”房子是用來住的“，細(xì)數(shù)2016影響房地產(chǎn)那些事兒

本文由中國國土資源報社旗下微信公眾號“中國國土資源報”獨家編輯。未經(jīng)授權(quán)，謝絕媒體（包括公眾號）轉(zhuǎn)載。

授權(quán)合作請聯(lián)系電話：010-66557937

“房子是用來住的，不是用來炒的。”中央經(jīng)濟(jì)工作會議如此定調(diào)。站在2017年的門檻上，回首過去一年影響房地產(chǎn)市場的那些事兒，這一政策導(dǎo)向看得愈發(fā)清晰。

在廣大三、四線城市還在奮力“去庫存”時，部分熱點城市已經(jīng)自己給自己開方子，有的再度使出“限”字當(dāng)頭的調(diào)控政策;有的針對開發(fā)商和房產(chǎn)中介炒作市場、左右房價預(yù)期的行為，發(fā)動執(zhí)法風(fēng)暴，重點打擊;有的整治首付貸，直接掐斷了投機者的資金來源……

政策合力發(fā)酵，歲末風(fēng)向已轉(zhuǎn)，一度領(lǐng)漲全國、連漲近2年的深圳房價都剎住了腳步。讓房子真正回歸居住屬性，在2017年或許是一件可以期待的事兒。

2月

提出推廣街區(qū)制

2016年2月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件，勾畫的是“十三五”乃至更長時期我國城市發(fā)展路線圖，其重要性不言而喻。

《意見》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，還要求已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

小編微評

街區(qū)制，對房地產(chǎn)發(fā)展、城市形態(tài)乃至居民的生活方式無疑都會產(chǎn)生很大的影響。習(xí)慣了封閉小區(qū)的居民們，一時有所疑慮實屬正常。既然治療“城市病”，非走這一步不可，那么晚改不如早改。在街區(qū)制推廣的過程中，應(yīng)從硬件和軟件兩方面下手，小心化解居民對安全、噪音等方面的擔(dān)憂。

3月

降準(zhǔn)按下暫停鍵

2016年3月1日起，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

2014年底開啟的降準(zhǔn)降息操作，此后被按下了暫停鍵。2015年共有5次降息、4次降準(zhǔn)，但2016年僅有3月的這一次降準(zhǔn)，央行也沒有再使用利率工具。年末，降息預(yù)期一度再次出現(xiàn)，然而已經(jīng)跨入2017年，降準(zhǔn)降息始終沒有到來。

小編微評

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)要堅持穩(wěn)健中性的貨幣政策，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房”。相對寬松的貨幣政策已經(jīng)改變，2017年對房地產(chǎn)信貸資金將面臨更為嚴(yán)苛的監(jiān)管。

4月

提出有序消化房地產(chǎn)庫存

2016年4月，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

小編微評

盡管2015年12月中共中央政治局會議也提到了化解房地產(chǎn)庫存，并將化解房地產(chǎn)庫存視為2016年的重要工作之一，但2016年4月會議對于化解房地產(chǎn)庫存的表述更為細(xì)致，尤其是強調(diào)了“有序消化”。

這個表述，預(yù)告了9月末、10月初20多個城市密集出臺“一城一策”的調(diào)控政策。正是鑒于房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的不平衡現(xiàn)狀，盡管部分熱點城市已經(jīng)先行一步根據(jù)自身情況給市場降溫，其余三、四線城市不得不繼續(xù)“去庫存”大業(yè)。

5月

鼓勵住房租賃市場發(fā)展

2016年5月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，實行購租并舉、發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

同年6月，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，對發(fā)展住房租賃企業(yè)、個人依法出租自有住房表示鼓勵，并允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。對于以上三種情況，將給予稅收優(yōu)惠，同時強調(diào)了加強租賃監(jiān)管。

小編微評

在我國，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源的占比只有約10%左右，在國家層面的政策傳遞出明確信號后，一批“深耕”住房租賃業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)將是部分房企轉(zhuǎn)型的可能方向，年末北京拍出數(shù)宗開發(fā)商百分百自持的住宅地塊，與這一改革方向保持一致。

6月

執(zhí)法風(fēng)暴襲來

2016年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國范圍內(nèi)開展中介專項整治工作，對發(fā)布虛假房源、為不符合交易條件的房屋提供中介服務(wù)、違規(guī)吃差價等10種違規(guī)行為展開了嚴(yán)肅查處。8月，住建部、國家發(fā)改委、工信部等七部門聯(lián)合向社會解讀此前共同印發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》。10月，住建部發(fā)布45家違規(guī)失信房企和中介機構(gòu)名單。11月，住建部又舉辦電視電話會議，宣布對中介編造散布謠言、賺取房源差價、挪用交易資金、違規(guī)代理銷售等7類違法違規(guī)行為進(jìn)行重點整治，依法從嚴(yán)從重從快查處。

小編微評

長久以來，開發(fā)商和房產(chǎn)中介利用信息不對等“托市”，已經(jīng)“尋常”到讓人們熟視無睹了，而這輪執(zhí)法風(fēng)暴行動的重點正是破除這種不對等。風(fēng)暴再強勁，也有止息之時。下一步更重要的，應(yīng)是盡快構(gòu)建面向公眾的房地產(chǎn)信息披露系統(tǒng)。

7月

確立特色小鎮(zhèn)培育目標(biāo)

2016年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。12月，國家發(fā)改委又發(fā)布《關(guān)于實施“千企千鎮(zhèn)工程”推進(jìn)美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)的通知》，要求搭建小城鎮(zhèn)與企業(yè)主體有效對接平臺，引導(dǎo)社會資本參與美麗特色小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)鎮(zhèn)企融合發(fā)展、共同成長。

小編微評

2016年年中國家層面提出加快構(gòu)建特色小鎮(zhèn)以來，各地正在通過給補貼、給獎勵、花重金等方式予以推動，動輒計劃打造數(shù)十個、乃至上百個特色小鎮(zhèn)。大有各路人馬“搶灘”勢頭。

特色小鎮(zhèn)，應(yīng)是為產(chǎn)業(yè)而生，因產(chǎn)業(yè)而興。愈是在千軍萬馬一擁而上之時，愈是要仔細(xì)甄別，別讓開發(fā)商借著炒作新概念暗度陳倉，否則只能又給城市添幾處“睡城”罷了。

9月

“一城一策”密集調(diào)控

2016年9月30日，在北京、天津兩地率先發(fā)布樓市調(diào)控政策后，在短短不到10天里，上海、深圳、廈門、合肥、南京等全國20余個城市相繼發(fā)布地方性的調(diào)控政策。各種版本的樓市新政主要集中在限購、限貸、加大土地供應(yīng)、規(guī)范商品房銷售監(jiān)管、整治市場違法行為、加強銷售價格監(jiān)管、嚴(yán)厲打擊造謠等方面。

小編微評

這是自2014年房地產(chǎn)政策開始“松綁”后，首次出現(xiàn)地方性調(diào)控政策密集出爐。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月6日發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實施綱要(2015～2020年)》的實施方案，強調(diào)堅持分類調(diào)控，因城施策。2016年，房地產(chǎn)市場在城市間的分化更為明顯，在大多數(shù)三、四線城市在為“去庫存”而奮戰(zhàn)的同時，部分一、二線城市卻因為資金避險等原因，成為投資熱點，從而啟動了新一輪調(diào)控。

10月

叫停首付貸

2016年10月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù);要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P(點對點網(wǎng)絡(luò)借款)平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。

同月，銀監(jiān)會要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強理財資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

小編微評

首付貸，顧名思義是為購房者的首付款提供貸款，實際操作中其數(shù)額有時能達(dá)到首付款的1/2左右，這實際上是在暗中給購房者加了杠桿，對購房者和樓市整體而言，都意味著更多風(fēng)險。首付貸叫停、房企融資受限，這是在需求端和供給端兩頭堵截違規(guī)流入樓市的資金，給那些國慶期間出臺調(diào)控政策的熱點城市再降降溫。

12月

“房子是用來住的，不是用來炒的”

“房子是用來住的，不是用來炒的”。2016年年終，中央經(jīng)濟(jì)工作會議給房地產(chǎn)定了這樣一個調(diào)子。會議要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

同時，會議提出將去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三、四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力;特大城市加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

小編微評

這是在清晰地強調(diào)讓住房回歸居住屬性。在2016年9月一系列調(diào)控政策發(fā)布數(shù)月后，12月國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況中，過去一年領(lǐng)漲的北京、上海、深圳新房價格均已停漲，結(jié)合2017年的貨幣政策走向，房地產(chǎn)市場后市“穩(wěn)”字可待。對開發(fā)商而言，熱點城市的市場怕是也沒那么熱了。“房地產(chǎn)+”已經(jīng)喊了幾年，拿著2016年回籠的大筆資金，多想想如何加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，才是正途。