監(jiān)管越來越嚴格了 地產(chǎn)商的出路可能只有降價了！

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

據(jù)上海電視臺報道，去年11月底，約300戶上海閔行區(qū)“保利·茉莉公館”小區(qū)的業(yè)主，陸續(xù)收到了一封掛號信。

拆開一看，里面的內(nèi)容令大家瞠目結(jié)舌——這是一份“附有違法建筑的房屋認定書”。收到它意味著，這些房子已被認定存在違建，并因此被房地產(chǎn)登記部門“注記”，交易被凍結(jié)。

違規(guī)的房子還能順利往外賣掉？會不會是城管部門“搞錯了”？

該小區(qū)所在的城管執(zhí)法中隊表明，沒有搞錯！被列為“違建”的部分是當初開發(fā)商贈送的“無底陽臺”。違建主要存在于小區(qū)的疊墅、聯(lián)排以及小高層的頂層復式房的二樓陽臺。

據(jù)了解，當初交房的時候，這有一個4平方米左右的陽臺。但這個陽臺有框架和圍欄，卻沒有兜底（也就是沒有地面，一旦推開房間移門走出去，業(yè)主會直接從二樓掉至一樓）。但當初開發(fā)商的樣板房里，這里的地面和地板都是齊全的。

也就是這么個小動作，這部分空間違建了。城管執(zhí)法大隊給出的理由也很充分——房產(chǎn)證上沒有的、沒有確定實線標識的任何改動，必須要得到房產(chǎn)規(guī)劃部門的審批同意才可以。

而茉莉公館沒有一家業(yè)主能拿得出批復。

城管部門稱，在認定違建時，還特意請了規(guī)劃部門到現(xiàn)場商量指導，違法搭建的認定并無問題。

無獨有偶，去年12月底，上海還發(fā)生了一起業(yè)主維權(quán)事件，也是因為開發(fā)商的一個戶型的主衛(wèi)生間被判定為違建，因而被責令拆除，繼而引發(fā)消費者集體維權(quán)。

不降價賣房的“核武器”從此失靈了！

優(yōu)淘城總裁薛建雄就告訴邦爺，這種偷面積的做法，在行業(yè)內(nèi)非常普遍，很多開發(fā)商將偷來的面積作為贈送，才能給到“贈送超大陽臺”、“入戶花園”等營銷噱頭，誰想它們背后偷面積、改規(guī)劃等等，都是些可能涉嫌違規(guī)的做法。

所謂“偷面積”，是指利用設(shè)計規(guī)范，設(shè)計一些不計入銷售面積或只計50%的空間，開發(fā)商通過測繪、規(guī)劃原則贈送面積、變相促銷的現(xiàn)象以提高單位使用率，讓消費者覺得“物超所值”。

而在營銷措辭中，開發(fā)商多以“送面積”“附贈空間”來代替“偷面積”，也就是說，通過減少建筑面積的套內(nèi)平面面積，實際上增加使用面積，這樣一來，發(fā)展商可以減少稅費，消費者也獲得了實際上的實惠。有些發(fā)展商更是利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。

原本，開發(fā)商可以通過打擦邊球的方式擴大房屋面積，而今，在強力的樓市調(diào)控之下，未來這種方式可能會越來越少。

2015年1月1日起國家執(zhí)行了新版的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，開發(fā)商很多“偷面積”打擦邊球的方式得到壓制，不敢隨意亂送“面積”了，一些樓盤的營銷花招也被抑制。另外，開發(fā)商的房屋規(guī)格執(zhí)行標準也越來越嚴格，只能說，以后這種“送陽臺、落地窗”的情況也是越來越少。

實際上，不僅上海在叫停“偷面積”，全國其他城市如蘇州等，也對超規(guī)劃、超容積率建房的行為嚴厲處罰。一些地方因為房企贈送的地下室等部位面積超過規(guī)定，甚至要求追繳土地出讓金。

而上海為了嚴格限制樓盤“偷面積”，甚至帶規(guī)劃方案出讓，對樓盤的具體層高、陽臺數(shù)量等指標予以嚴格限定。

對部分房企的營銷總監(jiān)來說，政府在建筑規(guī)劃等方面的干預，正在突破他們的最后心理防線。因為，在市場成交低迷的大背景下，大規(guī)模“偷面積”，一直是開發(fā)商營銷的不二法門，這可以使企業(yè)在不降價的前提下，大面積促銷賣房。但是，沒有了送面積，開發(fā)商就只能在裝修贈送等其他層面花力氣，需要大幅讓利不說，效果還不見得會很好。

地產(chǎn)商的“絕招”已經(jīng)沒有幾樣靈了！

在限購、限貸、限價等調(diào)控政策不斷出臺的同時，發(fā)改委、工商、稅務(wù)、規(guī)土、證監(jiān)、銀監(jiān)、公安乃至民政部門都在各自管轄范疇的房地產(chǎn)市場監(jiān)管領(lǐng)域重拳出擊，嚴厲整頓，不斷地壓縮房地產(chǎn)企業(yè)“小動作”的空間，讓他們能鉆空子的地方……越來越少！

從去年年初，隨著各地嚴令，禁止P2P產(chǎn)品進入房地產(chǎn)市場用于首付貸，地產(chǎn)商們就開始發(fā)現(xiàn)，自己辛苦修煉，可以逆房地產(chǎn)市場周期的“絕招”在不斷失靈。

去年年末，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題的通知》，進一步規(guī)范商品房現(xiàn)房銷售，從12月30日起，開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源，要嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

通過要求現(xiàn)房銷售價格備案，讓部分開發(fā)商將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，然后突破備案價格限制的“陽謀”，以進一步調(diào)控房價。

上海等地還在土地出讓文件中規(guī)定了“房屋建造的最低高度要求”，規(guī)避開發(fā)商通過“做容積率”（一種行業(yè)術(shù)語，指開發(fā)商通過部分地塊提高容積率，部分地塊降低容積率，以應(yīng)付項目平均容積率的規(guī)劃要求），在普通住宅地塊，開發(fā)別墅項目。

這樣做可以把高層住宅成本，“挪”到別墅，讓高層住宅以低于業(yè)界預計的成本價，甚至低于土地樓板價的價格對外銷售，但這些做法都觸及了合規(guī)開發(fā)修建的紅線

“但這一次房地產(chǎn)調(diào)控的最大不同。”一位地產(chǎn)業(yè)的大佬說，原來政府的調(diào)控僅限于住建部、銀監(jiān)局、工商局、發(fā)改委這幾個部門，現(xiàn)在則是動員了幾乎所有和地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的部門，規(guī)定的內(nèi)容越來越細，自由發(fā)揮的空間越來越小。

這在很大程度上，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)，保護了消費者權(quán)益。但也讓開發(fā)商鉆空子，做小動作，沒有了空間。所以開發(fā)商對今年的市場不要抱太多幻想，多留點現(xiàn)金，賣不掉的早點降價處理，才是地產(chǎn)人今年最好的出路……

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