跨越3000億元大關(guān) 三強(qiáng)房企靠什么更強(qiáng)？

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2017年初，房企進(jìn)入密集公布業(yè)績階段，恒大、萬科、碧桂園順利進(jìn)入3000億元陣營。拼規(guī)模之余，房企三強(qiáng)下一步的廝殺重點(diǎn)在哪里？各自又將亮出哪些“殺手锏”？

三強(qiáng)房企哪家均價(jià)更高？

三家房企成功跨越3000億元大關(guān)，形成第一梯隊(duì)三足鼎立的局面。碧桂園公告披露2016年未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)。2016年碧桂園銷售額達(dá)3088.4億元，同比增長120%；實(shí)現(xiàn)合同銷售建筑面積3747萬平方米，同比增長74%。

萬科2016年實(shí)現(xiàn)銷售金額3647.7 億元，同比增長39.5%；實(shí)現(xiàn)銷售面積2765.4 萬平方米，同比增長33.8%。

恒大2016年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為3733.7億元，同比增長85.4%，完成3000億元銷售目標(biāo)的124.5%。全年合約銷售面積為4469萬平方米，同比增長75.2%。

受累于股權(quán)之爭，萬科業(yè)績增速不及碧桂園、恒大，規(guī)模上也被恒大趕超。碧桂園成為繼恒大、萬科之后第三家跨越3000億元大關(guān)的房企，也是2016年十強(qiáng)房企中增速最快的一家。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)（銷售金額/銷售面積）發(fā)現(xiàn)，恒大與碧桂園年銷售均價(jià)相差不大，分別為8355元/平方米與8242元/平方米，同比分別增長5.9%和26.6%。萬科則均價(jià)較高，接近1.32萬元/平方米，同比增長4.3%。

記者注意到，2016年碧桂園銷售均價(jià)上漲幅度較大，這與碧桂園回歸一二線戰(zhàn)略以及銷售結(jié)構(gòu)優(yōu)化有關(guān)。2015年，碧桂園合約銷售金額中約52%銷售貢獻(xiàn)來自于瞄準(zhǔn)一二線城市的項(xiàng)目，另有46%來自于瞄準(zhǔn)三四線城市的項(xiàng)目。2015年新獲取項(xiàng)目中，目標(biāo)為一二線城市的新購?fù)恋亟痤~占總購地金額的75%。

據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年碧桂園銷售額前20名的城市中，一二線城市的數(shù)量從6個(gè)增加到10個(gè)，三四線城市數(shù)量由14個(gè)變?yōu)?/span>10個(gè)。在2016年一線城市以及熱點(diǎn)二線城市房價(jià)高歌猛進(jìn)之下，碧桂園一二線銷售的提升一定程度促進(jìn)銷售均價(jià)的上漲。

為保規(guī)模加碼拿地

跨越3000億元銷售額大關(guān)，房地產(chǎn)的規(guī)模集中度進(jìn)一步提升，規(guī)模競賽也更加激烈?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2016年已有12家房企規(guī)模突破1000億元，TOP100房企銷售金額門檻從104億元提升到157億元，同比增長51%；TOP20金額門檻從358億元提升到647億元，同比增長81%。

克而瑞預(yù)計(jì)未來房企的集中度將進(jìn)一步提升，2018~2020年，恒大、萬科、碧桂園有望突破萬億元大關(guān)。

銷售規(guī)模是房企實(shí)力最直觀的體現(xiàn)，規(guī)模大的房企在拿地、合作開發(fā)、銷售溢價(jià)、融資成本等很多方面都能享受利好，行業(yè)巨頭的品牌溢價(jià)力也是難以估量，規(guī)模將是房企的硬實(shí)力較量。

雖然近幾年，萬科曾多次對外表達(dá)出對規(guī)模看的沒那么重了。但在恒大超越萬科后，萬科在2016年三四季度明顯加大了拿地節(jié)奏。

萬科2016年前三季度數(shù)據(jù)顯示，萬科新增項(xiàng)目99個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約1149.7萬平方米，平均土地成本為5043 元/平方米，權(quán)益地價(jià)總額約579.79億元。在丟掉冠軍寶座后，萬科明顯加大土地獲取速度。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)萬科公告統(tǒng)計(jì)，四季度萬科共拿地69宗，拿地金額達(dá)到632.42億元，約占全年拿地金額的52.2%。

萬科董事局主席王石曾對外宣稱，預(yù)計(jì)萬科第四個(gè)十年營業(yè)額是1萬億元，甚至可能到2020年就會實(shí)現(xiàn)。恒大在登頂冠軍后，不斷加碼布局，恒大集團(tuán)董事局主席許家印公開表示，在2020年總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售額超過6000億元。

為實(shí)現(xiàn)規(guī)模訴求，恒大在土地市場創(chuàng)新拿地方式。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年新增土地總建筑面積達(dá)到4991.99萬平方米，總價(jià)為1150.47億元。根據(jù)恒大披露的信息，其在深圳已經(jīng)擁有32個(gè)舊改項(xiàng)目，全部項(xiàng)目開發(fā)后總貨值約6000億元。

在業(yè)界看來，2017年與恒大角逐老大寶座最強(qiáng)勁的對手將會是碧桂園。碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，碧桂園新增土地建筑面積高達(dá)7686.9萬平方米，購地金額高達(dá)1497.57億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，碧桂園新增土地建筑面積達(dá)160.34萬平方米，拿地金額達(dá)到99.99億元。

在融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌看來，行業(yè)的集中度將越來越高，地產(chǎn)行業(yè)未來5~10年或者5年左右前10名平均就要4000億元的規(guī)模。這意味著在行業(yè)集中度越來越高的當(dāng)下，唯有將規(guī)模做大，才能有更高的生存幾率。

房企轉(zhuǎn)型的三種模式

除了不斷增加規(guī)模爭霸的籌碼，三強(qiáng)房企也在不斷探尋轉(zhuǎn)型的新生力量，為綜合實(shí)力的提高奠定基礎(chǔ)。

恒大完成多元化布局后，逐漸明確了未來發(fā)展的重點(diǎn)，許家印將多元化的發(fā)展重點(diǎn)鎖定在金融。明源地產(chǎn)研究院副院長劉策在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，恒大將堅(jiān)持“地產(chǎn)+金融”的模式，這也是未來房企發(fā)展的方向。

通過投資和收購，恒大已經(jīng)相繼獲得了消費(fèi)金融、保險(xiǎn)、銀行等牌照，依托牌照和自身資金優(yōu)勢，打通線上線下資源，發(fā)展金融業(yè)務(wù)。2016年4月成立恒大金融控股集團(tuán)，下設(shè)恒大金融資產(chǎn)管理、恒大金融財(cái)富管理、恒大金融投資等子公司。

萬科轉(zhuǎn)型的方向則是瞄準(zhǔn)城市運(yùn)營服務(wù)商，布局“八爪魚”新業(yè)務(wù)體系，提高城市的效率；通過布局軌道+物業(yè)的模式，突破城市發(fā)展限制，實(shí)現(xiàn)城市資源優(yōu)化配置。

通過多年的探索，萬科新業(yè)務(wù)已經(jīng)初見成效，挖掘存量房市場規(guī)模，萬科泊寓在廣州儲備房源已超1.4萬套，計(jì)劃在2017年在全國做到15萬間的規(guī)模。萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)、醫(yī)院、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)均已走上軌道，在萬科未來的萬億市值中，新業(yè)務(wù)將占據(jù)半壁江山。

相對于恒大和萬科轉(zhuǎn)型大幅跨越，碧桂園堅(jiān)持深耕中創(chuàng)新，將城鎮(zhèn)化布局與產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢結(jié)合，推出產(chǎn)城融合模式，宣布投資千億元布局“科技小鎮(zhèn)”，將在未來5年建造100個(gè)科技小鎮(zhèn)。

“十三五”規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)。第一太平戴維斯在發(fā)布2016年四季度報(bào)告時(shí)表示，在當(dāng)前國家政策調(diào)控下，城鎮(zhèn)化將給房企未來發(fā)展提供機(jī)遇，是未來新的增長極。

金融、城市運(yùn)營以及產(chǎn)城融合的模式均為未來房企新的增長極，通過新業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，將反哺傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房企業(yè)務(wù)間的良性互動與規(guī)模增長。