“閩系”房企轉(zhuǎn)向？釋放出這個信號！

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”

陽光城、泰禾、建發(fā)、正榮、融信、禹洲等房企在土地市場和并購市場拓展新項目，完成了在全國核心城市的快速布局和規(guī)模擴張。“閩系”逐漸成為全國房地產(chǎn)的一大焦點，并被冠上了“激進”、“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”等標簽，而在這些標簽之下，主要的閩系房企已經(jīng)完成了在全國核心城市的快速布局和規(guī)模擴張。

但當一輪酣戰(zhàn)之后，融信、陽光城、融僑等房企陸續(xù)曝光的年度業(yè)績中，有人留意到，以“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”聞名的福建房企，如今卻有轉(zhuǎn)舵的苗頭，從行事風格到布局區(qū)域、財務(wù)結(jié)構(gòu)管控、品牌溢價打造、合作方式等方面都開始從激進轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”。

福建房企的改變和新一輪的樓市調(diào)控有關(guān)嗎？這給其他的房企有怎樣的啟示？

融信去“快”求“穩(wěn)”

從億翰智庫剛公布的“2016年度房企銷售額排行榜”中可以看到，2003年成立、2016年總部才遷入上海的融信，已經(jīng)以458億的銷售額排到了全國第28位。

同樣經(jīng)常被人稱道的是，融信在2016年1月才在香港掛牌上市，3月將總部遷入上海后又在短短一個月之內(nèi)在杭州和上海連拿三幅優(yōu)質(zhì)地塊，而且價格不菲，融信在上海的七個項目總投資已達到86.2億元。

這一系列動作都讓融信在業(yè)內(nèi)深深植下了“快”的印象。雖然伴隨高溢價拿地，融信中國2015年中期合并財報的資產(chǎn)負債率已達到81.01%，在高周轉(zhuǎn)的同時“高杠桿”也被質(zhì)疑。

但實際上，截至6月底，融信的資產(chǎn)負債率為0.90倍，與年初相比下降約63.6%，融信中國的融資這是銀行借款、債券融資之外拓展了多方面渠道。去年8月，融信中國公告數(shù)據(jù)，集團預(yù)期截至2016年6月30日止，六個月公司擁有人應(yīng)占綜合純利相比去年同期有約50%以上的顯著增長。

融信已經(jīng)開始靠著“穩(wěn)”字在行走。而且這不僅體現(xiàn)在財報指標上。

從戰(zhàn)略布局來講，融信聚焦的是一二線城市、精耕核心區(qū)域。

截至2016年6月30日，融信中國擁有總建筑面積接近928萬平方土地，其中超過60%的貨值都在長三角地區(qū)的核心城市，而超過93%的貨值位于上海、杭州、福州、廈門等一二線城市。一二線核心城市是中國戰(zhàn)略布局和人口流動的重點區(qū)域，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這是中國樓市的最大潛力地帶，因而穩(wěn)占一二線基本才能穩(wěn)住企業(yè)未來若干年的發(fā)展。

在實際業(yè)務(wù)的支撐上，融信也開始加碼品牌溢價提升，欲通過打造品牌，在更多合作上贏取更大談資。而走上戰(zhàn)略合作之路，則是企業(yè)通用的降低負債、提升周轉(zhuǎn)和效益，“輕進盈出”的方式。

融僑精準投資布局

和融信一樣，融僑的戰(zhàn)略布局也逐漸聚焦重點區(qū)域，并且在這方面它更好演繹了閩系房企對以往“高價拿地策略”的改變。

“按照國家發(fā)布的全國房價排名，融僑布局的80%的城市是全國房價漲幅前20的核心城市”。這是融僑集團品牌營銷中心總經(jīng)理張巖此前透露的城市選擇的準則。

資料則顯示，2016年，融僑在土地市場投資金額超過100億，但新增土儲的分布城市基本都是南京、廈門、合肥、福州、無錫等省會級城市或城市群重點城市。

而在這些城市拿地，張巖表示，融僑并不會盲目。是在平穩(wěn)的方向來推進規(guī)模，還是突飛猛進擴大規(guī)模，這需要做選擇。

而從目前看來，融僑已經(jīng)從后者選項，轉(zhuǎn)變成前者選項。不過張巖也表示，穩(wěn)增長并不等于保守，融僑的目標指向未來每年20%-30%的增長。因而選項并不是重點，而是要在合理的前提條件下做一個正確的選擇，這才是一個正常企業(yè)的良性發(fā)展。

基于這樣的選擇，根據(jù)融僑管理層透露的信息，2016年且有平均融資成本下降了三個百分點，并且在融資期限發(fā)結(jié)構(gòu)方面進行了大幅調(diào)整，形成了以中長期限融資為主的結(jié)構(gòu)。

此外，2016年5月，融僑首次發(fā)行了8.1億元物業(yè)費ABS。7月，宣布成功發(fā)行40億元公司債，一期票面利率5.80%，二期票面利率5.60%，連創(chuàng)近期同期限AA民營房企公司債券票面利率新低。

陽光城發(fā)力資本并購

可以說，聚焦重點區(qū)域已經(jīng)成為了不少閩系房企的通用準則，但陽光城在拓展的方式上，將資本并購做得更游刃有余。

2016年底，陽光城以一次大手筆的并購引起業(yè)界關(guān)注。11月29日，陽光城成功競得物產(chǎn)中大集團出讓的重大股權(quán)資產(chǎn)包，總金額達104.69億元。通過此次并購，陽光城獲得13幅處于不同開發(fā)階段的優(yōu)質(zhì)地塊，初步測算增加貨值近300億元，尤其位于杭州、成都、武漢、南昌的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存貨龐大。

而這樣的并購早已成為陽光城的“新常態(tài)”。張海民此前在博鰲論壇指出，“2016年招拍掛的高價地不是我們的主要目標，并購才是我們2016年的主旋律。隨之的是2016年陽光城融資成本進一步降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。

8月26日、9月23日，陽光城聯(lián)合中信證券成功公開發(fā)行兩期26億公司債券，5年期票面利率最低4.50%。

2016年8月31日，陽光城再次公告非公開發(fā)行股票預(yù)案，計劃募集總額不超過70億元，順利實施后，公司凈資產(chǎn)有望突破200億。募集資金將投資于福州大都會、上海楊浦大橋101地塊、杭州文瀾府等優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)，為新一輪高速增長期提供更加充分的資金保障。

瞄準對核心區(qū)域的布局，陽光城的銷售提升頗為明顯。根據(jù)克而瑞發(fā)布的“2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200”排行榜，陽光城以487.2億的年度銷售額排名全國第26位。而陽光城銷售額從2011年的23億增長到2014年的230.7億后，幾乎在2015年、2016年，每年翻越一個“新百億”關(guān)口，實現(xiàn)了近五成的復(fù)合增長。

今年房地產(chǎn)需要這樣玩

可以看到的是，目前的閩系房企已經(jīng)開始由原先的高舉高打轉(zhuǎn)向了穩(wěn)健經(jīng)營，抗風險能力大升。這也帶著濃重的市場信號。

由于市場環(huán)境的復(fù)雜多變，在很長一段時間開發(fā)周期越長，意味著可能的開發(fā)風險越大。因而為了適應(yīng)市場的變化，此前大多數(shù)房企都以剛需產(chǎn)品為主，加快開發(fā)速度，而它們很多也在高周轉(zhuǎn)模式下，實現(xiàn)了迅速擴張，這也是很多房企在成長期和加速期的打法。

因而開發(fā)周期“短平快”資金充裕的閩系房企，普遍以“高增長、快周轉(zhuǎn)、強擴張”著稱。但高周轉(zhuǎn)、高杠桿能使房企快速獲得銷售業(yè)績，也需要付出一些“代價”，如凈利潤率下降。此外，高周轉(zhuǎn)速度太快，可能存在政策、資金、質(zhì)量、擴張等方面風險。

當樓市來到下半場，當企業(yè)完成了基本面的沉淀，便必須要進入下一階段。而在易居（中國）企業(yè)集團克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波看來，下階段品牌房企的發(fā)展主要要看三點：

一是樓市進入下半場，房企以小博大加速規(guī)模擴張；二是品牌輸出，房企可以“一技之長”步入品牌輸出時代，實現(xiàn)母品牌在商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物業(yè)等行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的有效品牌延伸；三是資產(chǎn)證券化，房企積極探索盤活存量資產(chǎn)。

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