點城市未來房價走勢不明朗而處于觀望中。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，１月公布的２０１６年數(shù)據(jù)顯示，從去年１０月開始，市場的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒，多項指標(biāo)同比漲幅已有收窄。

實際上，在“防風(fēng)險、擠泡沫”的主基調(diào)下，去年９月份以來，全國２０余個熱點城市密集出臺調(diào)控措施，去年第四季度市場熱度驟降，部分三線四線城市也相繼加入調(diào)控行列。樓市開局遇冷也是政策調(diào)控顯效。此外，今年１月各地陸續(xù)召開的地方兩會也透露出“房子是用來住而不是用來炒”的信號。

成交量或萎縮　房價高位趨穩(wěn)

海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家姜超表示，在全國性的地產(chǎn)周期見頂?shù)谋尘跋?，一線城市成為吸金熱點。但從存貸款數(shù)據(jù)來看，一線城市存款增速已大幅降低，且遠低于貸款增速，意味著銀行放貸能力在減弱，也預(yù)示著地產(chǎn)價格面臨調(diào)整的風(fēng)險加大。

市場人士預(yù)計，展望２０１７年，熱點城市樓市冷清趨勢可能會延續(xù)一段時間。張大偉認(rèn)為，樓市持續(xù)調(diào)控是２０１７年的主要方向，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數(shù)顯示，前期房價漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增。

春節(jié)假期結(jié)束后第一個工作日，央行上調(diào)了逆回購利率和ＳＬＦ（常備借貸便利）利率，而在春節(jié)放假前，ＭＬＦ（中期借貸便利）利率也已上調(diào)。業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。

第一太平戴維斯、偉業(yè)我愛我家集團市場研究院等市場機構(gòu)認(rèn)為，在信貸成本提高、限價政策趨嚴(yán)、監(jiān)管執(zhí)行力度嚴(yán)格、自住型商品房未來供應(yīng)有望增加等因素作用下，房地產(chǎn)市場降溫預(yù)期進一步明確，交易量將繼續(xù)萎縮。

“隨著前期調(diào)控政策的持續(xù)消化，一些熱點城市房價已趨穩(wěn)定。”廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一表示，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)向仍將以打擊投機，引導(dǎo)合理住房需求成為調(diào)控的重中之重。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，２０１７年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市仍會強化政策導(dǎo)向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，庫存規(guī)模不足。因此，從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應(yīng)等方式來解決。

業(yè)界普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷２０１６年房地產(chǎn)過度透支市場購買力后，今年房地產(chǎn)市場成交量將告別高增長?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟扮演的“穩(wěn)增長”重要作用，房價或?qū)⒏呶槐P整趨穩(wěn)，而如何防住風(fēng)險、抑住泡沫也考驗地方政府的調(diào)控能力。記者周強