時(shí)代地產(chǎn)35億公司債“意外”獲批 去年頻頻高價(jià)拿地

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

每經(jīng)編輯 隋丕寧

1月2日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海證券交易所了解到，2016年底，該交易所批準(zhǔn)了時(shí)代地產(chǎn)35億元公司債的申請(qǐng)。對(duì)于這家港股市場(chǎng)的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，這似乎是一個(gè)遲來(lái)的驚喜。

去年初，時(shí)代地產(chǎn)曾提出上述發(fā)債申請(qǐng)，到去年7月份歷經(jīng)3次反饋與答復(fù)，一度錯(cuò)過(guò)這期間房企“井噴式”的發(fā)債潮，而隨著“9·30”新政，房企借交易所發(fā)債又普遍被收緊。

前不久，全國(guó)排名前10的某上市房企也終止了交易所發(fā)債申請(qǐng)，這使得房企在融資環(huán)節(jié)新添了一份焦慮感。交易所發(fā)債新政對(duì)房企募集資金用途進(jìn)行了嚴(yán)格限制。值得注意的是，時(shí)代地產(chǎn)曾于去年頻頻高價(jià)拿地。

發(fā)債申請(qǐng)連遭3次反饋終成行

去年3月底，時(shí)代地產(chǎn)曾向上海證券交易所提交了35億元的小公募債（也就是面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行的私募債）申請(qǐng)，期限不超過(guò)5年。

資料顯示，時(shí)代地產(chǎn)主體信用等級(jí)AA，本次債券信用等級(jí)為AA。該發(fā)行人實(shí)為港股房企時(shí)代地產(chǎn)（01223.HK）于內(nèi)地的業(yè)務(wù)實(shí)體。

截至2013 年末、2014 年末、2015 年末，時(shí)代地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率（合并報(bào)表口徑）分別為85.57%、73.06%及68.91%。據(jù)悉，時(shí)代地上述募資將全部用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

提及為何發(fā)債，時(shí)代地產(chǎn)解釋稱(chēng)，截至 2015 年 12 月末，公司土地儲(chǔ)備的總建筑面積達(dá)到620.56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般投資周期較長(zhǎng)，投資規(guī)模較大，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要其在未來(lái)投入持續(xù)的資金支持。

記者注意到，4月7日，上海證券交易所迅即給時(shí)代地產(chǎn)發(fā)了一份反饋函，其中第三個(gè)問(wèn)題涉及補(bǔ)充披露部分，需量化分析發(fā)債規(guī)模合理性，償債計(jì)劃安排及現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與依據(jù)。

去年4月26日，時(shí)代地產(chǎn)向上海證券交易所提交了答復(fù)函，到5月5日該交易所又拋出第二份反饋函，6月中旬再拋第3份反饋函。

第三份函件顯示，上海證券交易所要求時(shí)代地產(chǎn)根據(jù)前兩次反饋答復(fù)的未來(lái)5年預(yù)售回款系列數(shù)據(jù)，列表說(shuō)明具體銷(xiāo)售預(yù)測(cè)假設(shè)與依據(jù)，包括但不限于銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率、售價(jià)變動(dòng)情況、毛利率等。

去年7月21日，時(shí)代地產(chǎn)答復(fù)上海證券交易所，此后卻一直杳無(wú)音信。數(shù)據(jù)顯示，截至去年9月19日，上市房企年內(nèi)發(fā)債規(guī)模突破9600億元，為2015年同期的3倍以上。

去年10月28日，上交所下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類(lèi)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這被認(rèn)為是房企公司債收緊的一個(gè)重要信號(hào)。

期間，財(cái)信發(fā)展、中洲控股、招商蛇口、龍湖地產(chǎn)等上市房企公司債申請(qǐng)出現(xiàn)中止或終止，但時(shí)代地產(chǎn)卻成了去年底的幸運(yùn)兒。

負(fù)責(zé)時(shí)代地產(chǎn)上述發(fā)債的聯(lián)席主承銷(xiāo)商之一的西南證券一位債券承銷(xiāo)人士說(shuō)，房企發(fā)債收緊確為事實(shí)，但并未說(shuō)徹底不能發(fā)了。

重倉(cāng)華南頻拿高價(jià)地

12月29日，時(shí)代地產(chǎn)通過(guò)官網(wǎng)對(duì)外宣布，旗下一子公司豪擲約4.8億元公開(kāi)競(jìng)得占地面積2萬(wàn)平方米的珠海斗門(mén)一地塊。

相對(duì)而言，斗門(mén)地塊僅是2016年時(shí)代地產(chǎn)高調(diào)搶地的一個(gè)縮影。據(jù)悉，2016年開(kāi)年之初，時(shí)代地產(chǎn)曾斥資64億元搶下佛山金沙洲一地塊，折合樓面地價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。

去年5月下旬，時(shí)代地產(chǎn)首進(jìn)東莞樓市，以溢價(jià)率423%摘得橫瀝一地塊，折合樓面地價(jià)5690元/平方米，拿地成本約9.15億元。

時(shí)隔4個(gè)月，時(shí)代地產(chǎn)再度加碼東莞，曾分別豪擲14.15億元、13.3億元搶下石牌與茶山兩塊地，折合樓面地價(jià)分別為9928元/平方米、12517元/平方米，拿地溢價(jià)率分別高達(dá)501.7%、411%。

近日，時(shí)代地產(chǎn)董事長(zhǎng)岑釗雄在一次大型論壇上公開(kāi)表示，整體來(lái)講，2016年公司拿地金額和數(shù)量應(yīng)該還是一個(gè)可控的狀態(tài)，也有的比年初預(yù)期單價(jià)高一點(diǎn)，但也是整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的變化。

根據(jù)克而瑞的最新報(bào)告，在2016年中國(guó)房企銷(xiāo)售200強(qiáng)榜單上，恒大、萬(wàn)科與碧桂園銷(xiāo)售額集體邁入3000億元俱樂(lè)部，綠地與保利進(jìn)入2000億元~3000億元區(qū)間，中海、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城與萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)與金地7家房企銷(xiāo)售額均在1000億元~2000億元之間。

上述報(bào)告透露，時(shí)代地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額312億元，比2015年多銷(xiāo)售了106億元，排名第49位，僅比2015年前進(jìn)1名，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積282萬(wàn)平方米，排名第51位，則比2015年倒退17名。

岑釗雄還透露，2017年，時(shí)代地產(chǎn)還是聚焦以廣州、深圳為首的珠三角核心城市。