北京樓市元旦成交面積同比增174% 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測2017年仍將降溫

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 每經(jīng)編輯 隋丕寧

對于在京城布局的開發(fā)企業(yè)來說，元旦期間的銷售可謂是“開門紅”。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年元旦小長假（12月31日至1月2日），北京共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交898套，相比中秋小長假減少7%，成交面積7.73萬平方米，環(huán)比持平，不過這一成交套數(shù)、面積相比去年元旦小長假分別增加了240%、174%，同時也創(chuàng)下了近三年同期新高。

在業(yè)內(nèi)人士看來，京城元旦樓市火熱難以持續(xù)，2017年的樓市或?qū)⒌兔浴?/p>

元旦期間3項目入市

從供應(yīng)情況來看，2017年元旦小長假北京商品住宅市場共計有3個項目入市，其中包括麗景長安一個普宅項目，首開龍湖天瑯一個商辦別墅項目，以及房山超級蜂巢一個商辦項目。3個項目共新增住宅產(chǎn)品86套，預(yù)售許可面積0.88萬平方米，同比2016年元旦小長假期間分別減少85%、84%。

從元旦期間入市項目特征來看，新增供應(yīng)呈現(xiàn)兩個特征：一是供應(yīng)量小，3個項目當中最多的房山超級蜂巢單次加推房源40套，最少的首開龍湖天瑯僅新增供應(yīng)10套；二是定價審慎，其中麗景長安項目此次入市報價51000元/平方米，雖然相比之前入市價格有所提升，但相對于門頭溝區(qū)域6萬元/平方米的均價水平，仍處低位。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，出于對未來市場的不確定性，使得近期入市項目定價較為謹慎，以“出貨”為主。不過受到市場形勢影響，這一“出貨”也不再是大規(guī)模出貨，2017年初北京住宅市場存量再度擊破5.5萬套關(guān)卡，而受到2016年土地成交影響未來新增市場供應(yīng)也將跌至谷底，由此可以判定，2017年北京住宅市場供應(yīng)將呈現(xiàn)出“總量低、規(guī)模小”的特征。

郭毅分析，2017年元旦小長假樓市成交出現(xiàn)較大幅度同比上漲，主要原因在于兩個方面：首先是供應(yīng)的支撐，2016年12月份供應(yīng)集中爆發(fā)，共計27個項目入市，提供住宅產(chǎn)品6916套，超過前兩個月之和，也創(chuàng)造了全年供應(yīng)新高，供應(yīng)的“給力”也使得歲末年初的成交量相比往年同期起步較高；另外一個方面，由于去年元旦期間樓市成交處于低迷周期，假期三天264套的成交量處于歷史低位水平。

北京樓市進入調(diào)整年？

值得注意的是，2016年4季度市場在“京八條”影響下出現(xiàn)了非常明顯的降溫。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4季度北京合計成交商品房住宅只有11565套，這一成交量環(huán)比3季度下調(diào)幅度達到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均價已回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，降溫或?qū)⒊掷m(xù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，監(jiān)管部門目前已經(jīng)對高價、漲價且不接受價格引導(dǎo)的預(yù)售項目，全部一律暫緩批準預(yù)售許可。明碼標價、一房一價的管控措施，在元旦之前也全面納入了現(xiàn)房銷售備案管理，今后開發(fā)商想通過現(xiàn)房銷售實現(xiàn)漲價的路也被徹底封死。在2016年，北京合計成交簽約的商品房住宅中30%是現(xiàn)房交易，在過去調(diào)控中，大部分監(jiān)管嚴格的期房，本次這30%的房源也開始納入嚴格的價格管理，一房一價，對房價的調(diào)控影響非常大，也代表了北京調(diào)控的繼續(xù)深入。“特別是對豪宅等房源影響較大，未來的定價可能受到影響。”

另外，各大商業(yè)銀行從今年元旦開始，都開始對首套房貸利率折扣進行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將難再出現(xiàn)，普遍提高到9折以上。從過去房地產(chǎn)歷史看，在信貸收緊的時候房價漲幅均將非常明顯的抑制。

張大偉認為，市場周期波動，從房地產(chǎn)發(fā)展看，三年小周期，2017年北京樓市已經(jīng)進入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開始出現(xiàn)的回落趨勢。預(yù)期2017年，北京房價出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。