萬科推史上最嚴苛跟投制度 年末狂砸逾323億席卷土地市場

1月5日晚，萬科率先公布了其2016年全年銷售業(yè)績。在拿下逾3600億元銷售業(yè)績的情況下，萬科于年末土地市場上斬獲頗豐。

在公布業(yè)績的同時，萬科還對跟投制度進行了第二次修訂，一是取消追加跟投安排，降低了員工跟投總額度上限，另一方面通過設置門檻收益率和超額收益率，要求萬科跟投人員以收益承擔劣后責任。此舉也被業(yè)內認為是最嚴跟投制度。

狂砸逾323億元買地

與之前機構公布的數(shù)據(jù)相仿，其2016年12月份實現(xiàn)銷售面積166.7萬平方米，銷售金額234.1億元。2016年全年累計實現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元。雖然創(chuàng)下自身的歷史新高，不過其行業(yè)銷售老大的位置很可能被恒大所取代。

相比于銷售金額，萬科在年末土地市場的表現(xiàn)更為值得關注。根據(jù)萬科公告顯示，自11 月份銷售簡報披露以來公司新增加項目34個，《證券日報》記者統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，萬科為拿取這34個項目所需支付的土地出讓金高達323.47億元，是當月銷售額的1.38倍，不但刷新了萬科單月拿地總額的紀錄，從拿地數(shù)量上也是看近年來的新高。

上述34個項目遍布全國十多個城市，既涉及北京、上海、廣州這樣的一線城市，也包括天津、福州、寧波等二、三線城市。其中，天津楊伍莊南項目需支付地價款最高，達74.5 億元，北京海淀永豐項目也達到了50億元。

而不久前萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時曾指出，萬科近年來一直堅持審慎的投資策略，嚴格控制投資質量，根據(jù)市場環(huán)境和實際發(fā)展需要合理補充項目資源，土地儲備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來兩三年的發(fā)展，又不會背上沉重包袱。

對此，有業(yè)內人士指出，在去年10月份調控密集出臺后，各地樓市轉冷，萬科此時出手可避免土地價格過高，屬于逆周期拿地。而從區(qū)域上看，所購入的土地基本都在熱點城市，因此總體支出金額較大，但后續(xù)出售時應會較為順利。此外，隨著恒大在規(guī)模上的趕超，萬科此時加大拿地力度，應該也是為加快規(guī)模增長。

推出最嚴跟投制度

值得注意的是，當晚萬科董事會還通過了第二次修訂項目跟投制度細則的議案。

據(jù)悉，萬科于2014年3月份率先在房地產行業(yè)內推出了項目跟投制度，并于2015年3月份進行了第一次修訂。萬科方面表示，項目跟投制度推出以來，實施效果顯著，提升了公司的投資質量，縮短了項目開工、開盤周期，降低了營銷費率，改善了開發(fā)效率，充分體現(xiàn)合伙機制的共創(chuàng)、共擔精神。

而據(jù)記者了解，后續(xù)不少地產公司也都推出了項目跟投制度，從側面肯定了該制度的成功，不過跟投制度仍有一些需要改進的地方。例如，相較于一線城市以及熱點二線城市，三、四線城市的項目回報率較低，公司的員工會更加青睞一線城市的項目，從而導致項目融資的不平衡。同時，員工跟投金額大的項目，會被傾注更多的資源，導致項目在公司內部的厚此薄彼。

萬科方面也表示，為促進跟投人承擔更多責任，鼓勵跟投人員為公司和股東創(chuàng)造更大價值，公司在取得董事會批準后，對項目跟投制度進行了進一步修訂。此次修訂中，公司參考了各類PE基金中廣泛應用的優(yōu)先劣后分配理念，通過設置門檻收益率、超額收益率，要求跟投人以收益為限對萬科承擔劣后責任。

同時，萬科將“初始跟投投資總額不超過項目資金峰值的5%，追加跟投投資總額不超過項目資金峰值的8%（即跟投投資總額合計不超過項目資金峰值的13%）”調整為“跟投投資總額不超過項目資金峰值的10%”。而修訂后的跟投制度也被指對跟投人員的要求更加嚴格，更有利于保障公司和股東的利益。